昆明三大类公寓产品畅行 40余公寓项目推“货包”

公寓以面积小、低总价、不限购、不限贷等特点，吸引了广大的客户群体，也成为开发商推动项目资金的关键产品

　　“2013年，昆明市场上最火的几大物业中，公寓占了半壁江山。”昆明某机构专门研究市场的吕经理感慨。据记者不完全统计，目前昆明在售的公寓项目共有40余个，主力户型面积为30-90平米，其中SOHO产品居多，个性SOHO、酒店式公寓、产权式公寓等各有占比。从市场反应来看，4月万达国际精装公寓盛大开盘，前一天夜里就有数百人在排队；6月末大都二期推出392套LOFT公寓，3小时内所有房源全部认购一空；9月文化空间·城品SOHO 37-132平米精装公寓，开盘3小时全部售罄……公寓产品在2013年一直很火，当然，也有部分旅游区和辅城区域去化惨淡，公寓市场呈现冰火两重天的局势。

　　三大类公寓产品畅行昆明

　　2013年公寓产品大行其道，并不是突发状况。昆明高屋地产顾问机构董事长胡先钧指出，“昆明的公寓市场早在十年前就已经有积淀式的发展。银海SOHO、86街公寓、CD公寓都是昆明最具里程碑式的先锋产品。”

　　“据说，2001年热销的银海SOHO，是学习潘石屹现代城经验，走居家办公(SOHO)路线的项目。不仅曾与潘石屹面对面交流，还请澳大利亚建筑设计师约翰·摩根设计了“魔术空间”样板房，隔墙可以移动、家具可以折叠，推广上也不走寻常路，银海甚至赞助了一届国际攀岩大赛……”当年参观过样板间的投资客杨海至今回忆起来仍感到震撼。

　　在昆明，公寓兴起已有些年份。不过彼时的公寓，多是“小户型”的代名词。10多年过去了，昆明城市边际不断外扩，人口由三四百万增长为七百多万，随着城市配套不断完善，诸多大房企的进驻，人们置业观念越来越多元化，投资理念愈加强烈……SOHO公寓、酒店式公寓、产权式公寓等诸多功能公寓产品诞生，市场反响也称得上是热烈。86街公寓、北辰财富中心CD公寓、SOHO俊园等热销的公寓项目更是成为昆明公寓产品的一个记号。

　　的确，就拿普通公寓来说，凭借低首付低月供即可进阶“有房一族”，大多数年轻人或首次置业者乐此不疲。SOHO公寓在最初设计之时即考虑居住办公二者合一的完美搭配，成为居住办公的最佳选择；而酒店式公寓作为公寓的升级版，其不仅具有拎包即入住的精装，还拥有无人媲美的星级服务。三大类公寓目前在昆明各行其是，一路精彩。

　　公寓成开发商回笼资金关键产品

　　“投资一直是公寓产品的核心特征，公寓主要是针对投资客户群体以及部分的首置客户。与商业和商务供应相比，公寓供应总量也相对较小。而商业和商务产品一方面存在开发企业自持的需求，另一方面推出的产品也具有大面积、高总价的特征，且容易出现较高空置率，不仅形成了很高的投资门槛，也聚集了较高的投资风险。同为投资产品的公寓，以其面积小、总价低、不限购、不限贷等特点，加上市场日益增大的经济型酒店的需求，使得公寓产品天然的具有更加广泛的客户群体和稳定的投资回报，也成为开发企业推动项目资金回笼的关键产品。”对此现象，至祥研究中心负责人向记者分析称。

　　据了解，很多项目都针对投资者推出各类公寓产品，如绿地·云都会首付7万元，6年就可以回本；涌鑫哈佛中心公寓总价28万元/套起价；保利六合精装公寓年回报率高达7%；七彩云南·花之城15年平均9%稳定收益……都是目前市场上比较受关注的公寓产品。

　　地段交通及生活配套最重要

　　据记者统计，在昆明主城及周边，公寓产品集中的片区，有如下几大特征：四通八达的交通区位、繁华商务商业氛围，加上教育、医疗及公园场所等公共配套，公寓的投资和居住优势日渐明显。

　　在昆明置业者普遍看好的几大热点区域，北市区、南市区二环范围内，西市区以金产区和高新区为核心区域，呈贡大学城片区，目前都是公寓产品扎堆的热点区域。针对这一分布特征，胡先钧分析，“一个项目，需要有好的地段和交通区位，这样的环境下，人流量大，才会有大型商务商业、居住区、世贸等物业形态的带动下，带来出租出售均好的市场局面。归根结底，房地产之于地段的属性是不会变的，以上都可以算作公寓产品的核心竞争力。因此，项目在规划产品时需要慎重。”

　　从市场上来看，位于盘龙区东白沙河片区的七彩云南·花之城精装 公寓均价18800元/平米，环城西路与新闻路交叉口的文化空间精装SOHO均价13000元/平米，昆明火车站西侧的鑫都韵城精装均价10500元/平米，这些价格过万的产品，无一不是凭借良好的区位，以及整体的项目功能规划。

　　以此类推，绿地云都会、涌鑫哈佛中心、中天文化空间、昆明西山万达广场、置地广场、誉峰财富中心、学府协信天地等多个项目所在片区环境都较为明显。

　　昆明在建公寓产品汇总（部分）

　　项目名称 区位 类型 户型面积（平米） 价格（元/平米）

　　西山万达广场 前兴路下穿隧道前行300米 精装 50-100 均价14215

　　保利·六合 人民西路与翠羽路交叉口 精装 44-52 12000-14000

　　鑫都韵城 官渡区昆明火车站西侧 酒店式公寓 46-90 均价10500

　　涌鑫哈佛中心 呈贡新区彩云南路与聚贤街交汇处 酒店式公寓 30-70 28万元/套

　　七彩云南·花之城 盘龙区东白沙河片区 酒店式公寓 50-90 均价18800

　　绿地·云都会 五华区陈家营路五华实验中学旁 酒店式公寓 35 待定

　　金恒财富广场 白云路与园丁路交叉口 精装 待定 待定

　　学府·协信天地 建设路180号 38 待定

　　合金公寓 官渡区吴井路 精装 40-90 均价8900

　　奥宸财富广场 广福路省公安厅旁 精装 84-87 6888起

　　奥宸·中央广场 环湖东路中央广场公园旁 普通 40-94 5394

　　羲辉城峰国际 春雨路与西三环交叉口 简装 52 待定

　　百大·国际派 五华海源北路中段 精装 26-65 7300

　　东盟森林 呈贡小王家营 毛坯 57-74 5080-5780

　　滇池柏悦 二环西路与石安公路交汇处 SOHO公寓 30-50 23万元/套起

　　龙成老街 呈贡老城区 SOHO公寓 69-94 5380起

　　银河中央 北市区和谐世纪旁 毛坯 50-60 9500

　　西城时代 滇缅大道与昌源北路交汇处 精装 38-72 8000起

　　文化空间 环城西路与新闻路交叉口 精装SOHO 40-132 13000

　　俊发盛唐城 盘龙区穿金路与北辰大道交汇处 创意SOHO 待定 待定

　　滇池路·新都昌广场 呈贡新区行政中心旁 MOMO公寓 待定 待定

　　大都 官渡珥季路与彩云北路交叉口处 LOFT公寓 30-60 9775

　　中豪·幸福公寓 呈贡大冲片区 简装 30 6.6万元/套

　　云南华侨城 宜良阳宗海北岸 酒店式公寓 45-83 15848

　　保利宁湖壹号 安宁 酒店式公寓 40-66 7985

　　安宁世贸广场 安宁 酒店式公寓 34-87 8807

　　温泉半岛 安宁 酒店式公寓 57-80 9960

　　春城海岸 阳宗海西岸 精装修 35-100 18000

　　博欣采莲湾 昆明市滇池路七公里处 毛坯 40 待定