房地产市场化改革的基本逻辑

　　房地产市场怎样治理？重点在坚持市场化改革方向，充分激发市场活力，满足多层次住房需求的调控策略上。

　　何谓市场化？除去产权与竞争的基础外，主要是通过供求关系形成价格，并且以价格调节供求，从而实现合理配置资源、提高经济效益的过程。价格是市场的信号，价格与供求之间相互影响与调节的机制是市场起作用的根本所在。以此角度来思考，房地产领域的市场化改革可以理清一些基本逻辑。

　　首先，从供求关系形成价格的角度来看，它包含两层含义，第一层非常明显，价格不能由政府来确定。政府或者说政府官员并无神通到掌握全面的市场信息，更无法及时调整价格来反映市场供求情况，这样的定价机制不仅不能起到市场信号作用，最终的结果只会扭曲市场。前两年很多地方都出现政府给楼盘定价的现象，最后买卖双方以政府定价加精装修价格来成交。可见即使受到政府的价格管制，市场供求关系确定的价格仍以这样隐性的方式来体现，政府没有管住价格而只是证明它在调控的一种姿态，但是市场交易行为的扭曲对经济与社会的效率损害是巨大的。

　　第二层是更隐蔽的，政府用行政手段控制需求进而控制价格的行为，就是限购，通过行政命令将部分购买需求拦在市场之外。但是只要房价上涨趋势依旧，房地产投资价值高，各种绕开限购的方式就会层出不穷，最终结果如现实一般，对降价并无实质性效果，反倒是增加了社会成本，破坏了社会诚信。

　　其次，来看看价格如何引导供求关系。先分析价格对需求的影响。一般市场里，价格升高，需求会减少。但是也有例外，在投机市场中，追涨杀跌，价格越高，投机资本进入越多，房地产市场这几年的持续上涨与此关系密切。此时的关键在于如何减少市场投机成分，既涉及到社会收入分配公平，避免财富集中在少数人手中，导致投机资金过多，也需要破除垄断开放市场，增加投资渠道，引导社会资金多渠道投资。

　　最后，分析价格对供给的影响。价格升高，市场利润会自然引导更多资源进入该领域，导致市场供给增加自动平抑价格。要增加房屋供应必须要先增加土地供应，但土地本身是区域性市场，无法从外地转移过来，而本地供应受规划限制以及耕地与生态保护需要，不可能大规模提高土地的供给。所以，即使是美国，在市场过热时候也出现过年度增长超过10%的情况。

　　目前，我国土地供应的用途结构不合理，每年新增建设用地中，用于工业的占40%，房地产用地与工业用地的比例大致在1.5：1左右，与发达国家5 1～6 1的比例有明显差距。因此，调整不同用途间的供地面积，在房价上涨时期具有一定弹性。

　　不过，土地用途结构之间的供应调整只能由地方政府完成，关键是如何建立一套可执行的方法。按照价格指引供应的逻辑，应该有一部分供应是随着价格上升而自动增加的，这部分恰恰在我们用得并不好的存量建设用地上。

　　城市存量土地中存在大量的闲置与低效利用现象，如果能给与原土地使用者自主开发的权利，更多存量土地盘活而自发增加供应的机制就能建立起来。今年4月，国土资源部低效建设用地开发试点已经有此考虑，而广东的三旧改造、深圳的城市更新都创造了相关经验。将此做法提炼并推广，也是对市场化改革的一大推动。

　　■特约评论员 杨遴杰