潍坊楼市惨烈价格战 供大于求还是结构失衡?

　　记者 杨万卿

　　“购房即享10年免费取暖，限时特价3600”，“低首付、低总价！127平大三居首付10万起！”临近2013年岁末，为了冲刺完成全年任务，类似跳楼大甩卖的广告语已经充斥了潍坊楼市的大街小巷，几乎每一个户外广告都在显著位置标明楼盘价格，这种潍坊独有的“赤裸裸贱卖”式推广，暗示着整个楼市背后硝烟弥漫的价格战进一步升级。

　　虽然潍坊楼市的价格战由来已久，但自2010年以来，随着城市扩张和发展，楼市价格战愈演愈烈，进入2013年，虽然一二线城市楼市量价齐涨，成交直线攀升，但是潍坊楼市却似乎进入2008年的世界经济危机时期，特价房满天飞，特价甩卖已经成为各个楼盘的促销必要手段。

　　房价曲折连涨10年 开发商依然难卖房

　　虽然业界一直盛传潍坊房价不涨，但是纵观潍坊商品房市场的历史，我们发现，潍坊的房价事实上一直在涨，而且涨幅也不小。

　　数据显示，自2004年起，潍坊的房价已经连涨10年，从均价2000元/平方米左右，涨到2013年的均价5000元/平方米左右，10年的时间翻了2番还多。

　　2005年，房价“奔三”。由于种种原因，潍坊房价进入原地踏步阶段，直到2010年，商品房均价再次上扬超过4000元/平方米。潍坊房价进入第二个成长期。

　　2011年，潍坊的高价盘开始不断涌现，年中时期，搜房网数据监控中心统计，作为潍坊市房价较高的区域，奎文区有12盘价格在4000元左右，也成为最受关注的楼盘。但在2011年下半年，受国家政策限制及金融政策收紧的影响，潍坊城区有楼盘直接降至2000元时代，与六年前的价格基本一致。

　　2012年，房价却与前一年相比，来了个大幅逆转。据搜房网统计，1月份高新区房价全区均价突破5000元大关。虽然潍坊市区平均房价为4500元左右，但五区房价均呈现不同程度的上涨。到了4月份，奎文区的市场均价就达到了5000元以上。

　　2013年，均价5000元/平方米的住宅已经被市场所接受。

　　“现在最难卖的是超过六千元的房子。”一位售楼人员向记者介绍，当前虽然房价依然处于涨势，但是不管是哪个价位的房子，成交总是不温不火，尤其是大户型和价格较高的房子，销售更是难中之难，很多楼盘进入胶着状态。

　　供大于求 存量房够消化3年

　　“住宅土地市场无限制放量，每年供应量远远大于销售量，积压严重，是导致当前潍坊住宅市场价格厮杀的原因之一。同时由于销售不畅，资金积压，不能形成良性循环，导致开发产品结构单一，更是加剧了无序的同质化竞争。”世纪环球中心的郭总认为潍坊住宅市场的价格战主要原因是供大于求，同质化竞争。

　　根据相关数据，截止2011年底，潍坊市存量住宅共计65793套，存量700.7万平方米。从销售量上看，2006年至2011年7月，共销售4254万平方米，年均销售700多万平方米。2012年，潍坊商品房销售总量为325万平方米左右，不及2011年存量的一半。而2011年商品房供应量大增，据机构数据，最大供应月份超过400万平方米，全年供应面积大约3000万平方米左右。由此分析，随着销售量的下跌，潍坊市住宅存量大增，超过2000万平方米。

　　以每年消化700万平方米计算，消化完存量房也需要3年左右。

　　结构失衡 中低价住宅成大白菜

　　残酷的竞争已经使得众多开发商大伤元气，潍坊一位房产业内人士介绍，目前房价已经处于一个比较低谷的时期，开发商很难再做大幅度的让利。门槛降低对于众楼盘而言，要么是依靠自身实力求销量，要么是“自残”出量。

　　低利润长销售周期导致资金链紧张，整体市场出现恶性循环：开发中低价房保证销售，导致大量中低价房出现，供过于求，旺盛的刚需也不能满足巨大的供应量。而高端住宅市场比重很小，因为成本高，价格高，在整体价格战中处于劣势。因此，抑制了高端市场的需求，很多高端市场消费人群到外地购房改善居住环境。

　　尽管万达、恒大等一线大开发商的进入，也没有出现太多的曙光，这些一线房产公司在潍坊的开发也陷入中档产品，价格竞争的泥潭，导致本身在产品品质，物业管理、环境配套等方面的优势无法发挥。购房者像购买大白菜一样一家一家比价格购买住宅。

　　德润集团某负责人表示：更多优秀的开发商的出现将会加剧市场的竞争，但同时会提升整个房产市场的居住品质，这是一个很积极的良性的作用。目前来讲，潍坊的房地产市场因受需求制约和对价格较敏感的市场特点，真正高品质的产品还是比较少的。但在新的激烈的竞争环境下，随着消费能力的加强，购房者会对居住品质要求不断提高。由此，这种中低档住宅产品占绝对主流的现状就将受到冲击。

　　价格战降低经济活力 房地产无法实现城市价值提升

　　2005年，潍坊市房地产价格上涨突然停滞，同期，人均GDP应声而降。业内人士分析认为，楼市价格战直接的影响是整个城市经济的活力。资金流动速度降低，难以实现滚动发展，全国各地的开发商在这里深陷价格战泥潭，项目长期销售大大增加成本，导致利润进一步下滑，开发企业资金链陷入紧张，资金流动缓慢，无法带动消费和其他相关行业的资金滚动，随着开发面积的大量增加，会直接影响城市的经济活力。

　　房地产开发的另一个作用就是改善居住，提高城市价值，楼市价格战使得房地产开发商的这一功能被严重削弱，忙于应付价格战，费尽心机降低成本，会导致城市居住水平停滞不前，无法最终起到房地产业应有的作用。

　　众多业界人士呼吁，政府应该出台相应的政策，尽快解决供应量过大，产品同质化，供应结构失衡的问题，使得房地产行业健康良性发展，为改善城市面貌，改善城市居民生活，提供积极的作用。