老物业不肯退新物业进不来 新老物业交接矛盾重重

　　【新闻提示】

　　老物业的合同到期后，按理说新物业就可以按期走马上任。然而，我市龙凤花园、吉庆家园、时光澔韵、兴元嘉园等多个小区在新老物业交接时，均出现了老物业不肯退出的尴尬局面。

　　合同到期，多家老物业不肯退出

　　这几天，时光澔韵小区居民一直“享受”着新老物业的“双重服务”。

　　“新物业是我们召开业主大会选聘出来的，老物业合同早就到期了，凭什么不走？”小区居民王凤英老人激动地说。

　　据介绍，建于2005年的时光澔韵小区有2000多户业主，此前一直由开发商下属公司——江苏新业置业公司对小区进行物业管理。有业主表示，老物业公司8年来从不完全公示小区公共收益账目。

　　“今年我们业委会查账，仅广告收益一年就有20万元，170个停车位年租金40万元左右，可这些钱花在哪里，业主从来不知情。”业委会一位成员向记者透露，今年4月，小区成立业委会后，要求老物业公司就业主们提出的问题进行整改，但3个月后，老物业公司公布的账目仍未得到业主们的认可。

　　今年8月，业主们决定重新聘请物业公司，江苏华门集团物业管理有限公司被选中，双方于9月29日签订了合同，确定10月20日进驻小区。不过，10月20日当天，新物业的86名工作人员连小区门都进不了，在一名业主开着私家车强行将道闸撞开后，才得以进入。争执中，业主与老物业工作人员还发生了肢体冲突。

　　“现在工作人员虽然进了小区，但电梯、监控等设备设施还没有移交。”江苏华门集团物业管理有限公司副总经理吴涛昨天告诉记者。

　　采访中，记者了解到，近年来类似时光澔韵小区这样,在新老物业交接时上演“龙虎斗”的并不鲜见：今年2月，建邺区吉庆家园小区新老物业僵持，导致小区垃圾多日无人清理；今年7月，鼓楼区龙凤花园小区通过法院强制执行，新老物业才完成了交接……

　　多重原因导致新老物业交接不畅

　　“根子在利益。”江苏天豪律师事务所律师陈本林表示，物业管理用房、会所、车库等小区共有产权部位在交接时，由于牵涉到其收益问题，老物业往往与业主产生较大争议。

　　“以时光澔韵小区为例，小区尚有不少停车位仍未销售。按照新的《江苏省物业管理条例》，未销售的车位必须租给业主，可目前车位租金每年仅两三千元，而如果销售的话，每个车位动辄20多万元。作为开发商前期指定物业，肯定会偏向于销售车位，以让开发商快速回笼资金。”陈本林说。

　　东南大学物业管理研究所所长黄安永则认为，新老物业交接矛盾频发，另一个原因是物业公司选聘程序不规范。“不少小区业委会的意见并不代表大部分业主，导致选聘物业公司时大家各执一词，吉庆家园新老物业僵持数月就是典型案例。”

　　市物管办物业管理科科长徐成分析，更换物业等小区公共管理事务必须由业委会征得小区半数以上业主同意，但业主大会需要采取书面征求意见的形式，这一过程时间长、效率低，其投票结果的真实性屡受质疑，这也是造成新老物业交接产生矛盾的一个原因。

　　建议：加强物业费监管，提高新物业选聘透明度

　　今年5月1日起施行的《江苏省物业管理条例》第56条、87条明确规定，业主大会决定选聘新物业，老物业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出，并向业主委员会或者在业主委员会的监督确认下与被选聘的物业服务企业履行交接义务。未按规定的，处5万元以上20万元以下罚款，并可以提请颁发资质证书的部门依法降低相关企业资质等级甚至吊销资质证书。

　　“《条例》从流程上规范了新老物业的交接工作，但物业管理更需要政府主管部门加强监督和管理，特别是物业管理费的使用监督机制，为老物业退出、新物业进入打下基础，才能有利于减少交接争议。”黄安永表示。

　　解决了利益纠纷，还需提高选聘新物业过程的透明度。市物管办有关人士表示，为了解决业主大会召开困难、过程不公开、真实性难以保证的问题，市行业主管部门已研发了用于业主网上投票的业主公共决策平台，以确保新物业选聘过程公开、透明，并代表大部分业主的真实意愿。

　　陈本林则认为，为了减少新老物业交接纠纷，业委会也可聘请物业管理专家和专业法律顾问，对业委会备案、招投标、新老物业接管程序提供专业化建议，从而使交接更顺畅。