10月东莞土地市场供需两旺

　　■土地市场

　　到了第四季度，土地市场供应量大增，并且需求旺盛。10月，土地供应(以起始交易时间为准)大约59万平方米，环比大幅增加34%，与此同时，土地成交大约58万平方米，成交金额达到21.5亿元，保持高位运行。而商住地的楼面地价为2742元/平方米，尽管环比下降14.57%，但依然处于中高位。

　　供应量环比增加34%

　　10月，东莞土地市场供应热度不减，商住地供应量处于年内第二高位。10月，东莞土地供应16宗，面积合计58.62万平方米，环比增加34.29%，同比增加119.99%。其中，商住地供应9宗，面积合计38.96万平方米，占整体供应量的66%，环比增加85.320%，同比上升79.63%，其供应量达到最近22个月的第二高位水平。

　　据东莞中原研究部分析人士称，10月东莞土地市场供应继续爆发增长的原因有如下几方面原因。首先，作为供应方的政府部门，为完成年度土地供应计划的缺口，第四季度着手加快推地力度。其次，作为需求方的开发商，东莞由于临近广州、深圳的地缘优势和本身产业经济基础良好所产生的购买力，不少开发商长远看好东莞楼市发展。并且开发商资金回笼理想，有钱去买地，旺盛的需求催生了大量的供应。再次，二三线镇区楼市发展渐入佳境，尤其是水乡片区在规划利好的推动下，房地产开发土地趁机入市。如，高埗镇出让一宗接近5万平方米占地的商住地，望牛墩也出让2宗商住地。

　　成交量环比增加18%

　　10月土地成交继续升温，土地成交规模持续扩张。10月份，东莞土地成交16宗，面积合计58.33万平方米，环比增加17.71%，同比增加211.24%。其中，商住地成交8宗，面积合计35.11万平方米；商业地成交一宗，面积为2.41万平方米；工业用地成交6宗，面积合计17.93万平方米。

　　麻涌两宗曾经流拍的连体商住地，占地6.5万平方米再次出让，被东莞市麻涌房地产有限公司分别以底价拿下。塘厦两宗也曾流拍的连体商住地，占地规模14万平方米，被合和城辉地产也分别以底价斩获。广源地产在茶山拿下一宗约3万平方米的商住地。爱嘉地产拿下大岭山一宗约1万平方米的商住地。

　　而碧桂园在此前布局大朗、塘厦、沙田之后，继7月在常平拿下一宗商住地的基础上，在10月又出手拿下黄江两宗占地合计大约10.5万平方米的商住地。

　　东莞中原研究部中级研究员叶海青说，新房市场热销，土地储备减少，开发商继续补仓，与此同时，开发商资金回笼理想，故拿地热情高涨。同时，进入第四季度，土地市场迎来供应高峰，土地供应的激增，选择面广。再次，连体商住地的供应，中大规模的地块较多，这三种因素促使10月土地市场成交理想。

　　楼面地价为2742元/平方米

　　伴随着土地成交量增加，10月的土地成交金额也处于高位，达到去年同期的6.5倍。10月份，东莞土地成交金额21.5亿元，环比下降45.03%，同比上升547.48%。其中，商住地成交金额为19.35亿元，环比下降50.52%，同比上升878.23%。

　　10月的成交金额处于年内第三高位，仅次于7月和9月，同比更是呈几何级数增长。其成交金额主要得益于几宗规模较大的连体地块，如麻涌两宗地合计6万平方米、黄江两宗占地合计10万平方米、塘厦两宗占地合计14万平方米。

　　对土地成交金额环比急剧下滑，叶海青分析称，一方面因为9月虎门大宁三宗商住地集中成交拉高了对比基数，另一方面因为10月份供应的地块多数集中在非热点镇区，地块总价相对较低。

　　10月，商住地成交楼面地价为2742元/平方米，尽管环比下降14.57%，但依然处于中高位。

　　9月成交地块集中在虎门、厚街等热点区域，地块优质，拉升当月的楼面地价达到3210元/平方米。而10月地块综合素质出现分歧，但多数为二三线类镇区的地块，所以楼面地价自然出现下滑。其中塘厦大坪村2宗优质商住地成交，楼面地价分别达到5732元/平方米、3275元/平方米，这拉升了整体地价，使得10月的地价保持中高水平。

　　10月份，个别地块交投活跃，溢价率小幅上升。据东莞中原研究部统计，10月份东莞商住地溢价率为16.46%，比9月份的9.55%上升7个百分点。10月个别地块拍卖氛围十分热烈，如黄江一宗商住地吸引5家企业竞拍至120轮，最终碧桂园以溢价71%拿下，大岭山一宗商住地吸引2家企业竞拍至13轮，爱嘉地产以溢价30%拿下。

　　中小房企或将频繁出手拿地

　　展望第四季度，东莞土地市场掀起“冲量热潮”，三线镇区发力明显。截至11月4日，11月和12月东莞预计有36宗地块出让，面积合计146.84万平方米。其中，商住地有19宗，面积合计80.79万平方米，商业用地三宗，面积合计5.12万平方米。今年还剩下最后两个月，不但新房市场掀起一轮冲量热潮，土地市场供应也爆发式增长，其中商住地供应占整体供应量的55%，可以预见11月和12月，东莞的土地市场将延续高位运转的行情，交投继续活跃。

　　从商住地供应区域来看，望牛墩供应4宗，面积合计15.19万平方米，成为供应量最大的镇区。石碣供应二宗，面积合计13.49万平方米，位列第二，清溪供应2宗，面积合计11.14万平方米。

　　值得关注的是，11月和12月，水乡片区的供应成为一大亮点，望牛墩、麻涌、高埗、洪梅等镇区将陆续有土地出让。由于水乡片区的规划在持续推进中，靠近广州地缘优势明显，片区的楼市价值将会得到重塑。叶海青说，望牛墩、石碣、清溪、麻涌等镇区成为后市的供应热点，一方面源于供应二三类镇区的土地，能控制新“地王”的诞生，防止房价上涨预期加剧；另一方面，出让相对落后镇区的地块，在楼市大热的背景下，能够促进这些镇区的整体发展。

　　分析人士称，预计剩下两个月，东莞的土地交易将呈现供需两旺。但这些地块多数位于房地产的非热点区域，地块综合素质参差不齐，开发商的可选择范畴广，但由于供应地块以中小规模为主，缺乏优质地块，对大型品牌开发商的吸引力不大，可以预见第四季度本土中小房企或频繁出手拿地。