楼市调控格局进一步深化 广州或继续限价限售

　　今年以来，楼市持续火热，而与之相比，调控政策则开始变得越来越低调。有分析认为，调控政策对于市场的影响力正逐渐减弱。而即将召开的十八届三中全会将有可能成为楼市发展的另一个转折点。近日，对于楼市政策未来走向的预判声音越来越多，而大部分分析关注的时间点就落在十八届三中全会之上。有消息称，现时住建部等部门正进行调研，开始总结各地调控楼市经验教训。而这被业内认为是房地产调控进一步深入的预兆。而房产税、住宅产业化等都是现时业内最为关注的政策方向。调控政策面临深化，而在各地政府现时也面临着房价控制目标的压力，有分析指出，在第四季度广州仍将会继续针对房地产市场进行限价限售。

　　业界称调控政策可能升级

　　“业界都在期待十八届三中全会以后能有一个说法。届时，房地产调控长效机制会面市，如房地产直接融资、房产税、土地供给制度、保障房、城镇化整体布局和规划，最后都将给出答案。”全联房地产商会创会会长聂梅生预计，“政府未来调控的着力点将放在市场监管、保障房等问题上，其他的则交由市场解决。而对于通过市场解决的方面，房产税和金融改革已经先行一步，土地问题更多地将放在城镇化进程中解决。”

　　“相对于前两年，今年政策是比较松的，政府更多的是将注意力放在市场长效机制的建立上。”合富辉煌首席分析师黎文江曾向记者表示。随着今年房价上涨压力越来越明显，调控政策进一步深化的预期变得越来越浓，而在今年多次被强调的长效机制出台的可能性也越来越大。

　　近日就有消息传出，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的就是收集数据与信息总结各地调控楼市经验教训。这被业内人士认为是房地产调控长效机制建立的前兆。据专家们预测，所谓长效机制就是更多地采用税收、信贷等经济和法律手段对楼市进行调控。通过完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。

　　从2010年楼市调控拉开大幕开始，楼市调控政策基本都集中在以行政命令控制房价。而在今年，这种调控方式在国家层面已经淡去。而与之相应则是房产税、房地产融资等政策的反复强调。有分析认为，在今年十八届三中全会后，楼市调控升级的可能性越来越大，但与往年不同，政策的方向将是建立一套长久的体系而并非是暂时性的行政命令。其中房产税扩容、放宽房地产融资政策等政策都有可能出台。

　　房产税、产业化等政策或将出台

　　最近盛传的房地产调控长效机制，其中包括可能进入实质推进阶段的房产税。而十八届三中全会被认为是政策加码的节点。参与了房地产长效机制讨论的华远地产任志强曾对媒体称，长效机制讨论方案已经几易其稿，前后改动非常大。

　　据财政部昨日公布的数据，2013年1～9月，全国实现税收收入84412.11亿元，同比增长9%，其中，房产税达1151.68亿元，同比增长13.6%，增速超过多类其他税收。根据此前在上海和重庆分别试点房产税的实施效果来看，短期成交量明显下降，但中长期市场需求弱化了政策影响。但据中科院最新报告分析，房产税对成交量的影响会逐渐被消化，市场运行更多受信贷、当地供求等因素影响。因此若新推出的房产税与沪渝两地差别不大，对市场的影响不会持续。合富置业首席分析师龙斌就认为，针对增量的个别城市房产税试点，相信不会对市场产生实质性影响。尽管房产税并未直接与房价挂钩，对于楼市调控长效机制来说，房产税仍然是最主要的政策方向之一。

　　除了房产税以外，产业化也是业内关注的焦点。据消息人士透露，推进住宅产业化将是未来房地产调控长效机制中的重要内容，可能在保障房建设领域先行试水，最快或在明年以地方试点的形式推出。

　　据所谓的住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，提高生产效率和质量，并降低能耗，包括住宅生产方式的产业化、住宅科技成果应用的产业化两个方面。2013年以来，住建部相关司局及住建部住宅产业化促进中心等曾多次开展住宅产业化调研，探讨相关技术问题和制度建设。

　　今年以来，住宅产业化的进程已经在加速进行。国家的住宅产业化促进中心已经协助住建部编制住宅产业化的发展规划。而作为住宅产业化的一个重要考量依据，《工业化建筑评价标准》目前也正由住宅产业化促进中心、中国建筑科学研究院及相关院校共同编制，计划明年出台。此外，住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰就曾向媒体透露，在房屋设计环节，设计标准化将是推动住宅产业化下一步的重点工作。

　　有业内人士指出，除了相关技术标准外，主管部门在制定政策的过程中，还可能在财政、税务、土地等方面给予政策优惠，并制定鼓励市场购买的相关激励政策。在未来的实际操作过程中，不排除在土地出让环节也明确要求按产业化方式建造。据了解，包括北京、深圳等一线城市在内的不少地方都在尝试住宅产业化，在给予相关政策优惠的基础上，保障房和商业地产项目成为主要试水对象。

　　广州或继续限价限售

　　尽管今年国家对于楼市调控的态度较为低调，但地方政府仍然面临着较大的房价控制压力。广州今年房价的上涨速度就相当惊人。据第一太平戴维斯日前发布的报告显示，2013年1-8月，广州全市普通住宅成交均价为16059元/平方米，比2012年全年成交均价14044元/平方米增长14.4%，已超过今年定下的楼价调控目标。

　　今年广州楼价调控目标是房价涨幅至少不应高于GDP的涨幅和城市居民人均可支配收入的涨幅。也就是说，在今年，广州房价上涨幅度最起码要低于10％。而事实上，作为今年全国房价上涨速度最快的城市之一，广州在未来几个月面临着极大的房价调控任务。

　　在国家针对楼市调控政策或有新动作的时候，广州在未来几个月也有可能会有进一步的调控动作。按照第一太平戴维斯的分析，在今年广州对于商品住宅市场影响较大的是“限售”和“限签”政策。“1－8月房价涨幅已经超过目标，预计第四季度广州政府将继续采取限价限售的措施。”据数据显示，在限售政策的影响下，今年7－8月，广州一手住宅成交量为91.78万平方米，与去年同期相比下降幅度达到39.5％。

　　而更为关键的是，在今年广州实行价格指导政策，定价高的楼盘难以获得预售证。现时不少楼盘都以“裸卖”的方式，将“装修费”独立的方式进行双合同操作。这种方式表面上也使得一手住宅网签价格出现大幅下滑。有分析认为，在未来几个月，广州仍将会继续进行对楼盘进行价格指导以完成全年的房价调控目标。

　　文/图 南方日报记者 蒋劲劲

　　背景资料

　　楼市调控加码

　　呼声高

　　“目前国家相关部门正在研究新的市场化的调控政策，新的调控预计十八届三中全会后房地产政策应该会朝市场化方向迈进”，这个预测现时已经成为业内最大的期待。在今年，政策的讨论已经不再是热点的话题。尽管限购限贷仍在，但整体政策面的宽松已经是事实。而在年末，关于调控政策的讨论再度出现，是在一定的背景下产生的。

　　首当其冲的无疑是今年持续高企的房价。在9月18日，国家统计局发布8月份新建商品住宅价格统计数据显示，与去年相比，70个大中城市中，仅一个城市房价下降。其中8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%-20%之间，天津等31个二线城市同比上涨大都在7%-10%之间，唐山等35个三线城市同比平均上涨6%左右。房地产市场价格，特别是一手住宅市场价格出现明显增长是调控政策要深化的重要原因。

　　而更为关键的是，尽管今年调控呈现宽松，但企业的大动作却仍然显得有点过于激进。地王的频现，快速提价，大型项目的频频开发等等。以房企为例，中国房地产TOP10研究组发布的《2013中国房地产品牌价值研究报告》亦显示，多次房地产调控下，房企尤其是品牌房企抵抗政策风险的能力更强，比如通过重回重点城市，调整产品结构，主打刚需产品；扩展资金渠道；强强联合等方式抵御政策风险。这表明，房企对于行政式调控已经有抗药性，而进一步对市场进行政策深化，尽快建立长效机制显得已经比较迫切。

　　南方日报记者 蒋劲劲