银行房贷收紧 贷款买房不得不考虑的几点因素

　　近段时间，国内部分城市的一些银行纷纷取消首套房贷款利率优惠，重回基准利率。同时，部分银行的房贷额度也有收缩，甚至暂停受理二手房贷款业务，即使受理，有些银行放贷时间明显拉长，洛阳同样受到了一些影响。无论楼市如何发展，购房需求量仍然很大。对于准备贷款购房的群体来说，会考虑现在买房是否合适？但是，市场永远在变，合适与否没有标准答案，主要取决于自身经济能力和购房需求。不过，业内人士建议，贷款买房要考虑以下四点因素。

　　买房之前要做好购房预算

　　买房之前首先需要考虑的当然是资金问题。购房者要充分从自身收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素，正确估算实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。

　　业内人士认为，买房者要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的房子，再买喜欢的房子，其要诀是审慎地计算个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，对上班族来说，还包括三个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是可随时支配的款项。对自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。

　　此外，业内人士建议新人们每月还贷数额最好控制在两人总收入的50%以内，30%左右最为合适。房贷绝对不能超过个人或家庭收入的4成。按照国际标准，贷款购房者每月还贷的数目最好不要超过个人收入的25%，这样对生活质量的影响基本上不大。

　　房贷利息的两种计算方式

　　在贷款买房的情况下，买房贷款计算利息主要取决于首付数额、还款方式(等额本息还款或等额本金还款)、按揭念书、银行利率等。由于国家政策在变，所以银行利率和首付数额都可能变化。所以计算银行贷款买房利息时，应根据最新数据计算。银行贷款买房利息的计算取决于个人购房贷款还款方式的不同。

　　1.按月等额本息还款，等额本息的特点是整个还款期内，每月的还款额保持不变。贷款人可准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭开支。

　　2.按月等额本金还款，等额本金的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还速度保持不变。这种方式比较适合于还款初期能力较强并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。

　　最新住房公积金存贷款利率

　　一、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%下调至0.35%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.85%下调至2.60%。

　　二、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.70%下调至4.50%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.20%下调至4.00%。

　　2012年7月6日(含7月6日)以后发放的个人住房公积金贷款，执行本通知规定。2012年7月6日前发放的未到期个人住房公积金贷款，自2013年1月1日起按本通知规定执行。

　　三、二手房公积金贷款的最高限额是60万，特别审批的贷款金额是70万，贷款的额度是评估价的70%。

　　最新商业贷款利率

　　现行的贷款基准利率仍是按2012年7月6日调整后的标准执行，6个月内存贷款年利率为5.6%，6个月至1年存贷款年利率6.00%，一年至三年存贷款利率6.15%，三年至五年存贷款利率6.40%，五年以上存贷款利率6.55%。

　　目前银行利息调整有三种形式。一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年的年初，通常是1月1日起执行新利率；二是满年度调整，即还款满一年，调整执行新利率。三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。通常情况下，大多数银行遵循第一种方式。