二手房：好品质必有好身价 好地段未必有好价格

　　□本报记者 余丽

　　“地段、地段还是地段。”这句来自于香港首富李嘉城的话，早已成为许多房地产业内人士信奉的金科玉律。这句话朴素地表达了一种价值判断：决定一个房子价格的最大因素就是地理位置。而在早前的解读中，这个地段的解释更倾向于寸土寸金的繁华市中心等黄金地段。

　　时移世易。

　　从目前杭州楼市，特别是二手房近些年的价格走势看，地段在房价中的权重占比似乎正在弱化，很多地段相同甚至直线距离仅在二三十米之内、但是品质却存在差距的楼盘，其价格差也是越来越大，而一些郊区的品质楼盘，则卖出了市中心房子的价格。

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　　5年时间价差从1000元到5000元

　　在杭州城东的庆春东路与太平门直街之间有两个楼盘。 一个御景苑，另一个是青春都市公寓，这两个楼盘从地段上来看几乎毫无差别，都属于繁华庆春路边闹中取静的好环境。两个小区大门之间的直线距离10米不到，算是真正意义上的毗邻而建。建筑年份也差不多，入住时间在2007年底到2008年初左右。但从两个楼盘之间的交易价格和活跃度上来看，差距就出来了。

　　从21世纪不动产提供的统计数据上，可以发现这两个楼盘的二手房，都是从2008年4月份起开始有成交记录。当时御景苑的二手房单价在17000多元/平方米左右，而青春都市公寓的价格近16000元/平方米左右，每平方米单价差距约1000多元左右。但到了2013年下半年，从交易记录上看，这两个楼盘之间的价格差越拉越大，目前南肖埠御景苑在售房源单价约35000—36000元/平方米，而青春都市公寓约30000元/平方米出头。再来看交易数量，御景苑从2008年至今成交有60套左右，但青春都市公寓的成交数据只有12套。

　　是什么原因造成了这两个相邻楼盘，其成交价格差距越来越大？

　　品质的差距或许是最重要的。首先是开发商的品牌效应。御景苑的开发商是滨江房产，滨江房产在杭州楼市有较高的知名度，在杭州开发的楼盘素质都较高，御景苑作为离滨江房产总部最近的一个楼盘，品质也十分过硬。无论从绿化还是建筑质量上，都是当年该区块内的扛鼎之作。甚至滨江很多后续的楼盘设计里，都能看到御景苑的影子，比如滨江万家花城的绿化，就有很浓重的御景苑痕迹。而青春都市公寓的开发商品牌、名声都一般了，在很多地方比滨江房产都逊色不少，比如园林绿化，与滨江的设计水平一比，就显得非常一般了。

　　其次，优秀的物业管理团队。据了解这两个楼盘都还在沿用开发商下属的物业公司。滨江物业在杭州的口碑一如滨江房产开发的楼盘。物业公司运营水平较高、物业人员专业素质较强，这点从御景苑小区竟然几乎没有一家住户私包阳台这点上就可以看出，物业对小区的维护非常到位。这也是楼盘交付之后，二手房价格快速与周边小区拉开距离的原因之一。而青春都市公寓的物业也无法跟御景苑一比。它们之间的价格差距慢慢拉大了，也在情理之中。

　　事实上，随着时间的深入，开发商的品牌效应以及高水准的物业服务团队给予了楼盘赋加值，在房价中的占比会越来越大。尤其是一些建筑年份略带差距的房子，原来单价差距可能只有一两千元，现在差距达到近万元。

　　学区车位等配套越来越影响房价

　　除了建筑品质和物业管理外，还有什么因素正在越来越多地影响房价？

　　三墩的金地自在城，也是近些年来杭州的明星楼盘。作为一个刚刚有房源进入二手房市场的楼盘，金地自在城的价格在该区块二手房市场也算是独树一帜，平均出售的均价要比整个区块内成交价格高出10%至20%。

　　一些购房者比较青睐这个小区内部的商业。小区商业除了一般的超市、小吃店、书店之外，还设计了一个电影院。虽然该电影院不如专门的商业综合体内的影院来得专业，但作为一个小区的配套设施，已经让许多居住者非常满足。

　　另外，学区房的价格在同一地段会比非学区房的价格高出20%以上，类似于学军学区这样的明星重点学区房，甚至有可能高30%以上。

　　还有就是车位设置和配比会在一定程度上影响到房屋价格，比如丁桥的广宇上东城和三盛颐景园，前者是人车分流设计，车辆进入小区后直接进入地下车库，这样的设计对于家里有老人小孩子以及注重噪声、小区环境安全的客户，会非常有吸引力。后者未采用人车分流的设计，小区内停满了业主车辆再加上物管疏于管理停车横七竖八，导致小区的品质直线下降。这些因素都在房价里得以体现。上东城目前在售二手楼均价在13500元/平方米左右，而同一区块内甚至位置相对更好的颐景园，价格区间更多的徘徊在12500元/平方米左右。从成交量上也可以看出整个丁桥的成交主力，都集中在广宇上东城、天阳观筑、联合格里等设置了人车分流的楼盘，颐景园虽然价格相对亲民，但成交频率以及换手率上来看，就相对低不少。

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　　买房已从选择地段转向选择居住品质

　　原来似乎只要地段好，房子的价格就一定贵，但随着越来越多次市中心的品牌小区的出现。一些地段不是那么中心的房子，却能卖出很好的价格。比如绿城房产位于城西、城东的多个楼盘，单价几乎都要比临近的楼盘高出许多。

　　盛世管家吕本强经理表示，现在人们的买房观念正在改变。以前什么样的房子最吸引买家的注意？首选的一定是地段。在与客户商议买房标准事宜时，会听到这样的想法，“不希望太偏，最好在靠近市中心。第一乘车方便，周边的配套设施也比较完善，在生活方面吃、玩选择也比较丰富。如果住得比较远，上班就是一个问题，而且偏远一点的地方，晚上想吃点什么东西就更不方便了”。

　　吕经理表示，现在他接触的客户，在提出买房要求时，开始有人提出和以往恰恰相反的要求。比如有的客户就表示“最好不要太靠近市中心，最好是成规模的小区。”人们买房的最直接要求开始发生了改变。

　　据盛世管家门店统计的数据，现在的购房客户当中，60%以上的人对于小区环境要求比较高，而15-20%左右的人会要求首选在市中心。

　　比如，他提到一对年龄在30岁左右的夫妻，来店里咨询买房的事。他先是向他们介绍了几套朝晖小区的房子，客户表示不想在这一片区买房子，因为朝晖这一地段的房子太旧了，虽然交通周边都很好，但是总感觉不是他们想要买的房子，在经过几分钟的沟通后，客户透露希望房子新一些，小区内最好有完善的配套设施。他们还表示现在交通都很方便，住在市区太吵了，想住得安静舒适一些。经过半个月时间的寻找，这两位购房者最终在滨江区买了他们想要的房子。

　　另外，根据盛世管家市场部近三年的成交数据分析，自2012年开始，下沙区、之江区原来选择的人比较少的购房区域，已成为许多买房一族的首选购房区域。尤其是2013年开始，周边区域成交上涨趋势更为明显。