北上广深调控全线收紧 房企一线城市逐利难上加难

　　就在国家统计局发布10月70个大中城市商品房价格的同一天，广州新一轮的调控政策落地，至此北上广深四个一线城市最新的调控政策均已面世。尽管只有北京出台的“自住商品房”政策颇具新意，但是业内普遍认为，从一线城市本轮调控思路来看，主要是把重点放在了去除金融杠杆对于购房的需求刺激，打压房地产投资，同时加大供应。但是不少嗅觉敏锐的人士也认为，未来一线城市的市场细分将出现大的波动，房企期望靠此提高利润率的计划可能落空。

　　市场过火

　　“最近一段市场太火了，已经显得有些不正常了。”尽管经历过金融危机前后楼市过山车式的变化，但是对于财富人生房地产经纪公司执行董事韩乐来说依然觉得有些不太正常。

　　11月17日，也就是在十八届三中全会结束后的第一个周末，正当不少购房者热议房地产税、土地流转等新调控政策是否可以遏制快速上涨的房价之时，位于北京通州的珠江东都国际开盘当日迎来了3000多人排号，两小时售罄，销售额达12.7亿元。

　　同样的状况在东莞也出现了房地产市场反弹现象，根据东莞市房产管理局公众信息网的数据， 11月13日-18日六天时间，东莞一手住宅网签成交1553套，日均高达258.8套，保持高位运行。其中开盘的石排镇、植物园两个别墅类产品也均出现了日光。

　　一线城市的走势与近期国家统计局的数据如出一辙。国家统计局公布的10月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格出现环比下降的城市仅有2个，持平的城市有3个，上涨的城市有65个。主要城市新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到了21个，还有26个城市涨幅在8%-10%之间。

　　在全国房价普涨的态势中，一线城市依旧扮演着领涨的角色。继上月北上广深领涨全国之后，10月房价同比上涨幅度最快的城市仍旧是四大一线城市，其中，上海新增商品住宅价格同比上涨高达21.4%，领涨全国。而北京、广州、深圳分列二到四位，涨幅均超过了20%，分别为21.2%、20.7%、20.6%。

　　“尽管对于未来一线城市继续上涨成为市场的主要观点，但是市场本身却蕴藏着一些潜在的变化，让许多高端购房者已然做出了不少悲观的看法，与李嘉诚这样的超级富豪抛售一样，不少高端置业者开始意识到危机，正在逐步调整自身的财产分布，资产到海外投资购房的趋势愈加明显。”一位业内人士向北京商报记者表示。

　　逐利一线

　　三年前去三四线城市淘金，再到今年集体回归一线城市淘金，似乎成为了所有地产公司在做的一件事。

　　日前刚刚公布10月业绩华润置地已基本完成全年业绩的570亿元，但是值得注意的是其利润在不断下滑。2011年华润置地的毛利润为39.5%，但是到2012年底时下降到了36.9%，到了2013年中期业绩报时毛利率已经下降到了31.4%。

　　“对于上市公司而言，进入一线城市一方面为了更高的利润，另一方面也为了品牌形象。”一位分析师向北京商报记者表示。

　　华润置地早在今年初就确定了新增土地锁定在一二线城市的战略，同时包括富力最近也在北京收获了三宗地块。

　　根据最新的数据显示，今年三季度部分房企的单季度利润只有9.1%，这主要是受到过去几年中交付物业多位于三四线城市的影响。

　　在房企逐利一线城市的同时，导致了地价的飞速上涨。今年北京前9个月平均楼面价11484.2元，较2012年平均楼面价7983.9元上涨43.8%；上海前9个月平均楼面价9142.3元，较2012年平均楼面价5484.6元上涨66.7%。广州则上涨99.1%，深圳更是上涨高达109.2%。

　　面临梦碎

　　而正在大家蜂拥一线城市房地产市场之时，暗流涌动的风险也正在逐步形成，行业的风险正在不断蓄积。

　　“如果北京在自住商品房出来之前拿地风险还算可控的话，那么之后地块面临的风险将非常大。”北京龙湖营销总监王勐向北京商报记者表示。

　　例如在最近拍卖的朝阳区东坝地块，其总面积为9.35万平方米，而其中限价商品房为0.85万平方米，自住商品房5万平方米，也就是说60%的土地是政策性住房，那么开发商可以自主操作的土地只有3万多平方米。

　　“这样将形成一个什么样的市场呢？就是立足在刚需和改善型需求的客户会集中转移到自住商品房市场，而开发商可以操作的部分会转向高端市场。”北京颐和九州资产管理公司副总张磊表示。

　　“自住商品房价格要低30%，谁还会去买普通商品房，只有等自住商品房卖完之后，才可能再销售普通商品房。”一位开发商向记者表示。

　　但是记者了解到，高端市场销售业面临着许多问题。“自今年闹了几次‘钱荒’之后，明显感觉高端客户的成交周期在加长，几年前的全款买房基本上很少见了，一般全是处理完手头上的其他房产后才购买一套自住用的豪宅，投资基本上已经没有了。”韩乐向北京商报记者表示。

　　“在限购的几年中，对于高端市场打击最大的就是资产流向海外的趋势越加明显。以前富裕阶层分散风险可能是上海买一套北京买一套，而现在是中国买一套美国买一套。”张磊表示。

　　“在最近两年接触的高端客户中具有海外身份的客户越来越多。”韩乐补充道。

　　北京商报记者了解到，在北京能购买2000万级以上豪宅消费群体的人数相对固定，因此项目竞争更为激烈，而伴随着北京房价的飞涨，四环左右的大户型房产基本全已在这个价格区间内了，因此未来高端产品之间的竞争压力会更加集中，而房企期望在一线城市获取更多利润也会变得越加困难。

　　记者手记

　　房地产市场围城现象的启示

　　正如钱钟书所云，围城里的人想出去，围城外的人想进来。

　　而中国的房地产业似乎已经进入到了这样的围城境界，房企想出去看看别的行业，而其他行业也想进来蹚蹚房地产的浑水。其实各种转行在中国经济快速发展的大背景下亦是司空见惯的事情了，但是最近恒大做矿泉水、娃哈哈做地产就似乎不是那样的简单了。

　　这可能就引出了未来房地产市场是否还是支柱产业、是否还是朝阳产业的一系列思考。其实向记者吐苦水的开发商不在少数，尽管最近三年房地产市场一直在争议声中不断向前，地价房价也如脱缰野马一样飞涨，但是不少人已经萌生退意，总觉得“有今天没明天”的感觉越来越真实。

　　正如许多经济学家所言，房地产业不可能是一个国家经济发展的长久动力，在驱动经济发展的几匹大马中，房地产业注定也将是被累倒的一匹。

　　赚钱越来越少是房地产业最近几年的真实写照，根据最新的数据，今年三季度利润率只有9.1%。不仅如此，在利润不断变薄的背景下，是赌注的筹码越来越大，以前进入北京市场可能只需几个亿，而现在没有50亿元年销售额的企业想也别想，几乎相当于押上全部身家，而获取的利润并不再具有足够的吸引力。

　　据说矿泉水的毛利润能达到80%，而且投资成本很低，有水源、灌装车间以及营销渠道就可以上市销售，这相对于夹杂在金融资本与地方财政之间的房地产行业而言要更具诱惑力。尽管曾经作为房地产神话的王石对多元化一直不赞同，但是房企抛开土地做一些其他行业已然成为主流。　　北京商报记者 赖大臣/文