广东房协：“双合同”引发市场风险

　　由广东省房协最新发布的2013年前三季度广东房地产市场分析报告显示，今年前三季度，全省商品房销售量价齐升。在批准预售面积同比减少的情况下，小户型产品出现供不应求的情况。数据显示，90平方米以下住宅销售率总体高于其他类型产品，其供求关系相对更为紧张，其市场更为广阔。针对当前有些企业销售时以“双合同”形式规避“限价”、“限售”行政措施，省房协报告强调此举不但违反了国家和省的相关政策，也会使企业陷入信用风险和市场风险。企业须理性判断当前市场态势，正确看待宏观调控政策，切忌盲目乐观。

　　成交量价齐升 分化明显

　　由广东省房协最新发布的2013年前三季度广东房地产市场分析报告显示，今年前三季度，全省商品房销售面积6613.96万平方米，同比增长30.5%，增速比1-8月回落1.4个百分点，但比去年同期提高31.9个百分点；商品房销售额6143.45亿元，同比增长48.1%，比去年同期提高47.5个百分点，较1-8月提高0.4个百分点，一改商品房销售额增速逐月回落的趋势。前三季度商品房销售面积、销售额增速为近五年次高水平。从销售均价走势看，今年前三季度全省商品房销售均价9289元/平方米，同比增长13.5%，比1-8月提高1.4个百分点，增速持续保持高位；其中商品住宅销售均价8662元/平方米，同比增长11.9%，增速比前两季度下降0.3个百分点，价格趋于稳定。

　　报告指出，从供应角度看，前三季度，全省商品房批准预售面积6062.22万平方米，同比减少17.2%；其中，商品住宅批准预售面积5425.85万平方米，同比减少17.5%，同比下滑的趋势仍未改变。其中，9月商品房批准预售面积663.76万平方米，处于今年最高值，但同比仍减少2.1%。

　　商品房、商品住宅实际销售率(实际销售面积/批准预售面积)分别为109.1%、109.9%，较去年同期分别大幅提高39.9、39.8个百分点，但提高幅度较之前数月有所收窄。其中，90平方米以下住宅批准预售面积为1227.46万平方米，同比减少19.0%，销售率高达116.0%。从今年情况来看，90平方米以下住宅销售率均高于总体住宅，且批准预售面积下降的幅度也较其他类型住宅大，进一步加剧了小户型住宅产品的供求矛盾。

　　分区域看，珠三角地区商品房销售率为124.3%，远高于其他地区，且与其他地区差距有扩大之势；粤北山区销售率为87.8%，供求关系较为平衡；相比之下，东西两翼供求关系较为宽松，销售率分别为65.2%、76.1%。

　　市场隐忧不容忽视

　　前三季度广东省商品房销售量、销售额持续高速增长，销售均价涨幅有所扩大；批准预售面积持续减少，市场销售率仍然整体处于高位，但地区分化明显；企业资金宽裕度高位运行，资金结构相对良好；开发投资持续平稳增长，新开工面积增速继续走高。总体而言，当前市场基本面总体向好，但存在的隐忧也不容忽视。省房协报告也特别提出，当前有些企业销售时以“双合同”形式规避“限价”、“限售”行政措施，此举不但违反了国家和省的相关政策，也会使企业陷入信用风险和市场风险。

　　对于市场未来走势，该报告也作出预测。由于三季度宏观经济形势整体好于预期，通胀处于可控水平，宏观经济稳中有升，未来“稳增长、调结构、促改革”仍是经济工作重点。当前不少地区房价涨幅仍然偏高，深圳、北京等城市相继重申、强化调控政策后，不排除其他房价涨幅过大的地区陆续跟进，十八届三中全会对经济发展思路以及房地产调控可能出现的变化，也受到更多关注。金融环境层面，货币信贷扩张的压力仍然较大，省房协报告预计央行流动性管理将持续预调微调，整体货币政策或显现偏紧。需引起重视的是个人按揭贷款已连续三个月出现环比下跌，需警惕其对市场需求和企业回笼资金的影响。市场层面，预计四季度市场总体平稳，但全省批准预售面积同比减少，市场成交有放缓迹象，部分城市或显价稳量滞的情况。

　　对房企当前的市场战略，省房协报告也提出了建议：第一，企业须理性判断当前市场态势，正确看待宏观调控政策，切忌盲目乐观。第二，企业应规范自身经营行为，严格遵守《广东省物价局关于商品房销售明码标价的规定》相关规定，拒绝双合同，立足长远，避免潜在的风险与纠纷。第三，注重调整产品结构，加大中小户型开发建设，加快销售，回笼资金。第四，在国家大力推动城镇化的政策背景下，企业应调整发展思路，加大对县域地区的关注度，寻找新的发展机遇。

　　南方日报记者 李广军