东莞格子铺卷土重来 格子铺面临监管难题

曾哥看楼

　　当前，格子铺卷土重来，席卷东莞各大镇街，不少一度空置的商业项目重出江湖，以格子铺的形式实现资金回笼。与可以独立经营的街铺不同，格子铺指的是商业大楼中分散出售的小面积内铺，其经营受制于整个商场，国内大部分格子铺项目因为众口难调而遭遇经营困境。东莞这一批格子铺项目如果真做不活的话，那么有可能引发较大面积的物业纠纷。

　　对此情况，有关部门并未不闻不问，只是可操作的方法不足，面临监管难题。据东莞房地产行尊称，东莞住建部门一度将某散售格子铺的项目上报市政府，但由于项目方提前做好防范，把法律关系处理得很明晰，所以政府部门也对之无可奈何。于是，该行尊只得寄希望于媒体能够更多地向市民提醒格子铺存在的重大风险。

　　2003—2005年，东莞有一批地产项目曾经直接由开发商散售格子铺，并且这些格子铺往往是未竣工的期楼，一般通过返租(售后包租)的方式来吸引买家。这个时候，相关部门还可以对开发商加以监管。

　　建设部《商品房销售管理办法》第十一条明文规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”依据这一条，以前那批开发商涉嫌违反了建设部的规章，所以政府部门可以处理这些开发商。

　　不过，现在市场的格子铺有相当一部分是一些投资公司先整体收购再以二手铺的形式来散售的，法律法规没有禁止销售格子铺，当前尽管这些投资公司依然喜欢采取返租的方式销售，但是因为其身份不是房地产开发企业，所以《商品房销售管理办法》对它们往往无能为力。就算是开发商直接销售格子铺，但由于已经竣工多年了，法规法规对他们也缺乏约束力。

　　若说格子铺还有涉嫌违规的地方，那么就在于虚假宣传方面，但是这方面认定难度较大，并且格子铺的项目方一般善于推卸责任，不会把相关承诺写入购房合同，所以政府部门对他们也难以处理。

　　至于那些没有产权的格子铺，项目方也不“销售”铺位，而长期出租20年的使用权，这也在法律允许范围之内。

　　经过十年的研究，现在这些格子铺的卖家早已变得相当精明，摸透了法规法规，事先找律师理清了法律关系，所以市民在与他们打交道过程中，只能依靠自我警觉，难以得到法律的救助。

　　从市民角度来说，如果要考察项目方的诚意，可以要求其出示知名商家的签约文件，并要求对方把商场开业时间写入合同，签订诸如商场经营不善要求补偿之类的协议。另外，到工商部门了解项目公司的注册情况也是相当有必要的，如注册资本少得可怜，但却号称斥巨资来打造项目，那么其真实性就可想而知了。

　　或许有人会说，既然这些格子铺没有法律问题，为什么要抨击它们？以前“卖楼花”也是合法的，随着问题频出之后，国家才逐步制定了严格的预售法规，并将开发商的预售款加以严格监管。同样道理，既然格子铺是一种高风险的房地产操作方法，此前已经爆发了那么多社会纠纷，现在又大量出现格子铺，那么笔者还是希望相关机构能够尽管出台监管办法，为公民的财产安全和社会的稳定秩序保驾护航。