萝岗中小型商业地产如何夹缝中求生？

　　2013年可谓萝岗商业崛起的一年，区域内商业地产由两大巨头领衔较劲：万达（上）和绿地（右）。

　　大型商业巨鳄纷纷进驻萝岗 但一些小型商业地块却拍卖遇冷

　　今年以来，萝岗区商业地产空前活跃，前有万达、绿地大鳄争相入驻，后有飞晟汇综合体项目、大壮国际广场、萝岗奥园广场等多个商业项目登场。但在上周出让的一宗位于科学城科学大道以南、光宝路以西的商业地块，虽然其地理位置不俗，成交行情却不如预期火热，最终仅以1841万元被广州市怡达投资有限公司底价拍得。相较于万达、绿地等大型商业综合体的强势进驻，萝岗区内的中小型商业项目的生存空间和发展前景令人关注。

　　专题文/图：记者王雯倩

　　2013年可谓萝岗商业崛起的一年，区域内商业地产由两大巨头领衔较劲：万达（上）和绿地（右）。

　　倘若说2012年是萝岗住宅发力的一年，那么，2013年可谓萝岗商业崛起的一年。从去年“金九银十”开始，萝岗迎来新建商品房的推货高峰，因价格较市区实惠，且有地铁规划利好，吸引了从天河跨区置业的“刚需”买家。不过，这部分“刚需”客在抢购笋盘之后，也开始在业主论坛上发帖吐槽，“买萝岗容易，住萝岗难”，直指萝岗区商业配套欠奉，日常生活不够便利。而随着万达、绿地两大商业巨头的入驻，整个区域的宜居度有望在未来5年得到改善。

　　这边厢，商业地产大鳄齐齐助力萝岗商圈腾飞；那边厢，以公寓、商铺为主力产品的商业地产项目亦在紧锣密鼓地推货。据了解，目前萝岗区有多个在售或即将发售的商业项目，整体供应量更是达到历年最高峰。眼看萝岗商圈发展正驶入快车道，区内商业地块的土地价值亦在不断升高，但在上周出让的一宗商业地块，虽然其地理位置不俗，但成交行情却不如预期火热。竞得者广州市怡达投资有限公司长期从事市政、安装、建筑工程业务，已完成十多项大型工程项目。

　　合富辉煌市场部分析指出，造成该地块底价成交的原因有多方面，主要原因是由于该地块总建规模仅5325平方米，规模十分小，项目利润空间小，大品牌开发商拿地意愿低。其次，地块虽与绿地中央广场近，但周边均为村民用地，环境较差。广州高力国际商铺服务部高级副董事邓剑晖接受采访时表示，该幅地块应尽可能避免与大型商场业态雷同，建议发展为社区商场加商务酒店，这两种业态的组合能让其在商业大鳄的夹击下，开辟生存空间。

　　中原地产工商铺高级营业经理洪韵提到，该地块折合楼面地价仅3500元/m2，升值潜力和回报率可观。

　　特色品牌

　　+体验式消费

　　中小商业体出路：

　　特色品牌

　　+体验式消费

　　多位业内人士表示，现在谈萝岗商圈的价值仍为之尚早。按照正常施工进度，万达、绿地、飞晟汇综合体项目、大壮国际广场等萝岗商业项目将在未来3~5年内面世，而根据新商场培育的平均周期，此类大型商业项目亦将在落成后的3~5年内气候初成，步入正轨。如此推断，萝岗商圈还需要再等上6~10年才初具规模。

　　“等到萝岗商圈真正成形时，区内居民的消费习惯也将发生改变。”高力国际邓剑晖指出，迄今为止，萝岗仅有高德汇一家大型商场营业，从其业态布局以及零售品牌来看，与市区的普通商场无异。但除了电影院、餐饮等休闲娱乐受到当地居民青睐，零售业态的收益并不尽如人意。周边居民还是习惯驾车前往天河商圈购物，“业态和品牌雷同度高，商场缺乏特色。”

　　在新兴商圈的发展模式上，特别是一些被大型商业体夹击的中小型商业项目，邓剑晖建议应将“体验式消费”更好地融入其中，不以“全年龄覆盖”的业态为招商目标。而这种尝试在老城区商圈中已有成功范例，如北京路商圈中的五月花广场，引入快时尚品牌，配以体验式消费，令其在竞争激烈的北京路商圈中脱颖而出。

　　记者观察