地铁沉降盘换装 南京存量房有望迎来"重生模式"

　　存量房现状

　　存量房翻新，不应只是“面子工程”

　　以新兴商圈的规划建设为标志，南京持续扩大着城市版图，一个又一个新城已经或正在崛起。在建新城中占比最大的新建住宅，无论是建筑风格，还是居住体验、生活功能，都在努力比肩着世界水准。生态、科技、绿色、环保……这些词汇已然成为增量房的专利。

　　建成年代较为久远的主城核心区，无论是功能布局还是住宅理念，都与新城区有一定差距，但这里有着实实在在的交通便利与城市味道，有着最早可追溯到80年代的老旧存量房，以及数目庞大的常住人口。

　　居住理念更新与存量房老旧，日益成为老城区升级转型的桎梏。对于主城存量房来说，其优势是近临商业中心、交通便利，劣势则是户型规划不合理、生活配套老旧。如何改造成为当务之急，近几年由政府主导过包括改造电梯、自建车库等在内的局部改善措施，然收效甚微。受制于种种现实难题，多数改造最后无奈地止于面子工程。

　　主城老旧小区出新迫在眉睫，不仅要“面子”到位，如何切实地翻新“里子”才是问题关键。

　　■撰稿：侯芳

　　成|功|案|例

　　恒盈名居提供存量房改造成功案例

　　位于河西万达正对面、地铁二号线集庆门大街站上盖的恒盈名居，成为存量房改造的经典案例。恒盈名居提出，不光要做面子，更要做里子；不光要解决小区遗留问题，更要为居民创造新生活。

　　【做面子】

　　外立面全部出新，车库、电梯改造加宽

　　恒盈名居从地铁公司收购的两栋利德家园始建于2002年，产品立面由新加坡知名设计师设计，贴面材料来自西班牙，周边同档次小区则采用普通贴面。十余年过去，恒盈名居经过彻底清洗后的外立面在光泽度、保温性上仍然称得上市场一流，当初同建的小区外立面已经出现了不同程度的剥落。

　　作为小高层建筑，原利德家园配有车库与电梯。由于当时没有充分预见到汽车保有量的快速上涨，车库实用性较差。恒盈地产投放数百万对车库进行了加宽加固改造，不仅在车库安装了自动洗车装置，在路面上也做到了人行通道与车辆出入通道的合理分流。

　　恒盈名居将原有电梯进行了安全加固改造，此外还专门加设了医用级担架电梯，确保业主生活便利无忧。

　　【做里子】

　　定制式品牌精装，自建物管媲美一线品牌

　　在投入大量人力物力将房屋旧有装修拆除的基础上，恒盈名居为业主提供了定制式的、包括大金空调、德国地暖、杜拉维特洁具、高仪龙头、惠柏氏、东方邦太等12大知名品牌在内的全系精装方案。业主可以根据自己的装修风格定制品牌，且全程透明，业主可实时监管装修进度、工程质量。

　　曾有业主因装修过程中一块地砖轻微翘起而得到恒盈名居全部返工的承诺，这样服务到细微之处的例子在恒盈业主中并不少见，足见恒盈地产在精装过程中负责任的态度。

　　目前市场上的普遍物管模式为：老小区“保安看门”，高档小区华而不实。恒盈团队结合自己生活体验研发出的物管体系，提供给业主实实在在的生活保障。其物管内容包括自助晚餐、购物搬运、健康咨询、家政点钟服务、汽车有人擦、衣服有人洗等与业主日常生活息息相关的服务内容，其覆盖面之广、服务内容之全，可媲美养老院级别。

　　【解决旧问题】

　　“沉降”疑云因权威检测 得以根本解决

　　恒盈名居的前身是利德家园，曾因地铁施工传出地基沉降的消息，为加快工程建设，后被地铁公司回购。恒盈名居经过市场调查后，排除“沉降”疑云，成功竞购。

　　据内部人士介绍，前期地铁公司在实际检测中已经证实，原利德家园的桩基已经打到岩层，并未受到地基沉降的影响，随后地铁公司聘请权威部门检测，出具了安全证书。之后恒盈地产又采用了一定加固措施，获得了由南京市房屋安全鉴定处出具的《房屋安全鉴定报告》。

　　【创造新生活】

　　八旬老人放弃养老院 选择“最人居”

　　来自附近拆迁小区的汤女士是恒盈名居入住的第一户业主。汤女士表示，十年前的利德家园就是她中意的置业目标，如今有了拆迁款，终于圆了这个置业梦。

　　据年届八旬的回迁业主殷先生夫妇介绍，小区底部围成一个类似四合院的小型闭合社区，既可眺望闹市繁华，又能享受空中花园般的静谧，邻里间的融洽关系由此起步。在回迁前夕，他们曾经考虑过去养老院。在了解到恒盈名居的自建物管体系后，他们认定这里可以提供养老院所能提供的贴心化生活服务，而且更加自由与人性化。

　　展|望|未|来

　　“恒盈名居”模式将在南京全面复制

　　由陈建强带领的恒盈团队表示，南京城区存在着大量占据区位优势却没有很好地发挥居住功能的存量房。目前市场还没有充分认识到存量房改造的巨大潜力。

　　据相关负责人介绍，恒盈名居目前的运营模式类似“摸着石头过河”，项目主要结合以往装潢经验，以精装改造为开路先锋，同时结合水电系统翻新、小区环境改善、自创物业等改造服务，为市场提供了一个存量房改造的经典案例。

　　恒盈名居面市后，不仅吸引了一批前期老业主回迁，许多正在寻求改善置业的人们也选择在这里落户。市场的认可是恒盈前进的动力，陈建强提出将小面积住宅用置换、收购方式重新改造成中高档住宅的存量房翻新模式，未来公司将以恒盈名居为运营成功的典型案例，在南京市场全面复制。

　　目前这种模式已经有了成功运营案例。原利德家园部分未搬迁业主在现场感受了恒盈名居的定制化精装过程后，有感于户型设计及个性化精装为房屋带来的巨大改变，有十余户业主表示愿意接受面积置换或者付费装潢，换得与恒盈名居业主一样的居住体验。目前已经有两户业主成功办理。

　　评|论

　　主城区旧房改造 呼唤民间资本介入

　　破旧立新是城市化过程中必不可少的一步，在城市由近郊向远郊的扩张过程中，许多老旧的棚户区或废弃工厂被拆除，土地重新流转回市场后，由开发商建设为更符合现代化需求的商业或住宅。老城核心区则难以按这样一种逻辑进行升级换代。

　　位于南京主城区的九十年代新建商品房，普遍坐拥便利交通及成熟生活配套，尽管距离新建商品房的居住标准有较大差距，却可以做到基本满足人们的日常居住需求，且常住人口稳定。

　　随着生活条件的不断改善，人们会越来越倾向于新建商品房所倡导的科技、环保居住概念，老小区的户型规划、水电功能、车位设计、景观配置会越来越难以满足人们的居住需求，年代越久，其市值缩水就越严重。

　　政府的主要职能为宏观调控，很难在城市建设中做到面面俱到，以近几年对老小区翻新为例，从公益性出发的一些举措很难对小区功能起到根本改变。

　　民间资本具有小而灵活的特性，是弥补政府宏观调控不足的有效方式。恒盈名居以占据城市核心区位的老旧小区为改造对象，从物业、水电、户型、精装、停车位、外立面等传统小区短板入手，把存量房改造为更加舒适的主城人居盘。业主可通过面积置换或收购方式，使老旧建筑变身为与新建商品房品质相当的中高档住宅。恒盈名居的小区翻新案例，为这个领域提供了一种新兴的、值得尝试的民间资本介入模式。