岁末冲刺节后市场热度不减 广州楼市仍十分热闹

　　进入第四季度，在金九银十的刺激下，持续火热的市场氛围仍在延续。今年上半年有点出乎意料之外的强劲市场销售状况使得今年的9、10两月的黄金旺季再度被业内所普遍看好。记者发现尽管不少房企已完成其在年初定下的销售任务，但进入岁末冲刺阶段，仍有大量的新盘推出，第四季度广州楼市仍是十分热闹。此外由于销售市场的热情高涨，土地市场也是地五频出，像南沙、花都等近郊热点区域，土地出让更是受到品牌房企的极大关注，地王的诞生已经不再是新鲜的话题。

　　进入到下半年，开发商推新的速度相比于前6个月有所减缓。被认为是今年最后一个旺销节点的金九银十，有不少新项目面市但供应量也并不如上半年的一些月份。记者发现，在供应减缓的情况下，广州楼市成交也在逐步减缓。在近段时间，一些新开的项目，特别是主推刚需产品的楼盘仍然取得不错的销售业绩。价格的开始走高是成交减缓的主要因素。有分析认为，从长期来看，房价上涨趋势仍未改变，但上涨的幅度将有可能减缓。

　　节后市场热度仍足

　　据搜房网数据监控中心统计，2013年10月7日至10月13日，广州十区两市新建商品房住宅网签2662套，环比之前一周（1083套）上升145.80%，签约面积为293672平方米，环比上升143.96%，平均每套签约面积为110.32平方米，全市签约均价12878元/平方米，环比之前一周（9702元/平方米）上涨32.74%。

　　节后首周中心六区新房成交325套，环比前一周增长229套，增长率达239%，在天河、海珠成交带动下，中心区成交均价逼近30000元/平方米，天河区成交均价达到44046元/平方米水平，全市最高。中心六区成交量都有八成以上增加，当周近郊楼市成交井喷，除增城一直处于500套以上高成交、环比增幅不大外，其余近郊区域成交环比增幅均超过100%。其中南沙涨幅最大，一周新房网签量达591套，环比前一周（9.30-10.06日：99套）增长497%，创下南沙区域周成交历史新高。据了解，南沙区上周成交突然井喷源自于碧桂园天玺湾的热销，项目单周成交424套，助推南沙区夺得全市销冠。

　　其次花都区也有543套成交成绩，在空港经济圈利好支持下，区域内雅居乐锦城推出的黄金三房户型继续保持市场热度，周成交243套，带动花都区环比涨334%。

　　新货供应仍足

　　搜房网数据监控中心最新统计，上周10月14日—10月20日广州十区二市共派出12张预售证，其中住宅预售证9张，商业预售证3张。上周全市共获批1547套住宅房源，环比前一周大涨251%，郊区依然是供货主力，占全市房源总量93%。中心六区仅天河区、白云区获批2张住宅预售证，新增100套房源，不到全市房源总量的一成。上周，全市预售证发放数量环比前一周增加了6张，预售证发放明显回暖，1547套住宅房源为“银十”最后一周备足房源。此外，上周获批了3张商业预售证，共1151套办公、商铺入市。

　　上周，广州十区二市共获得9张住宅预售证，预售证主要分布在郊区，主要集中在增城和番禺。中心六区方面，天河和白云各获得一张住宅预售证，分别是天健·上城和保利西海岸，受“限售”影响，两个项目获批房源总数仅100套，占全市新增房源6.5%。单个区域获批房源数最多的区域是番禺，其次是南沙，分别是748和249套。

　　单个项目方面，新增房源数最多的是万科欧泊，一共获得2张证共748套。万科欧泊即将推出二期A6-A7栋洋房产品，户型为94-95平方米带衣帽间主套大三房。预计折后价21000元至22000元/平方米。目前正接受诚意登记，开售当天可享额外97折优惠。

　　商业预售证方面，上周共获批3张商业预售证，分别是合生广场、奥园越时代和飞晟汇INFACE。其中奥园越时代已于10月19日开盘，合生广场二期目前正接受认筹。

　　地王频出土地供应活跃

　　房地产销售市场的热力不减，土地供应市场也保持着活跃的状态。据经纬行提供的统计数据显示，在9月份广州市土地商服和商业地块合计出让10宗，出让土地总面积65.76万平方米，环比大涨135.26%，出让金额合计74.52亿元，主要以商业地块为主，整体市场表现活跃。

　　此月出让地块主要集中在南沙区，并且多为商业地块。南沙9月份成功出让7宗地，土地总面积49.72万平方米，占成交总面积75.61%，其中商业地块5宗，16.63万平方米，占总供应的25.29%；这是南沙继1月推出一块商住用地之后今年出现的一次推地高峰，堪称南沙推地季。南沙自从去年正式成为国家新区后，市场关注度呈几何式增长。近日，上海自贸区获得证实批准后，南沙也加入了争取成为自贸区试点区的队列，再度引发市场的关注。面对如此利好的大环境，市场触觉较为敏感的央企和大型房企集体出手，挺进南沙，包括保利地产、保利置业、中化集团旗下的方兴地产以及恒大地产等。

　　另外，绿地进驻花都，并且再次刷新区域地价，将花都地价推至6013元/平方米；从化以底价成交1宅地。

　　而原定于9月23日挂牌出让的南沙地块中止挂牌出让，该地块对竞买人资格要求苛刻，定向出让条件用意明显，直指万达集团，南沙政府为避嫌疑而中止出让。此外，9月15日花都新华街三华村、九潭村地块因占地面积小、地块位置较差以及中小套型产品比例要求过高，最终无人问津，导致流拍。

　　9月共成交10宗地块，主要以商业地块为主，地块成交最高溢价达92.02%，而住宅地块亦有一块溢价超50%。

　　住宅方面，南沙有两住宅地块成交，其中一地块未拍已是地王，9月23日拍卖当天吸引了保利、万科、中海、恒大、路劲、绿地等实力房企，最终经过170轮举牌后，由保利其旗下的保睿房地产销售代理有限公司以30.3亿元的总价竞得，楼面地价5244元/平方米，溢价达51.30%。另花都一宗地被绿地一次举牌就括入囊中，并以楼面地价6130元/平方米，溢价27.72%成为区域的新地王。

　　商业地块方面，南沙成功出让五宗商业地块，参与本次土地竞价的除知名发展商外，部分地块还有投资公司、通讯企业等较冷门发展商参与竞拍。

　　地价或将再被刷高

　　据统计数据显示，10月十区二市将有9地块推出市场，其中商服用地5块，住宅用地4块，总供地总面积55.12万㎡，起拍总金额近44.44亿元；挂牌地块中增城将是10月的供地主力。

　　增城10月将推出6宗土地，起拍总价29.01亿元。本次推出的地块较多，但土地限定条件也颇多。其中增城市小楼镇西境村83106214A12013地块，竞买人需新修建一条由增派公路通往项目地块的道路；而增城市荔城街罗岗村83001208A13083地块，竞买人或其股东需具备投资、经营管理高速公路项目的资格；另一增城市新塘镇群星村茅山83101221A13192地块，则因规划穗莞深城际轨道在该地块通过，竞买人或其控股股东须就该地块城际轨道新塘站，及交通枢纽综合体项目的合作开发建设，与广东珠三角城际轨道交通有限公司达成一致意见。

　　另外，萝岗在10月份推出1宗商业地块和1宗宅地。其中云埔工业区云埔一路以南YP-P1-1地块是属于少有大面积宗地，总用地面积达18.95万㎡，起拍地价竞30亿，折合楼面地价6332元//㎡；邻近沈海高速，交通便捷。当前萝岗除地铁将于近期开通外，还有科学城、知识城及经济开发区三大引擎带动区域发展，再加上距离市中心较近，无论住宅或商业地块前景均被看好，本次推出的地块规模较大，宗地条件优越，预计将吸引众多发展商竞争，地块有望再被刷新。

　　记者观察

　　全媒体整合

　　营销时代降临

　　与以往仅依靠项目本身以及市场销售人员进行楼盘销售相比，全媒体整合营销其所能发挥的作用显然更大更全面。品牌宣传与活动落地是当下房企在营销方面同时进行的两大内容。品牌宣传注重的口碑和受众，而活动落地则是直接带动产品销售的关键。

　　经历了多次风浪的房地产行业，如今已经变得更为成熟和稳健。与此同时，竞争也越来越刺激。销售上的创新对于企业和楼盘而言是必不可少的。显然，在如今的市场竞争格局下，销售成为重中之重，因此，几乎大部分的品牌房企在进行楼盘推介时都将落地活动作为重要的考量。

　　全媒体整合营销，其最大的好处就是将市场的优势资源充分结合形成一个强大的合力，这对于房企进行销售必然是利好。网络媒体或者机构通过网络进行召集，可以比较快速而有效的集中到足够的人气。而大型的传统媒体，其本身具备了资源以及号召力的优势。两者充分结合，再加上新型媒体的支持，这种市场的推动力是显而易见的。

　　特别是从近期的一些比较成功的楼盘落地活动可以看出，精准度被要求得更高。针对特定人群，以特定的方式进行召集，能达到的效果更为突出。而这些则是一些大型传统媒体的优势所在。事实上，全媒体整合营销不仅在房地产业有强大的生命力，在很多行业都已经表现出其优势来。可以说，全媒体时代的来临并非是新媒体时代的结束。事实上，是整合行业优势资源共同推进房地产发展的一个全新时代。以全媒体为基地，可以实现多种优势的融合，这样一来，时效与效率、广泛与精准就可以完美地结合实现最优化。蒋劲劲