东莞新盘陆续推出未见降价 客户来访量仍然低迷

　　据不完全统计，上周共有莞城的富通自在城、樟木头的香樟1号、凤岗的锦龙又一城及大朗的东逸湾花园等四个项目开盘入市。图为开盘入市的樟木头的香樟1号楼盘。

　　■行情周报

　　据东莞中原市场研究部统计，上周（10月14日—20日），东莞一手商品房成交面积25.03万平方米，环比上升35.91%，同比上升50.41%；成交套数为2501套，环比上升33.89%，同比上升45.07%；成交金额为22.27亿元。

　　其中，住宅成交面积为21.37万平方米，环比上升26.72%，同比上升44.86%；成交套数2021套，环比上升24.22%，同比上升33.75%；成交金额17.42亿元，环比上升19.29%，同比上升44.67%。非住宅成交套数480套，成交面积3.67万平方米，成交金额4.85亿元，成交均价13222元/平方米。

　　价格方面，上周住宅成交均价为8153元/平方米，环比下降5.87%，同比下降0.14%。其中普通洋房成交均价为7188元/平方米，高端洋房均价为9323元/平方米，豪宅洋房均价为11999元/平方米，公寓均价为9274元/平方米，别墅均价为14048元/平方米。

　　开发商积极出货

　　上周，东莞楼市继国庆后首周的沉寂后，启动了入市的步伐。据不完全统计，上周共有莞城的富通自在城、樟木头的香樟1号、凤岗的锦龙又一城及大朗的东逸湾花园等四个项目开盘入市。从开盘项目的市场反馈信息来看，当前开发商仍抓紧时机积极出货。

　　一方面，在认筹情况较为理想的情况下，开盘项目通过大量推货，加大购房者对产品的选择面，积极促进客户成交，虽然由于推货量较大而造成销售率不够理想，但成交绝对值上取得不俗的成绩；另一方面，在项目认筹情况并不十分理想的情况下，减少开盘推货量，通过“瘦身”入市，积极促进意向客户的成交，防止客户因认筹时间过长而流失到竞争对手的项目。

　　无论是通过大量推货加大客户选择面入市，还是在认筹仍旧不理想下“瘦身”出货，都代表了开发商当前尽量促进客户成交的积极推货心态。

　　东莞中原相关负责人分析称，究其原因，其一，避免后市众多项目入市的剧烈竞争。进入新四季度，将会有众多项目入市，项目无论认筹理想与否，都要及时释放认筹量，以免客户流失。其二，避免后市受政策的影响，在11月十八届三中全会即将开幕前夕，“深八条”出台，市场传闻一线热点城市或面临局部政策收紧，虽然东莞直面政策调控的情况较少，但仍改不了客户入市情绪受整体政策走向的影响，为避免后市政策的不确定性，积极促进现有意向客户的及时成交。

　　客户来访量仍然低迷

　　近期，东莞楼市客户来访量整体上较为低迷。上周，根据东莞中原代理项目的客户来访监测情况来看，整体上客户来访量仍未有所改善，上周客户来访量仍延续前周低位，除受高位价格及预期政策影响外，部分购房者落入房贷收紧误区。

　　分析人士称，首先，部分客户认为房贷收紧，银行放不下款，便不能买房，而实际上当前房贷收紧只影响贷款的放款速度，并不影响房屋买卖的正常成交。其次，部分客户认为房贷收紧后，银行放不下款，便要一次性付款，而银行贷款与日常审批程序一样，是否批准贷款与个人信用审查有关，房贷收紧只影响审批后的放款速度，推迟放款则推迟购房者的月供时间。再次，部分购房者认为房贷收紧后，对开发商造成影响，而致使开发商降价销售，而实际上银行放款延迟后，无论销售多少，开发商的回款速度还是不会有所提高，构不成降价推售的理由，反而容易使今年一直业绩走好的开发商坐稳高价出售。

　　开发商没降价

　　东莞中原观点认为，从入市项目及个别项目后续面市价格来看，当前楼市仍然呈高位企稳上涨的走势。首先，片区领涨项目价格企稳高位，虽然不再上提，但亦无松动迹象。其次，个别新入市项目参照同片区内相对中位价格入市，但后期价格仍然面临上提。再次，个别片区内价格相对低位项目适度提价面市。

　　当前，虽然开发商仍积极出货，但是，由于今年以来销售理想，众多开发商已达成年度目标或几近达成年度目标，致使开发商接下来更追求产品的高利润，而不着急出货。同时，虽然房贷收紧影响了部分购房者的入市情绪，但更多地影响了开发商的资金回笼，银行放款延迟，无论购房者买多还是买少，银行还是要延迟放款，无论成交量多还是量少，开发商在当前情况下还是收不到钱，因此，降价冲量对开发商回笼资金的速度无丝毫促进作用，开发商还不如高价出售。