昆写字楼两极分化严重 开发商争相迎合超级大户

　　一方面是高端写字楼不仅卖得起价，并且还引来“超级大户”的整层整栋购买，甚至由于销售火爆而把前期规划的公寓改成写字楼；已建成的高端写字楼供需两旺；另一方面，一些写字楼项目销售遇阻。昆明在建的67个写字楼项目并不是都能在这一波商业大潮中稳赚稳赢。位于二环外的万达·昆明双塔均价达2.3万元/平米，价格直逼主城核心的世纪中心、东方首座售价，而同样位于市中心的某项目写字楼均价只在1.4万元/平米却卖了几年。可见写字楼与唯地段论的住宅不同的是，在考量项目区位的同时，有更多如交通、配套、开发模式、品牌、硬软件等因素决定着一个写字楼的成败。

　　成功写字楼拥有强大的功能配套

　　“你能找到哪个成功的写字楼是周边各种配套缺乏而只有一两栋写字楼孤零零的杵在那？没有吧，好的写字楼应该是外围环境、自身配置和管理运营团队很强大的。”昆都国际房地产开发有限公司招商运营负责人吴亚霏就目前国内写字楼成功的案例做出分析。“从外围环境看，首先是交通要便利，你看上海的陆家嘴，那里一定是公交、地铁系统很完善的，因为除了管理层以外，大部分员工其实是以公共交通为主。然后就是需要有充足的停车位，现在的写字楼多多少少都会配有专门的停车区。”

　　昆明市中心的许多写字楼大厦，虽然位置不错，但由于开发时间太早，动静态交通考虑不充分，某些配套显得有些陈旧。近几年开发的写字楼，开发商更注重交通和配套设施的便捷。正在修建的地铁，也带动了沿线很大一部分写字楼物业的崛起。车位配比的提高也为项目营造更好的商务氛围。如螺蛳湾中心的地下停车场目前是昆明主城区最大的，配置了13000个车位；万达·昆明双塔、昆钢科技大厦这些项目甚至配置了总裁专属的屋顶停机坪。

　　高科技产品频现高端写字楼

　　在近期的写字楼广告中，很容易看到分体式中央空调、毛细管网系统、地源热泵、生态植壁墙、老总专用楼梯、全系配套管线、超高豪华大堂、超高配比的车位、优质物管等词汇，这些在早些年看不到的生疏专业术语如今频繁出现，似乎在告诉人们错过什么地方的什么写字楼将会是一件多么可惜的事情。的确，办公品质已经成为彰显企业形象、效率、实力的重要因素之一，也是企业选择办公环境时率先考虑的条件。如世纪中心、东方首座、上海东盟商务大厦、万达·昆明双塔、昆仑中心、置地广场等一批写字楼项目运用了大量低碳、环保、智能的高科技产品。

　　中天融域8米、经典双城10米、万达·昆明双城10米、海伦国际15.6米……当昆明写字楼大堂挑高高度一次次升高，也将项目高贵品质展现得淋漓尽致。正如有业内人士这样说“外立面是一座建筑的第一印象，大堂就是了解它内心的最关键一步。”

　　在智能办公方面，高端写字楼几乎实现了全智能化办公，5A(包括OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统)被广发运用到平时的工作环境中。

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　　众多写字楼与世界级的物管联手

　　“物业服务是一项被客户极为关注但是开发商又缺乏关注的一项服务，地产项目的开发品牌将决定后期的运营管理，写字楼后期的物业服务将在很大程度上影响该写字楼的资产增值前景。入驻企业要长期使用写字楼，于是后期商业物业管理服务的优劣，将决定企业是否会长期使用，使用期越长，使用率越高该写字楼的价值自然越高。”张素英道出了一项容易被开发商忽视的区域。

　　“好的物业管理服务涉及了很多方面。我们甚至提供了像翻译、文件、名片印刷服、秘书培训、机票订购、代订餐饮等等所涉及到生活方方面面的各项细节服务。”一位物业管理人士透露。为了达到更高的物业服务水平，昆明众多写字楼项目甚至和国际级的高端物管服务联手，如融城金阶就引进了全球物管五大行之一的仲量联行，专门为融城金阶定制服务。金苹果国际商务的物业管理，是由重金聘请的世界级物业顾问——世邦魏理仕进行全权托管。他们将针对企业特殊的商务活动需求，建立多种不同的物业可行方案组合。

　　住宅思路做写字楼让销售受阻

　　目前昆明高端写字楼得到市场热捧有客观的原因。也有些不那么的案例，昆明前些年开发的一些写字楼档次不高，软硬件配置较低。有的项目写字楼层高甚至和住宅差不多，有的干脆搞成SOHO公寓——商住一体的复合型产品。今年的写字楼项目中也不乏在建公寓中途转而做写字楼、更有写字楼改住宅这样尴尬的局面，也造成后期的销售严重受阻。

　　“这是惯式思维导致这样的局面，昆明本土做专业写字楼的屈指可数那么几家，做住宅地产起家来开发写字楼的却是不少，但是住宅和写字楼在开发模式上存在着很大的不同，如果用住宅开发的思维开发写字楼，显然是不可行的。”张素英表示。

　　的确，由于前期定位不清晰和规划的失误导致了昆明写字楼出现同地段不同价的局面：市中心的写字楼甚至没有二环外的卖得好。

　　“在购买写字楼项目时，也要注意一些承诺返租、包租的项目。我曾经接触过一个开远的写字楼项目，开发商承诺包租10年，结果才两年就做不下去了，只好申请破产。太多的承诺不能给客户兑现，客户不也得吃这个哑巴亏么。”张素英也提醒对这样的承诺做出高度警惕。(田晶)