房子的公摊面积比例多高才合理?探武汉住宅公摊

　　住宅公摊多少不妨参考市场惯例

　　虽然没有明确法律规定，不过目前武汉各个住宅小区的公摊比例，还是形成了市场惯例。市民不妨对照一下，看看自己的公摊在不在这个范围内。

　　楚天都市报：

　　前不久买了套133平方米的房子，现在仔细看合同才发现，公摊竟然有23个平方米。我的房子单价过万，这不是相当于“浪费”了23万吗？

　　读者刘先生

　　和刘先生一样，此前也有不少读者向本报咨询公摊相关问题。不少人认为，花一二十万买楼梯间、电梯井甚至设备房的面积，感觉“不划算”。也有人一味追求小公摊，最后发现购买的房子公共空间小得让人难以接受。

　　更让老百姓一头雾水的是，如今有的房子公摊15%，有的房子公摊却接近30%，即便同一个小区，不同楼栋的公摊也可能差几个百分点。

　　公摊到底是啥？究竟多大面积才合适？钱花在公摊上真的是“浪费”吗？记者对此进行了走访调查。

　　新房公摊普遍20%左右

　　公摊指应分摊的公共建筑面积。武汉多个网站上，都有不少市民晒出自家小区公摊比例，多数人认为现在公摊过高。

　　网友“楼小蜜”说：“怎么算也有二三十万被莫名其妙的摊走了，而且还不知道摊哪儿去了！”跟帖中，更多网友表示认可。网友“TGT2010”晒单说，他在东西湖某楼盘购买了97平方米的房子，公摊21%，公摊就花掉14万元。网友“lindara”则表示，在宝丰路买了一套92.5平方米新房，公摊15%，公摊总价更高达22万元。

　　从网友们晒出的自己公摊看，比例最高达32%，最低10%，大部分2009年之后购买的房子，公摊都在20%左右，购房者为此“多花”15万~20万购房款。还有网友贴出新闻，2010年，山东省高密市一处楼盘公摊比例竟高达52%。

　　而记者实地探访发现，即便同一个小区，公摊比例也大为不同。如中南路某小区，有的楼栋住宅公摊达30%，有的楼栋为24%，相差6个百分点，更让业主觉得疑惑。

　　公摊比例无法定上限

　　“现在住宅类型多，在法律法规上，不可能对公摊设上限。”武汉民用建筑设计研究院副院长郑国庆告诉记者，但这并不代表公摊是随意定，“同个小区公摊不同，源于建筑结构差异。”

　　记者查看相关法规了解到，一栋住宅的公摊包括大堂、门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室，以及其他公共用房。此外，每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，按墙体面积水面投影面积一半计入公摊。

　　因此，只有楼梯的低层住宅，公摊就会比带电梯的住宅少；只有1部电梯的住宅，公摊也会比2部电梯的住宅小；一层4户的建筑，由于分摊户数多，公摊也比一层2户的建筑少。“很多楼盘还设计了入户大堂，面积10~20平方米，也会提升公摊比例0.5~1%。”郑国庆介绍。

　　那么同一个小区，为何公摊也会不一样？

　　以上述中南路小区为例，该项目临街住宅的1~4层为商铺，这导致楼上住宅部分的电梯必须穿越商铺，但电梯井的公摊却被纳入住宅区域，导致其公摊，就比小区内纯住宅楼大。

　　对公摊有异议可申请复查

　　如果市民仍对自己公摊的数字不理解，我们不妨再看看公摊是如何测定的、误差会有多少。

　　一般测量单位先计算整栋楼的公摊面积，除以整栋楼建筑面积，得出公摊比例数据，再乘以每套房的套内面积，得出单套住宅公摊面积。

　　而一个住宅小区的公摊数据出炉，需经过至少3道程序。首先是设计单位的图纸测算，其次是国土规划部门对公摊的核算，并向社会公示。在项目竣工后，武汉市房产测绘中心，还会对房产面积进行一次图纸测试、一次实地测试。虽然不排除在施工过程中，会造成公摊误差，但误差率一般不会超过2%，一旦超过3%，业主有权要求退房。“目前我们对房产测绘数据，已经精确到0.01米。”武汉市房产测绘中心相关人士介绍，如果经过上述3道监测，市民仍对公摊有异议，可以携带购房合同、建筑施工图，房屋销售或者分割方案等，到武汉房产测绘中心再申请面积鉴定。

　　按照物价部门规定，鉴定费用为2200元，若发现确实与开发商公布数据不一致，该费用需由开发商承担。

　　开发商也想追求低公摊

　　低层住宅越来越少，带电梯高层、超高层住宅越来越多，消费者为公摊支付的成本越来越高。其实，不仅是买房人嫌公摊高，开发商们也在绞尽脑汁追求低公摊。“大部分购房人都希望公摊越小越好，我们只能要求设计单位尽量把公摊降到最低。”武汉一家开发商人士告诉记者，否则同一片区公摊高的楼盘几乎没有竞争力。

　　至于怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人。再一个就是降低走道宽度，上述开发商人士透露，他们一个项目走道由于设计得比较窄，导致相邻两家的大门如果同时打开的话，就会撞到一起，为此不少业主来扯皮。

　　提醒

　　公摊与舒适度相关

　　别盲目追求低公摊

　　“目前消费者对低公摊的认识有些盲目。其实，公摊与居住舒适度息息相关，不能一味求低。”几位房地产业内人士接受采访时表达了相似的看法。他们认为，同样建筑面积的一栋楼，设计成一层两户的板式楼，南北通透、舒适度最高，但肯定比一层四户的公摊高。消费者更应该注意的是，购房前要看开发商是否按规定公示了项目公摊比例，并实地查看住房公共区域是否设置合理，在签订购房合同时也要注意是否注明了公摊面积。

　　郑国庆担忧的则是，设计单位在开发商的要求下，牺牲住宅品质一味追求低公摊。“比如说，为了降低公摊，设计单位减少公共用房配建规模，甚至不做配建，或者让七八户业主共用一部电梯。”“未来高层甚至超高层住宅越来越多，必然导致电梯数量增加，整体公摊面积扩大。同时，开发商为提高住宅档次，习惯于在住宅楼入口设计入户大堂，也会提高公摊比例。因此，我希望市场对公摊及发展趋势，有更宽容的态度。”郑国庆表示，同时我们也希望开发商真正把公摊用到实处。

　　武汉市房地产开发企业协会相关人士还提醒，一些开发商打出“零公摊”的销售噱头，即通过送入户露台等方式，将送的面积“对冲”公摊面积。但国家对哪些面积要计入公摊已经有明文规定，因此真正意义上的“零公摊”住宅是根本不存在的。