可售房源三年增了两倍 杭州楼市已是供过于求

　　记者 蒋敏华

　　还没开盘却已经预定一空，开盘现场一犹豫房子就被他人抢走……几年前，很多杭州人都曾有过这样的经历。在那个“一房难求”的时代，房子似乎就是皇帝的女儿，不愁嫁。

　　然而时过境迁，随着市场的急剧变化，尤其是房源供应量大增，房子也有可能成为过剩的商品。一个无可争议的事实是，杭州商品房库存量创下了历史新高，楼市已经进入买方市场。

　　楼市库存量三年增了两倍

　　库存量是反映市场状况的一个重要经济指标。从今年以来的统计数据来看，杭州楼市的库存量不断攀升，已经引起不少业内人士担忧。

　　截至11月13日，杭州市(包含余杭、萧山区)可售商品房总量已高达10.5万套，这一数字刷新了杭州楼市库存量的历史最高纪录。

　　10.5万套的库存量，对杭州楼市意味着什么？2010年底，杭州市区可售商品房总量仅3.7万套，这意味着3年时间库存量增长了将近两倍。其中主城区的可售商品房总量，从2010年底的2.4万套增加到如今的5万套，余杭区则从2010年底不足1万套，增加到如今的3.7万套。

　　杭州楼市目前的库存量，若以2012年的销售速度(全年成交8.5万套)计算，需要卖14个月；若以成交最为活跃的2009年销售速度(全年成交10.9万套)计算，也差不多需要卖一年。事实上如若房地产调控政策不出现大的变化，杭州楼市重现2009年盛况的可能性已经微乎其微，甚至连2012年市场全面回暖的行情都很难重现。

　　今年的市场行情虽然远远好于2011年，但是相比2012年还是逊色不少，即便是“金九银十”商品房月成交量也仅仅维持在6000-7000套的水平。相比汹涌而来的新增供应量而言，楼市库存量仍处于持续攀升中。杭州市区可售商品房总量在今年9月底首次突破10万套大关，一个半月后的现在，又足足增加了5000套。

　　以杭州楼市目前的成交量水平，高库存现象将维持一段较长时间。仅本月，杭州就有30多个全新楼盘开盘，新增房源总量预计达到一万套，这一数字远大于销量。也就是说，今年最后两个月，杭州楼市库存量将保持每月数千套的增量。持续增加的库存压力，无疑将对楼市走向产生重要影响。

　　供过于求将呈现常态化

　　市场供应充足，库存高企，毫无疑问杭州楼市已经进入买方市场。买方市场的重要特征就是从抢购商品到选购商品，这意味着杭州楼市“抢房时代”基本告终，“挑房时代”来临。事实上这一现象已经在楼市中得到充分印证，产品或者价格没有竞争力的楼盘，就有可能陷入滞销困局。

　　尤其是今年5月份之后，杭州楼市中的大多数楼盘，都尝到了滞销的滋味。

　　去年下半年楼市“日光现象”屡屡出现，不过今年除了西溪华府、北宸之光等少数价格低开的楼盘，开盘当天售罄之外，大多数楼盘销售状况并不如人意。一些楼盘因为蓄客情况不佳，不得不一再推迟开盘时间。也有的楼盘，开盘一个月之后成交率甚至不到10%，这与去年下半年开盘成交普遍超8成的销售成绩，形成了天壤之别。今年二季度以来杭州楼市成交量低迷，就是这一市场现状的真实写照。

　　如今除了极个别板块，放眼杭州楼市，几乎都有充裕的房源，可以供购房者选购。比如城东新城，天阳尚城国际、铁建国际花园、运河国际等新盘接踵开盘；西溪板块，万科西庐、西溪诚园、西溪华府、西溪风情澄品等楼盘遍地开花；半山田园板块，金隅田员外、田园牧歌、朗诗田园绿郡等楼盘竞争激烈……一度出现房荒的申花板块，由于今年土地密集出让，也将于明年迎来开盘高潮。

　　一个楼盘从开盘到清盘，需要花多长时间？一年还是两年？高库存时代，开发商的这个答案显然也需要改写。在前几年“一房难求”的时代，开盘即意味着清盘，如今这样的好事显然很难再度发生。事实上杭州楼市已经出现一些“大龄剩女”，比如南岸花城、贺田尚城等，销售周期已接近10年，而且至今还没看到清盘的希望。买方市场中，这样的楼盘必然还会不断增加，这也给购房者提供了慢慢挑房的机会。

　　购房者心态的这一变化，无疑对整个市场形势产生微妙的影响。库存量越是高企，购房者买房的时候越是不慌；越是不慌，就越对成交量产生不利影响，从而进一步推高库存量。

　　后续房源更是密集上市

　　事实上，10.5万套的商品房可售房源，只是楼市供应量中的冰山一角。这10.5万套房源，指的是已经申领出预售证的未售房源，并不包括可以马上入市但尚未申领出预售证的房源，以及已出让土地项目的房源，更没包括投资客手上的大量闲置房。有业内人士预测，算上以上所有房源，杭州楼市的供应总量至少有30万套。

　　本轮调控以来，杭州土地市场一度跌至谷底，直到去年7月开始踏上回暖之旅。由于房地产开发周期普遍缩短，目前楼市中的在售楼盘，以去年7月份以后出让的土地项目为主，这些楼盘的供应量仍在不断释放中，成为供应主角。

　　今年杭州土地市场堪称是最疯狂的一年，土地出让总量将远远超过去年，这意味着杭州楼市明年的供应量，也将远远超过今年。今年前10月，杭州市区共成功出让195宗地，建筑面积达1828万平方米。如果以套均面积120平方米来计算，仅前10个月出让的土地项目就将新增15万套房源。可见，杭州楼市明年的库存状况将更为严峻。

　　投资客抛售的房源，主要集中在二手房市场上。杭州楼市的这一房源总量究竟有多少，一直是一个很难统计的数字。不过可以做一个简单比对，2009年杭州市区商品房成交10.9万套，2012年杭州楼市算是比较正常的一年，投资客几乎绝迹，当年成交量为8.5万套，两者相差两万多套，基本上可以看作是“限购”之前投资客在杭州的购房量。

　　几年前，不少温州、台州投资客主要集中在滨江、下沙沿江等楼盘，投资客的比例往往要占到30%以上。也正因为如此，如今这些区域的楼盘，有的虽然已经交付三年以上，但入住率多数仍达不到50%。大量的空置房，随时都有可能挂牌转让，大大增加市场供应量。而这些投资客抛盘之后购买力就会全部撤出，不像本地人卖掉一套之后，有可能会考虑置换一套，对楼市的打击非常大。

　　余杭区商品房库存量2010年不足一万套，2011年10月达到2.1万套，2012年10月达到2.7万套，如今突破3.7万套，成为杭州楼市中库存压力最大的一个区域。相比之下萧山区的库存压力要小很多，目前的商品房可售房源总量仅1.4万余套。一个最为重要的因素是，余杭自去年以来土地出让量远大于萧山。