塘厦两商住地降价出让 三线镇区成土地供应主力

第四季度土地市场仍将升温。

　　塘厦两商住地降价2.63亿元成功出让 “禁地王令”助推第四季度三线镇区土地供应

　　继9月国土资源部出台“禁地王令”后，10月22日，广东省国土资源厅提出，各地须保证住宅用地供应量显著增加，并确保广东今年第四季度和明年第一季度不再出现“地王”。前天，与今年新“地王”临近、同样条件的塘厦镇两宗商住地自降2.63亿身价出让，并被同一家公司以底价拍下。年内“禁地王令”和加大土地供应成为抑制“地王”的土地政策，预计东莞第四季度将迎来土地拍卖热潮。

　　图/记者卢政

　　10月：土地市场供需两旺 塘厦两宗流拍地块降价出让

　　进入第四季度，政府加快了推地步伐，土地供应市场迅速热起来。瑞峰置业市场部研究数据显示，2013年10月，东莞全市共有14宗土地挂牌上市，合计出让面积约54万㎡,环比增长27%，其中商住用地有7宗，面积约29.42万㎡,环比增长102%。商住成交方面，10月入市的8宗商住地皆已成功交易，成交面积约35.11万㎡,环比略有下滑，但同比增长266%。因有塘厦和黄江等镇区优质地块的成交“坐镇”，平均楼面地价高达2742元/㎡,但因麻涌、茶山等区域的地块成交来拉低，整体楼面地价环比下滑14.5%。

　　就在10月30日塘厦镇大坪村两宗总面积达140826㎡的地块降价成功出让。据了解，这两宗地块曾于去年7月挂牌出让，但因地价高及地块缺陷而流拍，本次再挂牌两地块均主动降价。从东莞国土资源网上的信息可以看到，去年首次挂牌时两地块起拍楼面价分别高达7492元/㎡和3990元/㎡,而此次这两地块的楼面价分别调整为5732元/㎡和3275元/㎡,总价也分别由80845万元下调至61854万元、40620万元下调至33340万元出售，两宗地共降价约2.63亿元，最终被东莞市合和城辉房地产投资有限公司以底价95194万元拿下。

　　值得一提的是，这两宗地块与今年的新“地王”相邻。东莞瑞峰置业市场研究部介绍，新“地王”与这两宗地块有着同样的地块缺陷。

　　与去年同期相比，今年10月的东莞土地市场可谓供需两旺，流拍地和冷门镇区的大宗地块集中上市是此一大特点。瑞峰置业市场研究部认为，目前东莞城区及热门镇区的土地开发程度趋近饱和状态，出于政府财政收入的压力和开发商长远的发展策略，政府及开发商的眼光由此聚焦到拥有大量土地资源“冷门镇区”。另外，随着东莞轨道交通的完善，广深购买力在临深临广片区的渗透将加剧，开发商亦开始着重在这些片区扩疆布局。

　　11月：市场热度或下降 望牛墩是土地出让大户

　　从近期东莞市国土局公布的数据来看，供应节奏将继续加快。瑞峰置业市场研究部介绍，截至10月30日，11月东莞全市将有12宗商住商服用地进入最后的交易环节，合计出让面积约45.27万㎡,这是今年以来商住商服用地待拍宗数最多的月份。从土地出让的区域来看，镇区土地依然是政府推地的主战场，尤其是房地产发展不成熟有待进一步开发的冷门镇区，地块的起始楼面地价皆不超过2000元/㎡。

　　据介绍，11月商住商服用地出让的区域有高埗、望牛墩、石碣、凤岗、寮步、清溪和樟木头。其中望牛墩是土地出让大户，有5宗商住商服用地待拍，合计出让面积约15.98万㎡;两宗是位于赤滘扶涌村的商住地，合计出让3.88万㎡,起始楼面地价在1000元/㎡左右；其余3宗来自杜屋村，其中两宗商住地合计出让约11.31万㎡,起始楼面价在1050元/㎡;一宗是商服用地，面积不足1万㎡,起始楼面地价约1351元/㎡。

　　此外，石碣镇有2宗商住地出让，樟木头镇出让的是一宗面积约2万㎡的商业金融用地，这也是樟木头自2008年以来首次出让商业金融用地。

　　第四季度迎来“冲量热潮”

　　土地供应以三线镇区为主

　　进入第四季度，为冲刺年度销售目标，不少房企全面启动推售计划，市场迎来一轮供应热潮，为完成年度土地供应计划，第四季度土地市场也掀起一轮“冲量热潮”，东莞中原地产市场研究部介绍，截至10月30日，11月和12月东莞将有18宗商住地出让，面积合计72.26万㎡,其中一二线镇区各4宗，三线镇区10宗，面积47.65万㎡,占整体的66%。该研究部介绍，随着楼市交投氛围维持活跃，开发商回笼资金顺利，以及政府为完成年度的供应计划，第四季度土地掀起一轮推地热潮，尤其是偏远落后镇区供应发力明显。这些地块多数位于房地产开发的非热点区域地带，地块综合素质参差不齐，开发商的可选择范畴广，但由于供应地块以中小规模为主，缺乏优质地块，对大型品牌开发商的吸引力不大，可以预见第四季度本土中小房企或频繁出手拿地。

　　此外，东莞中原地产市场研究部还介绍，第四季度土地供应爆发，一方面是为填补土地供应计划的缺口，另一方面，供应地块全为镇区地块，并且以落后镇区为主，主要是契合当前火热的土地市场控制优质地块的供应，从而避免新“地王”的产生，加剧房价上涨预期。