河南南阳四季花城楼盘证件不齐 为何能拔地而起

2013年5月前后，塔吊臂伸进了校园上空学生头顶之上。

　　丁文刚摄

　　一年多以来，河南省南阳市博雅书院学校校长王学平(又叫王平——记者注)一直提心吊胆。学校门口约15米宽的马路南侧，来了一位“新邻居”——四季花城房地产项目二期。该楼盘要在学校正前方的空地上建成5幢高层，前排两幢23层，后排三幢27层。

　　这让王学平很揪心。学校就在楼盘正后方，中间相隔的马路，是学校师生每天上学放学的必经之路。“离学校这么近，万一掉下东西砸着人怎么办？”

　　从楼盘放线挖地基开始，王学平就不断向南阳市规划局、南阳市高新区管委会等相关部门反映。过程中，她发现，该项目甚至还未取得必要证件。

　　随着前排两幢完成封顶，后排三幢开工建设，王学平发现，施工方的塔吊臂，竟然直接伸进了校园，在操场上空来回旋转，而学生们就在塔吊臂下活动。

　　“这直接威胁到了学生的安全。真要砸着一个学生，我这民办学校也办不了了。”为此，王学平不断向南阳市高新区管委会及相关部门反映情况。

　　工地塔吊吊臂伸进校园

　　1995年，王学平成立南阳市平通学校，后更名为博雅书院学校，是一所全日制、全封闭、寄宿制的民办初级中学，目前设有七、八、九3个年级，在校生和教职工共1800余人。

　　“对面工地上的强光灯，从下午六点要亮到凌晨两点多，影响我们休息。”在该校就读九年级的安晓杰说。另一名学生张杰告诉中国青年报记者，一次姑姑来接她回家，刚出校门没多远，工地上的塔吊臂转了过来。“姑姑看见了，叫我以后小心点，躲着点走。”

　　但这些都不是王学平最担心的。大约5月前后，学校保安丁文刚给她看了一张照片，让她心惊肉跳。

　　照片中，学生们在操场上集合准备做课间操，在空中，一节塔吊臂伸进了校园，就在学生头顶之上。

　　“我们平时在操场打篮球、乒乓球，塔吊臂有时候就转到我们头顶上，最近的时候感觉只有20米。”学生李琳嵛说。

　　“有时候塔吊臂上还提溜着成捆的钢管、模板呢，就在学校操场上转来转去。” 丁文刚说，值班的时候，他总能看到这种景象，“这要掉下个东西来那还得了？”丁文刚当即拍下照片向王学平汇报。

　　看到照片的王学平也吓坏了，随即又向有关部门举报。“执法局的人来了，让他们停了工，但是没几天就又复工了。”王学平不明白，一个没有任何相关证件的楼盘，为何能够屡禁不止？

　　“100趟都有了！执法队的来了让停工，但等他们走了又接着盖。”王学平皱着眉头说。

　　今年6月26日，人民网来函照登了王学平写的《校园上空违建施工，千余学生受到威胁》举报信，在那之后，四季花城曾停工近40天。王学平说，这是她争取到最长的一次停工期。

　　证件不齐已开始预售

　　中国青年报记者以买房者的身份来到四季花城销售中心暗访。据销售人员介绍，目前，四季花城二期的5幢楼中，两幢已经预售完毕，其余3幢正在认筹排号，今年年底也将开盘预售。

　　“前两幢已经封顶，后两幢也盖到了17层左右。”销售人员说。

　　按照规定，一个房地产项目开工建设和对外销售，需要取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售证这5证。并要求在销售时，要在明显位置对外明示项目施工相关证件，但记者在该售楼中心未找到任何证件。

　　对此，销售人员的解释是，目前，该项目只持有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证3证，其余两项证件仍在办理之中。

　　“5证不齐的情况下，不可以对外张贴。”一名销售人员说，但这并不影响售卖，购房者仍可先交1万元定金进行订购。

　　记者随即又走访了附近的另4家楼盘，除麒麟首府项目在售楼中心展示有所有证件外，其余3家均表示“证件还不齐”，“正在办理”，但目前可以付首付进行购买。证件不齐就开始预售的现象并不鲜见。

　　记者在南阳市房产管理局官方网站上查询发现，南阳市房产管理局于9月27日发布了《2013年9月份南阳房地产市场警报(第九号)》文件，提醒购房者，“凡未取得商品房预售许可证或正在被立案调查的项目和楼盘，说明目前不具备销售条件，请不要购买”。

　　文件显示，截止到2013年9月25日，南阳市共有99项(文件中显示为100项，但序号为99的项目缺失——记者注) “未取得商品房预售许可证或正在被立案调查的项目和楼盘”，其中，即包括四季花城项目。

　　而《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也明确规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。

　　南阳市房产管理局办公室主任李学军也明确向记者表示，在没有取得预售许可证的情况下，开发商不得进行预售。

　　此外，南阳市规划局新闻发言人李新向记者表示，四季花城项目是城中村改造项目，土地性质上分为安置用地和开发用地，而该项目的二期工程属于开发用地，目前尚未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

　　记者从南阳市国土局高新区分局了解到，到目前为止，四季花城二期项目也还没有办理国有土地使用权证。该分局工作人员贾林萍告诉记者，按照相关法律规定，必须先取得国有土地使用权证后，后续4个证件才能够依次进行办理。

　　也就是说，四季花城二期项目目前是五证全无。

　　五证全无为何还能施工建造

　　《中华人民共和国建筑法》第七条明确要求，“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。”

　　南阳市住房与建设委员会工作人员也向中国青年报记者表示，在没有取得建筑工程施工许可证的情况下开工，属于违法行为。

　　那么，一个没有任何证件的楼盘为何还能够开工并进行预售？

　　对此，南阳市高新区管委会办公室刘主任、南阳市房管局高新区分局副局长贾洪珍、高新区综合执法局局长辛天桂均向中国青年报记者解释，四季花城二期项目属于城中村改造项目，因此允许其“边盖边办证”。

　　贾洪珍还告诉记者，证件不齐就开工的情况并非仅有四季花城项目一家，“南阳市有90%都是这种情况。”他向记者解释说，像城中村改造、保障房的建设等，上级政府部门要求赶紧盖，但手续办理却需要比较长的时间，就会出现无证开工的情况。“这种情况也让我很头疼。”

　　贾洪珍说，严格按规定来讲，开工必须要持有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证4证。但实际上，在上级部门要求的建设时间内，所有证件不可能全部办齐。

　　贾洪珍说，在城市建设过程中，往往还涉及拆迁问题，“老百姓的房子被拆了，必须赶紧给他们盖安置房。” 这种紧迫性只能是 “边办边盖”。

　　然而，根据南阳市规划局方面的介绍，四季花城二期项目属于开发用地，是否也和安置用地一样可以“边办边盖”？

　　贾洪珍称这是“一个道理”，“政府要改善城市环境，要进行开发，做城中村改造，但政府又没钱，就必须要开发企业来负担。” 贾洪珍说，这种负担让开发商的压力很大，在开发过程中，就会边盖安置房边盖开发房。“安置房是无偿的，但作为开发方来讲，企业要滚动发展，所以就会这样。”

　　随后，记者追问，这样的行为是否违法违规？

　　“事实上是一种违法操作。”贾洪珍说，“但实际都是这个样子，你说你咋整？”他说，高新区的保障房，也基本都手续不齐。

　　贾洪珍还向记者解释，“开发商不可能全部建安置房，肯定是建一部分安置房，建一部分开发房，他才能回笼资金。” 贾洪珍说，按照国家法律来说，这种行为肯定违规。

　　记者随后问，面对这种情况一般怎么处理？贾洪珍笑笑说，“这个事比较难。”

　　辛天桂告诉中国青年报记者，四季花城是南阳市第一批城中村改造项目，按照当时市政府会议，叫“边建边办手续”。“城中村改造项目，全市都是这个现象，边建边补办手续。”

　　对于四季花城二期之所以在没有取得任何证件的情况下就开工并销售，辛天桂解释说，“市政府就是这样要求的，叫边建边办手续。”辛天桂说，为此，高新区管委会还专门下发了一个文件。

　　辛天桂说，原本，对于四季花城无证开工的行为，高新区综合执法局已经立案。他还曾带人去施工现场查处过。“断了他们4次电，还没收了施工设备，让他们停工。”

　　但辛天桂表示，随后高新区出台了一个文件，考虑到高新区的发展，要求对包括城中村改造项目、棚户区改造等在内的7类违规建筑“不叫查”、“不让罚款”，“所以我们后面的程序就没往下走。”

　　辛天桂说，从打地基开始，四季花城二期就跟平通学校有纠纷，校长王学平多次来反映过这个问题。“一是占地纠纷。” 辛天桂说，平通学校称四季花城二期多占了土地，但实际测量之后并没有多占，并符合退地要求。

　　对于王学平反映施工造成学校师生安全隐患，辛天桂说，四季花城项目也在路上搭建了安全通道，并将塔吊从靠近学校一侧挪开。

　　辛天桂告诉中国青年报记者，“城中村项目，是特别情况下许可的建设项目，允许边盖边办手续。”

　　辛天桂与贾洪珍多次向记者表示，市政府在会上多次强调，但没有出台相关文件。

　　记者随即提出疑问，当市、区相关规定与建筑法等国家法律法规有所冲突时，该以哪个为准？

　　辛天桂表示：“按照法律规定来讲，小法服从大法。但作为实际情况来说，就按照当地政府的。”

　　贾洪珍说，像城中村改造这样的项目建设，“纯粹按照国家建筑法来是不可能的。”贾洪珍说，政府定了目标任务，但只是在会议上讲，而没有形成文件，主要也是因为这明显是与国家法律相抵触的。

　　辛天桂表示，如果按部就班，任务根本实现不了。“要么就是先上车后买票，要么就是边建边办。” 辛天桂说，这种情况，在某种程度上讲也是一种变通，“是灵活地理解上面的政策，灵活地执行”。

　　本报南阳10月23日电