楼市需求短期难以大幅释放 刚需“库存”频告急

　　记者 余丽

　　“双11”是阿里巴巴让大伙再次见证奇迹的时刻：支付宝全天成交金额为350亿，比去年的191亿增长83%。即便在这种时候，马云也不忘表示：自己不关心数字，而是希望借助市场力量将房价打下去。地产大佬任志强对此则表现得“不屑一顾”：“300亿也就是几块地钱。”

　　关于房产市场的预言角力无处不在，而在楼市这个神秘的磁场中，关于影响房价的各种因素的分析也常常失灵，但一个不得不看到的事实就是，从眼下的供求层面而言：目前杭州楼市已经从“此处人傻钱多”的格局，到了“房多人少”的处境，在多重因素作用下，短期内需求大幅释放的可能性的确已经微乎其微。

　　刚需出现“青黄不接”

　　在楼市调控的前期，每每有阶段性的爆发式成交，总会归结到一股神秘的力量，这股力量叫做刚需。在一段时期内，刚需似乎已成为取之不尽用之不竭的救命稻草，成了楼市行情最为强有力的支持。只是，这根稻草已开始出现青黄不接的苗头。

　　根据本报与合创机构在上月刚刚结束的房博会上的调研显示：与2012年及2013年上半年相比，意向购房者的购房准备期有所延长，一年之内明确购房的比例从今年5月的49.6%下降至37%，三个月有明确购房意向的比例从8%下降至1.6%，为近七年以来的最低比例。

　　一个不得不正视的事实是： 2012年和2013年上半年大量成交的产生，其中大部分是大量小户型的成交。“国五条”细则出台后的第二天，位于下沙大学城的某楼盘当晚迎来今年第一次开盘，推出了100多套房源，户型为90-121平方米，折后均价在12000元/平方米左右，当天这批房源就基本售罄。在今年3-5月份，许多楼盘小户型房源一房难求，现场买房也基本靠抢。

　　购买这些小户型的刚需人群绝大部分是新杭州人，急需在杭州主城区买房、落户，同时对面积、总价也有控制，一些折后均价在10000-15000元/平方米左右、总价80-100万元的楼盘，对刚需人群相当有吸引力。

　　在调控政策等市场因素的作用下，部分潜在意向购房者提前进入楼市，而随着大量的成交产生后，这些已经被消费掉的或者被透支的刚需购房者也随之得以大量去化，刚需的绝对数量明显减弱，而新生的刚需却还需要时间培育，因此，不少意向购房者的购房计划有所延长，刚需群体进入积蓄期，刚需购房群体或将面临阶段性“短缺”的青黄不接现象。

　　投资客销声匿迹

　　在自住的刚需市场容量保持稳定后，房产投资市场能否重新启动，则是衡量楼市需求未来风向的又一重要因素。

　　杭州今年土地市场呈现了一场场的盛宴，但在高价地接连问世之后，来自市场各方的信息依然呈现一个事实：本地购房者依然是购房绝对主流，占比达92.5%。

　　根据最新的统计数据，从2011年5月开始，杭州外地户口限购政策执行初期，异地意向购房者急速减少；而到了2011年下半年，随着房价的松动，投资机会再次浮现，异地购房者又开始活跃杭州楼市；到2012年，虽然外地意向购房者的比例较2011年下半年有所减少，但依然保持在较高水平；进入2013年下半年，外地购房者明显下降，降至近三年的最低水平。

　　在房博会上的调查数据中，异地客群中，省内客群依然占据绝对比例，其中来自温州、嘉兴和绍兴三地的购房者比例最高，均为21%。此部分客群虽为外地客户，但从购房目的看，依然以自住为主，投资比例较少。

　　异地客户群的比例大幅下降，与政策和环境的变化密不可分，一方面限购限贷政策的执行从客观上杜绝了大部分外地客群来杭购房的可能性，另一方面楼市在2012年出现的大幅度降价使投资者获利空间有限，因此，投资的主观意愿减弱，外地客户群比例大幅减弱。

　　在购房资格严控、房产税传闻等众多政策的压力下，意味着屯房成本大比例上升，而在这样的大背景下，投资客的卷土重来的设想已成幻影。