销量增为何开发商高兴不起来？5问清远楼市走势

　　今年来，清远商品住宅供应量和销售量均呈现大幅上升态势，然而开发商却开心不起来，市场库存量依旧庞大，价格升不起来，价格战持续。

　　詹端

　　华鸿·世纪花城副总经理

　　邓乐明

　　贤达地产副总经理

　　今年以来，清远商品住宅供应量和销售量均呈现大幅上升态势，然而据《清远观察》调查发现，开发商却开心不起来，市场库存量依旧庞大，价格升不起来，价格战持续。一些人对清远未来几年市场预判极为悲观。对此本报设置了5个问题，采访了房企高管，以他们“战斗”一线的经验谈谈对清远市场的看法。

　　●南方日报记者 陈步上

　　问题一：今年以来，楼市成交量似乎较之前几年有大幅提高，前三季度成交量已经相当于前几年每年的成交量，然而另一个现象是，整体房价并没有出现大幅上升，反而价格战一直激烈，为何？

　　成交量大幅攀升是刚需大量释放

　　邓乐明：楼市成交量大幅提高的主要原因是刚需的大量释放，而刚需的大量释放我觉得有以下几个诱因：1、国家宏观调控效果不明显导致房地产价格一路上涨，去年一些观望的购房者终于妥协；2、首付分期三年免息、首付三成、旧房换新房等营销手法诱使部分资金不是太充足的购房者进入市场；3、市场竞争激烈，部分项目为加快资金回笼，对价格进行了一定幅度的调整，吸引部分客户入市；4、外地知名房企携同先进的设计理念、优质的服务，并凭借其品牌影响力获得了购房者的青睐。

　　整体房价没有出现大幅上升原因很简单，主要就是供过于求所导致的。清远楼市供过于求基本是人尽皆知的事实，这个情况严重制约了房价的攀升。另外，低地价、大型房企的大规模开发低成本运作也是价格战得以开展的原因之一。但我相信后期地价的攀升，规划部门对容积率的控制及城市交通网络的改善与完善、城市化进程加快势必会导致价格有新一波的升幅。

　　除非大环境改变全面提价才有坚实基础

　　詹端：9月突然增加了那么多新货，成交量相应上去也正常，金九银十本来就是传统旺季，以往推货量比较大，也导致了库存量迅速加大，尤其表现为大盘，货量大，他们首先需要解决库存量，因此不可能大幅提价。

　　除了供大于求外，当前整体提价不太可能，现在外部环境比如楼市宏观政策、经济形势、银行限贷政策等大环境决定了不允许和不支持提价。即便是有一家提价，其他盘不跟着提价，它的销售就可能受到影响，所以谁都不会随意提价，这就导致量上去了，价格上不去。

　　除非大环境改变，比如政策放松，银行信贷能充分支持，投资客的热度等大幅回升，才可能全面提价，个别盘提价行为产生不了太大影响。

　　另外，现在供货量大幅上升，清远市场相应的需求虽然也在不断上升，但其刚需和改善型的增长量并不多，不可能像一线城市一样人口和房价都成“几何”增长。

　　问题二：楼市成交量一再创新高，但清远开发商却开心不起来，许多人对后市判断仍悲观，为何会出现这种状况？

　　楼市发展不平衡中小房企销售不畅

　　邓乐明：成交量的一再创新高表面上看是可喜的，但深究下去每月销售前十楼盘的销量之和已经占了全市成交量的30%以上，证明楼市发展的不平衡现象很明显。前十名楼盘成交量攀升的背后隐藏的是市区内其他中小型项目的惨淡销售。大部分中小型开发商的资金压力越来越大，这也是最近部分项目出现被查封甚至频临烂尾的原因之一。持续的供过于求，需求量没有同步上升成为了很多清远开发商的一大困扰，而国家宏观调控收效不理想、房产税的呼之欲出无疑更给后市笼罩上一层迷雾，在这种情况下，出现悲观的判断也是很正常的。

　　中小房企资金链紧张，融资渠道少

　　詹端：开心不起来有几个原因，我们有切身感受，第一个是国家政策没有放松。很暧昧状态，保持现状，不放松也不再收紧。

　　很多开发商现在日子不好过，特别是中小开发商真的不好过。一是银行闹钱荒。放贷可能就只向大企业、信用等级高的企业倾斜，中小房企则可能靠后。这就导致开发商开发融资有困难，就需要自己筹资进行运作，但有几个开发商有那么大资金呢？除非大公司，上市公司，实力雄厚，有自己的筹资渠道，或者是传统集团公司，有前期打下的基础。或者综合性集团公司。除了房地产还有其他产业，比如商业、酒店、小额贷款等，还可以互相调配一下，还过得去，但也不太好过，毕竟是各公司都是独立核算，拆东墙补西墙也不是长久之计。应该是以项目养项目，才是可持续的。

　　另外因为银行闹“钱荒”，每卖一套房子，银行就催着开发商还钱，但房贷放贷时间又慢，钱回收速度也慢，贷款迟迟不下来现楼也不敢交给小业主，如此循环，实际上每卖一套房子，也无形中变成了压力，也影响到后续开发，所以才导致了有些中小公司拖欠工程款、广告款等问题。如果政策不变或继续收紧，中小房企压力将持续加大，一些撑不下去就只能卖项目，卖企业，最终导致市场重新洗牌。

　　问题三：有观点说清远未来两三年内两个问题难有大的改观：一是供大于求局面难以得到根本改变；二是房价僵持局面很难改变。你对此有何评价？你对清远楼市未来两三年的发展趋势做一个基本判断。

　　供过于求短期内难发生大改变

　　邓乐明：个人认为所说的第一个问题短期内难免有所改变的，毕竟根据不完全统计，目前市场上的供应量需要2-3年才能消化，而且这个还未将新增的供应量计算在内。而且短期内如果地方房地产政策没有大的改善、市场的需求量没有产生质的变化（人口增加、外地人购房政策放开），供过于求的局面将不可能发生大的变化。

　　至于价格方面，个人认为近两年不会有太大的攀升，但随着地价的抬升、容积率的控制、品质项目的开发、城市交通网络的完善，将会对房价有一定的拉升。到2016年房价将会有新的一波升幅。对于清远楼市未来两三年的发展趋势，个人判断是区域分化加剧，大型项目对市场起着主导性及引导性的影响，市场竞争加剧，价格稳中略升。

　　依旧看好市场但市场仍或面临洗牌

　　詹端：在我看来，现在难做判断。供求关系能否改变，有一个前提，就是现有政策是否改变或放开。清远还是一个发展中城市，人口在持续增加，省里的一些政策向清远倾斜，改善型和刚需需求还有很多，投资性需求也有，我依旧看好清远市场。但为何他们犹豫不决、观望？就是政策的不确定性，而不是清远市场本身的问题。

　　如果现有政策状况持续下去，就会重新洗牌，但是，洗牌后供求关系很快就会改变，房企将减少，向一些大的企业集中，这些企业规模大，要走量，周边的小盘生存压力就会更大些。现在的地产市场有太多紧箍咒，把市场上一部分业主的思想给束缚住了。现在消费者比我们都专业，尤其是那些投资者很敏锐，政策一放开，比如贷款放贷只要加快，也许很多投资者就会出手，生怕买晚了。

　　问题四：目前广州等许多一线大城市楼市成交量、房价持续上扬，而二三线城市楼市泡沫问题、债务危机等频频爆发，清远楼市状况是否可理解为泡沫？根源在哪里？

　　房价增长平稳，不存在泡沫

　　邓乐明：二、三线城市楼市价格的走高一部分原因得益于一线城市的房价迅速上涨、政府对一线城市投资客的打压，间接令部分刚需转移至二、三线城市，投资客户也分流到政策相对宽松的二、三线城市。

　　而债务危机则是另外一个范畴的事情，其产生的原因之一是大型房企以大规模的项目强势进驻二、三线城市，通过其品牌、影响力、综合素质等优势，在短时间内分走了市场的一大块蛋糕，导致当地的一些中小型房企（特别是手头上资金相对紧张或者产业较为单一的房企）出现较大的销售压力，直接影响企业的资金回笼，最终引发债务危机。

　　关于清远楼市泡沫问题，我觉得首先要清楚什么是房地产泡沫，我认为房地产泡沫可以简单直白的理解为房地产价格上涨过快，导致房地产的价格远远高于与之对应的实体价格。而清远房地产的价格虽然也是每年均有所增长，但增长较为平稳，速度也较慢。因此，我个人认为清远的楼市是供过于求，但并未存在泡沫。

　　一口想吃个大胖子就要为不理性埋单

　　詹端：债务危机和泡沫是两回事。债务危机有政策因素，但关键要看自己问题，对市场预判是否准确。但如果一口就想吃个大胖子，这是不理性行为。你现阶段只有赚100元的实力与能力就赚100元，不能硬要赚1000元，否则就要为自己的不理性埋单。温州就是这样的问题。

　　关于泡沫，任志强说了一句话很有意思，大意是一挤就破就是泡沫，挤都挤不破就不能叫泡沫。说房地产有泡沫的人也都买房子了，而且买的房子都赚钱了，这就叫有泡沫吗？清远是不是房价高得都没人买楼了，我想只是个别楼盘吧。如果要说泡沫，我就谈市场，现在房地产市场限制太多，政策的、银行的、行政调控手段的，这些不放开，怎么去谈泡沫？市场的东西就该让市场来管，到那个时候再来谈是否有泡沫或许更合适。

　　所谓的“泡沫”还是个别和少数现象，我们不能以偏概全，我认为至少清远没有泡沫，离广州这么近，房价差这么多，清远还是一个急速发展城市，这么早就有泡沫，清远还要不要发展？除非土地价格、材料价、人工价、税费、个人收入等都不涨，但我想目前都不涨是不可能的。要是都不涨，10年人均收入翻一番的目标怎么提前实现。

　　问题五：近一两年来，清远职业经理人、代理商日子很难过，一些职业经理人转行、一些代理商陆续撤场。这在清远本地开发商和一些中小型房企中表现尤为突出。一些分析人士认为，除了楼市的政治、经济、政策大环境客观原因外，与这些开发商的掌舵者以及其企业管理方式有一定关系。请谈谈你的看法，要解决企业困境，这些房企应该注意哪些问题？请谈谈你的解决之道。

　　清远开发商正逐渐成熟

　　邓乐明：代理商日子难过间接也是反映出清远的开发商正在逐渐成长和成熟，市场正迎来新一轮的竞争，一些中小型代理商的撤场也是很正常，毕竟现在的房子并不是像往常一样光凭着代理商的一两个点子就能成功销售，需要代理商施展自己的“浑身解数”才能够突围而出，一些实力较弱的小型代理商必然会被淘汰，这种情况在广深等一线城市前几年已经历过了。纵观目前广深等城市，大型的代理公司依然能凭借自己的实力找到市场的立足点，因此代理商有必要静下心来好好地思考后续的路，通过各种途径去做大做强，换位思考，真正地去为开发商解决问题，创造更大的价值，而不是一味地盲目追求自己的短期利润。市场竞争的加剧其实也是为代理商创造了一个很好的机会，只是看代理商能否把握好这个机会而已。

　　至于房企的困境大部分是源于开发资金的压力，因此房企更应有超前的意识清楚认识到什么时候应该增加融资，什么时候应该“现金为王”，企业的管理方式没有对错可言，只能说是否适合本企业的发展。在现阶段，个人认为密切关注市场，适时调整整体策略，对资金做好规划，拓宽融资渠道，甚至还可以考虑引入其他的一些产业来分散、降低或者规避企业风险是目前房企走出困境的一个好方法。

　　中小房企尤其需要老板和职业经理人的默契

　　詹端：职业经理人、代理商和开发商合作关系，如果开发商受到影响，前者必然也会受到影响。现在银根收紧，大环境不好，开发商日子难过，收入减少，支出不减甚至增加，高额的代理费则需要进行考虑。代理商也会算一笔账，房子卖不好，支出增加，收入减少，需不需要收缩阵地也是考量范围。

　　就企业管理而言，大集团公司、上市公司依靠团队，成功模式不断复制，讲求稳。而中小企业，更多依赖操盘者和老板智慧，中小企业给职业经理人发挥空间大，职业经理人要敢于突破与担当。好的想法需要老板的肯定与支持，但做不好就要承担责任，这是正常的。当然这要看双方的默契程度，也不一定是职业经理人个人自身的问题，也需要老板能充分授权或是具备正确判断、决策和拍板的魄力。

　　解决企业发展困境，就我的经验，三步骤。首先找到问题根源，例如为什么消费者不买你的房子？是战略问题还是策略问题，或者是执行问题，要找到问题根源所在。第二是找到解决办法，还要多订几个方案供研究探讨，择最优以从之。三是坚定不移的执行。赢在执行，计划朝令夕改没有用，计划好了就要坚决贯彻落实，再厉害的操盘手、再完美的计划，如果没有高效的执行团队和执行力，一切等于零。其实道理说起来人人都懂，实现起来还是有些困难，毕竟每个企业具体情况都不同。总而言之，没有一项工作是不用我们真心投入和努力就可以做好的，房地产项目开发工作更是如此。

　　本版摄影 曾亮超