麻涌两宗流拍地底价“出嫁” 地块缺生活配套

　　■土地市场

　　10月21日，麻涌镇漳澎村2013WG042号、2013WG043号商住混合用地进入最终交易环节，面积分别是24591平方米、40064平方米，容积率均为2.8。两宗地块曾在7月份流拍，时隔三个月，地块再次出让，终于得以顺利“出嫁”，最终被东莞市麻涌镇房地产开发公司分别以底价6128万元、9984万元拿下，折合楼面地价均为890元/平方米。

　　东莞中原研究部中级研究员叶海青说，两宗地块普通住房占比仅为50%—70%，商服用地占比高达30%—50%，相对于今年麻涌洋房均价为5843元/平方米、16621元/平方米，地块仅890元/平方米的楼面地价存在较大的利润空间。

　　地块缺生活配套

　　麻涌漳澎地块位于东莞麻涌镇漳澎村，麻涌大道南侧，新沙路东面，南面及东面均为平整土地。地块为连体地块，分别由2013WG042和2013WG043两块地块组成，面积分别为24591平方米和40064平方米，合计64655平方米。地块被河道隔开，呈L字型排布，容积率为2.8，有效计容面积为181034平方米。

　　地块位于水乡麻涌最大的村庄——漳澎村。该村地处麻涌南部，东与沙田镇仅一河之隔，南与番禺莲花山隔海相对，西连新沙港，辖区内有虎门港新沙南作业区和新沙港两大港区，地理位置可谓优越。但是另一方面，该村远离镇中心，商业以及生活配套并不完善，此外，本地人多以自建房为主，外来人口则以新莞人居住中心为主，周边并无成熟的商品房小区。两宗地块毗邻漳澎村村委，虽然周边有广深沿江高速、麻涌大道、漳澎二路、新沙路等交通干线环绕，但沿着漳澎二路南下仅有兴发百货、麻涌医院漳澎门诊部等少数设施配套，生活氛围不够浓厚。

　　或可挖掘广州客

　　新沙港位于麻涌镇高新科技开发区内，是华南目前最大的内陆港口，地理位置优越，现有船泊位10个，将来会发展到20个，未来发展前景可观。新沙港包括新沙工业园和新沙物流园，其中，新沙物流园是麻涌镇未来工业发展的核心区域。

　　麻涌新沙工业园和麻涌新沙物流园两大园区组成的临港产业中心依托新沙港而建。片区地块以工业用地和仓储物流用地为主。未来，麻涌将深化临港产业结构调整，打造水乡地区临港产业的成功典型。围绕港口和对接广州开发区，高起点做好产业规划，重点发展现代物流业、粮油食品终端产业、临港工业和商贸业，使麻涌成为水乡统筹发展的重要“增长极”。计划投资120亿元的中粮食品产业园为重点，从深度和广度两方面来拓展和延伸粮油食品工业的产业链，加快食品工业从初加工向深加工转变。与此同时，加快与玖龙协商开发980亩地块，尽快促成卫生用纸项目落实。

　　新沙港工业园、物流园的居民有一定经济承受能力，对生活条件的改善有较大需求。而麻涌与广州开发区西区仅一江之隔，靠近广州的地缘优势明显，而本项目价格竞争优势大，未来挖掘广州客户将成为该项目外拓客户的一大优势。

　　不过地块位于麻涌大道和新沙路之间，周边一片“空白”，处于“百废待兴”的阶段。地块内部有河流经过，距离项目1.6公里外为东江，高层俯瞰一定景观。

　　叶海青说，890元/平方米的楼面地价，相对当前麻涌5000—6000元/平方米的房价，未来盈利可观，低廉的楼面地价决定了未来项目的价格竞争优势。但是该地块商业比例达到30%—50%，商业比例较大，片区人气不足，且项目远离镇中心，商业发展十分不成熟，后期商业的销售将遇一定阻力。