昆明商业地产遭遇三大“瓶颈”：缺钱缺人缺资源

　　到2015年，全省高速公路通车里程超过4500公里、铁路建成里程累计达到4000公里、民用机场运营和在建总数达到16个。在云南省政府办公厅印发的《关于进一步加快铁路高速公路民用机场建设实施意见任务分解通知》中，明确了2013年至2015年全省公路、铁路、机场基础设施建设的目标任务，将未来3年云南综合交通体系的轮廓勾勒得更加清晰。

　　机场建设：未来3年新建4个民用机场

　　2013年至2015年，实施新建泸沽湖机场、红河蒙自军民合用机场、沧源机场、澜沧机场和昆明长水国际机场“9+2”配套项目、腾冲机场改扩建项目，完成总投资103亿元。通知指出，两年后，初步将昆明长水国际机场培育成面向东南亚、南亚和连接欧亚非的国家门户枢纽机场。

　　建设多个机场，如何筹资？按照国家新建支线机场项目全额资本金的要求，除争取国家补助资金外，其余资金由省内配套解决。省财政对每个新建支线机场统筹安排1亿元补助。同时，机场所在地的州、市政府负责新建、改扩建机场征地拆迁、场外配套工程建设资金筹措和组织实施。

　　另外，盘活旧机场土地及有关资产也是途径之一。通知中明确，要加快推进昆明巫家坝机场土地及有关资产处置工作，处置收益专项用于偿还长水机场建设债务和安排全省新建机场建设资金。适时启动蒙自旧机场土地处置工作，处置收益专项用于红河蒙自军民合用机场建设项目。

　　高速建设 ： 经济大县基本实现通高速

　　一个阶段性目标是到2015年，确保南北大通道全线贯通，并实现与邻近省份对接，16个州市和经济强县、人口大县基本实现通高速公路。

　　对于建设资金来源，通知称，将引进有实力、有信誉、有资质的投资者，采取BOT、BT、TOT等方式开发建设高速公路项目。通过招商引资建设的高速公路项目不低于3年计划总投资的三分之一，也就是说，投资者至少要拿出500亿元。

　　为了吸引投资力，对于经营性收费公路，按照“一路一测、桥隧分开、还本付息、投资回报”定价机制制定收费标准。在不超过30年的收费期限内，资本金回报率以人民银行规定的中长期贷款基准利率加2个百分点确定，确保经营主体在经营期内获得合理回报。

　　另外，云南省将从每年的土地出让总收入中，拿出不低于10亿元，以及省财政每年安排20亿元（2013年至2015年），作为高速公路建设资金。省级每年安排不低于3000亩土地开发指标，支持地方高速公路建设。

　　铁路建设：快速客运网总规模达200公里

　　备受关注的滇中城市经济圈城际铁路也有了眉目。通知提出，到2015年，昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地实现1小时到达。

　　在山高坡陡的云南，交通建设投资巨大，谁来掏腰包？对此，云南将完善建设资金省、州、市共担机制。按照永久用地13000元/亩、拆迁240元/平方米、临时用地1000元/亩/年的标准补助有关州、市政府。州、市政府负责补足征地拆迁资金的不足部分。

　　通过共享土地出让收入筹措建设资金，从土地出让总收入中，每年省级计提用于铁路建设不低于10亿元。2013年至2015年每年安排20亿元作为省级资本金。各州、市政府要将本级政府承担的三分之一以上征地拆迁资金纳入年初本级财政预算，保障铁路建设需要。

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　　同一条道上，不同的结局，昆明商业地产正在呈现冰火两重天。熟知滇池路的人，一定对两个商业项目非常熟悉。一处是南亚风情第壹城，另一处位于南亚风情第壹城对面仅2公里的地方。两个项目一左一右，坐拥着滇池路最好的地段，前者淌金流银，面积58平米的商铺月租金高达2万元以上，后者面积60平米的月租金还不到5千元，更有甚者，由于不好出租，一些铺面曾长期空置。为什么前者成为了商业地产界的范本，后者却如同鸡肋？

　　据记者不完全统计，昆明54个在建楼盘中商业总体量达1260万平米，以2011年末的昆明428万城镇人口计算，人均商业面积近3平米。不仅如此，昆明近年商业用地成交大幅度提升，很多大型的商业综合体也渐渐入市，投资商铺成为了很多投资客首选的方式。但是昆明每人近乎背负的3平米商业，又会带来怎样的负担？同质化显现日趋严重、开发商缺乏商业资源、市场急缺专业的招商运营团队，那么多的问题，又该如何解决？

　　商铺售价平稳 租金快涨

　　从至祥研究中心提供的数据来看，2012年，昆明城区的商铺平均售价为每平米28108元，但是截至今年，昆明城区的售价为每平米28530元，涨幅为1.15%。相比大肆扩张的商业地产，这样的涨幅看上去实在是微不足道。

　　通过至祥研究中心提供的数据，记者初步换算，二环内的在售商铺价格从2012年每平米为25800元上涨到了2013年的33300元，涨幅为29%；东南西北四个区的商铺售价除西市区上涨外，其他都在下降。

　　租金方面，二环内的商铺租金由2009年的每平米110元上涨到了2013年的150元，涨幅达36%；东市区的商铺租金由2009年的每平米52元上涨到了2013年的65元，涨幅达25%；西市区的商铺租金由2009年的每平米53元上涨到了2013年的69元，涨幅达30%；南市区的商铺租金由2009年的每平米55元上涨到了2013年的75元，涨幅达36%；北市区的商铺租金由2009年的每平米70元上涨到了2013年的82元，涨幅达17%。

　　商铺的售价涨幅不大，但租金却呈火箭上升，为什么会出现这样的情况？至祥置业（昆明）有限公司董事副总经理黄雷告诉记者：“商铺的价格还是要看自身的条件及地段位置，像市中心的商铺价格肯定要比呈贡新区的价格高，再加上一些楼盘推广时的不定因素，所以不能片面的来看商铺价格的浮动。”他还补充说道：“昆明的社区商铺价格一般比较稳定，集中式商业的价格浮动较大。总的来说，还是要看该商业项目的开发体量。”

　　昆明人均商业达3平米

　　从克尔瑞旅游地产提供数据来看，2011年上半年，昆明的商业用地成交量为320.45万平米，2012年上半年的成交量为44.34万平米，到2013年上半年的商业用地成交量就高达354.62万。而在2012年下半年的商业用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商业用地则占到全部成交土地的36.87%，

　　昆明的商业用地的成交量一直在持续增加，土地区域成交量主要集中在官渡区，共成交了217.28万平米，其次是呈贡新区，共成交了38.98万平米；西山区，共成交了37.78万平米；盘龙区，共成交了34.11万平米；五华区，共成交了26.47万平米。据记者不完全统计，昆明市区在售的商业面积，以南市区居多，达到了406.9万平米。而一些超级商业大盘也浮出了水面，例如润城的商业体量高达180万平米、七彩云南第壹城的商业体量达100万平米、联想科技城的商业体量87万平米、螺蛳湾中心的商业体积也到了70万平米。

　　一位专业运营商业地产的知情者告诉记者：“昆明现在每个人身上几乎都背着3平米的商业，可是昆明人的消费能力真的有这么高？现在许多开发商都逼迫着自己做商业地产，在没有了解市场的基本情况下，在完全都不了解商业地产运营模式的情况下，盲目入市，这样的情况是很‘畸形’的。很多开发商都在用卖住宅的思路来推广商业地产，这违背市场规律。”

　　专家诊脉

　　经典房地产商业中心副总经理郭志明：

　　做好商业需要地段、资金和团队

　　■ 都市时报讯 （记者 张津）昆明相比其他城市，商业地产还处于发展阶段，虽然一些一线的品牌已经陆陆续续进驻昆明，但是很多中低端的品牌还没有进驻，所以昆明的商业地产还有很大的发展空间。

　　一个商业地产能否做起来，说白了就是三个点：第一，钱，开发商需要有强大的资金来进行前期的培养和招商；第二，人，需要有经验的商业团队，来对项目进行合理的规划；第三、位置，一个交通发达，人流密集的地方必能发展成为好的商业中心。

　　虽然商业地产做起来了，但是要做好商业地产还需要3个要素，即天时、地利、人和。所谓“天时”就是目前昆明正在进行城中村的改造，这就有了足够的空间进行商业地产的开发，从而可以引进更多的商业品牌；“地利”就是在西南片区，昆明的发展还是比较缓慢的，还有很大的进步空间，昆明是一个商业比较集中的城市，购物方式也比较集中，所以昆明还可以容纳更多的商业群体；“人和”是指昆明现在不缺购买群体，缺乏好的运营团队，所以急需引进优秀的商业运营人才和团队。

　　昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO石远：

　　招商资源、成熟团队都遇瓶颈

　　■ 都市时报讯 （记者 张津） 昆明商业开发体量过大，早已不是什么新话题，很多人都能感受到新建的楼盘中商铺的空置率很高。这其中，商铺价值被提前透支是一个问题，在昆明主城区，目前城市综合体商铺的价格在5-10万元/平米，社区商铺价格也在3万元/平米左右。商铺售价高，投资者要保证收益，只有提高商铺租金，而新铺都存在养商期，租金过高，租商铺者就面临收入与投资之比失衡，于是租金和售价倒挂的问题也就出现了。

　　体量大的同时，招商资源有限，尤其是本土开发商，招来招去，就那么几家。肯德基、家乐福是必须的，Zara、H&M这些三市街商圈有的，其他商圈也很快引进了，国际品牌有限，世界时尚品牌也不多，同质化难以调动消费者的热情，又给后期运营过程中的促销和价格策略造成压力。

　　过量开发的问题已成事实，更多开发商寄希望于后期的运营调整，这往往要付出很大代价。在昆明，不少开发商是直接由住宅开发转型过来开发商业地产项目的，除了国内大品牌万达、恒隆等商业地产项目有比较成熟的商业运营团队外，昆明成熟的商业运营团队少。于是，很多项目引进外来的商业管理公司做顾问或者直接做运营管理，但这些外来的管理公司，也只是派项目经理和少量人员进入项目，真正的人员输出管理难以落地，往往导致水土不服。引进人才、求助外来商管公司的同时，培育有自己的团队才真正有竞争力。都市时报