昆房企精打细算推公寓 精细化精装修成开发趋势

好的区位环境、精细化产品设计、完善的配套、未来巨大的升值潜力等，都是购买公寓的首选要素

　　“依托大学城的优质学区资源，不管是大学生群体还是区域内时尚的年轻人，都将成为我们的主力客群。”11月的一天，面对大批前来预约登记的购房者，云南涌鑫地产公司总经理高志川自信地说。

　　对于投资客来说，公寓产品的吸引力在哪里？在昆明及周边区域，公寓产品都不在少数，并受到市场的认可。我们熟知的七彩云南花之城、中豪·幸福公寓、俊发盛唐城、大都、西城时代等项目的公寓产品，都有一个共同的指向：好的区位环境、精细化产品设计、完善的配套、未来巨大的升值潜力等利器，这些无一不是购房者首选要素。

　　核心地段或热点区域公寓

　　平均去化率82%

　　根据记者不完全统计，目前公寓产品分布较集中的片区，以一环和二环交叉为区域，昆明主城核心区、西市区（高新区）、南市区（金产区、世纪城等）、北市区和呈贡新区项目分部情况最为突出。以西市区为例，昆明西山万达广场、西城时代、羲辉城峰国际、经典双城等超大型综合体项目均有公寓业态规划；呈贡新区的七彩云南第壹城、涌鑫哈佛中心等相对集中。

　　“当初我们选择把项目定在这里，首先看中的就是它的地段优势，就整个片区来看，这个地段撑起了很多东西。”说起项目当初的选址和定位，保利云南置业营销策划中心副总监莫柳霞告诉记者。作为区位条件之一，像北京路、人民路和广福路、春城路这样的昆明城市中轴线标杆，无数个精品大项目连成一线。保利六合、人民路壹号广场、鑫都韵城、滇池柏悦、大都等项目无一不是为优势的区位而生的。

　　“未来我们这里将成为城西商务地标，项目配套的公寓产品，将作为一种新兴的商业房产投资产品和消费模式，将凭借着商业地产低风险、收益稳固的优势，带给昆明城西一个前所未有的财富未来。”羲辉·城峰国际项目副总经理江乃玉自信的告诉记者。

　　面对公寓的区位依赖性特征，至祥研究中心分析称，“从我们研究的区位来看，城市核心区或热点区域的去化率平均约为82%，而旅游区和辅城区域的公寓产品去化则相对凄惨，这反映出公寓产品对于区位具有极强的依赖性。公寓产品存在较为广泛的市场投资需求，但是其本身对区位的高度依赖性，使得不同区域的产品供求关系存在显著差异，形成冰火两重天的市场局面和区域格局。”

　　精细化精装修成开发趋势

　　“你这套公寓是精装修的吗？现在行情怎么样？”

　　“公寓永远会是热门产品，它的功能性比住宅灵活得多，可自住可办公，用来投资也不冲突。现在市面上这种30平米左右的公寓，和一套一居室的普通住宅租金也差不了多少。”

　　记者路过北京路时，北京路延长线某中介人员正向一投资客推销起一套30多平米的单身公寓。

　　在昆明，“同样是公寓，买一套拎包就住的省去装修的麻烦”这样的置业观念越来越普遍。在昆明的公寓产品中，精装修公寓越来越多，而且有逐渐扩大的趋势。

　　“很多投资者是整层，甚至几层的买，还有不少人拼层买，大量房源被一抢而空。” 说起精装修公寓，一个销售人员回忆起万达精装公寓4月份开盘时的情景。有接近万达的业内人士分析，万达国际精装公寓的走俏，不仅因为其40-80平米的户型可随意组合的空间结构，更因为其华丽的精装品质和口碑。这种方便快捷、可实现投资多元化的组合，获得了市场认可。

　　同样是精装公寓，文化空间·城品SOHO也一样，将市场摸了个透。“城品SOHO精装公寓是专为年轻人缔造的独有私享文化空间。十多种户型设计，百变灵动，轻松实现拎包入住。精品书吧、休闲咖啡屋、DIY创意工作室，KTV等让业主在工作、生活、娱乐之间轻松转换角色。”云南中天文化产业发展股份有限公司副总经理鲍旭昆描绘了城品SOHO的设计初衷。

　　低总价高回报满足个性化需求

　　公寓产品的落脚点是什么？针对这一问题，记者随机采访了部分购房者，“公寓应该是属于小户型吧，面积不要太大，可以办公可以居住，也可以投资。”“可观的投资回报率！”答案无不围绕着投资这一中心。

　　你有足够的资金，会选择公寓吗？这一问题中，近半的受访者表示肯定。“资金充裕的话，买公寓也不错，现在越来越多的年轻企业喜欢入住小型公寓，这种既可办公又可居住的小户型，青年创业者最喜好。”“公寓又不限购，总价也不太高，投资很合适啊！”由此可见，购房者在市场上对公寓也有着清晰的定位。

　　据云南铭泰房地产开发有限公司副总经理刘镇纲分析，“目前购买项目公寓的客户主要分为三类，所占比重较大的是投资客，其次是自用(办公)客户，再次是自住客户。其中投资客户占50%，自用(办公)客户占到30%，自住客户在20%左右。”昆明大润发商业广场SOHO公寓，目前还是被大量投资客所青睐。“SOHO公寓的特点是居家办公，业主或使用者自己装修，可以像酒店式公寓一样居住，也可以像公寓式酒店一样租给酒店或酒店交换平台，用于出租，还可以装修成写字楼，用于办公。”刘镇纲分析。

　　然而，同样的投资回报率作用下，公寓也在产品上走起设计路线比拼大赛。不仅要美观，更要实用和个性化，公寓在功能设计方面越来越精细，这在目前新推出的产品中随处可见。

　　“哈佛公寓就是精装修、全家具带家电的产品，主力户型仅需30万就可以轻松购买，在产品的设计上，我们将以往精工小户型的经验都带过来了。比如市面上大部分普通公寓产品都是没有厨房的，就算有，最多也只是能放一台电磁炉，但哈佛公寓就可以拥有一个完整的厨房。设计上更贴近生活，也更实用，更多的为使用者考虑。”云南涌鑫地产公司总经理高志川透露。

　　市场认可才是王道，对此，保利云南置业有限公司总经理助理李立深有体会。“我们在公共空间的装修设计上贴近公寓的使用人群的普遍喜好，以现代、时尚、文化的元素打造青春时尚的生活氛围。在园林设计中，特别针对年青人对生活的热爱，布置了跑酷、休闲平台等不同风格的活动区域，保证了年青业主对生活品质的追求。”李立说。

　　机构看市

　　公寓产品能够快速回笼资金的特点被开发商视为法宝

　　巨大供应量考验市场承受力

　　在记者统计的近40个公寓项目中，在售20多个，预售10多个，不少项目在未来将有大量公寓新品面市，甚至有人透露，在呈贡区域，某项目公寓高达8000套。这一系列现象引起了不少业内人士关注。

　　至祥研究中心负责人分析称，昆明公寓产品在当前的开发模式下面临的问题主要是由于大量的旧改项目集中变身城市综合体而产生的，主要表现在潜在供应体量巨大和区域分布不合理两个方面。潜在供应体量巨大来自于旧改项目推进和要求商业用地配套建设，造成商业物业的激增，形成全面的商业供应体量的增加，公寓自然难以幸免。

　　区域分布不合理是前一条所导致的，但也与开发企业追求利润回报相关。大量的住宅回迁使得旧改项目的住宅产品无利可图，只能将利润压在商业产品方面，但为了满足现金流的需求，公寓产品的快速回现能力和广泛的客户群体就推动着开发企业将公寓产品视为平衡项目资金运作的法宝。形成无论项目区位，必要装进去一批公寓产品的发展局面，造成了区域分布的不合理性。

　　对此，昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧也悲观地表示，随着开发周期的回转，公寓产品也将随着综合体项目的多个业态产品释放。届时，巨大的存量将考验市场接受能力。