限购升级门槛抬高 二线城市紧跟一线加码调控

　　记者 王小伟

　　继北京、上海等一线城市相继加码楼市调控政策之后，同样经受房价上涨压力的二线城市开始出现跟进迹象。22日，《武汉市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的意见》公布，从外地人限购升级、保障房建设提速、加强土地供应、加强市场监管等6个方面升级楼市调控，被业内称为“汉七条”。

　　《意见》规定，非武汉市户籍的外地居民购房纳税或缴纳社保时间从1年调整为2年，同时二套房首付款比例提高也已提上议事日程。业内分析认为，由于局部市场的火热，以武汉为代表二线城市的楼市调控政策有跟进一线城市的迹象。随着年底“突击”调控的施压，楼市短暂降温将是大概率事件。

　　楼市限购升级

　　最新统计数据显示，截至11月中旬，武汉新房成交量已经突破13.5万套，超过2012年全年的销量，均价突破7000元/平方米(统计范围含远城区和保障房)。随着交易量的上升，房价上涨压力加大，倒逼当地政府楼市调控升级。

　　“汉七条”明确，将坚决抑制投资投机性住房需求。具体规定为：继续严格执行商品住房限购政策，暂定对非本市户籍居民家庭申请购房的，必须在本市纳税或者缴纳社会保险，时间由原来的1年调整为2年，并仅限购1套住房。

　　相关统计显示，在武汉购房的买家中，非本地户籍买家占比超过40%。据权威人士预测，武汉外地居民纳税或者缴纳社会保险年限“翻倍”，将有超过2成的购房者被暂时挡在“门槛”之外。

　　“汉七条”中还明确提出，要严格执行差别化的住房信贷政策。人民银行武汉分行将在国家统一信贷政策基础上，抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。

　　业内人士向中国证券报记者分析说，这其实也是二线城市对一线城市已经执行的差别化信贷政策的效仿。目前深圳、北京、上海、广州等一线城市公布的楼市调控新政中均提到提升二套房贷首付比例。以北京为例，贷款购买第二套房的家庭首付款比例不得低于七成。“如果购房者只能贷到2-3成的购房款，那么贷款的意义已经不大，从而将一定比例的二套房买家挡在门外。”

　　除了限购、限贷，此次出台的“汉七条”明确提出，将全面加强房地产市场监管，引导房地产开发企业理性定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证；加大住房交易市场检查力度，进一步规范商品住房销售明码标价，严厉查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、教唆和协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格等违法违规行为。

　　行政调控持续

　　业内人士表示，最新一轮的地方收紧调控，已由一线城市蔓延到二线城市，预计还有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧局面。

　　多地之所以年底“突击”调控，与房价涨幅超预期有关。2013年初，全国30多个城市制定了房地产调控目标，大部分城市明确提出“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。时至年尾，国家统计局11月18日公布的数据显示，10月份70个大中城市当中，新建的商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。不少城市完成年度调控任务非常困难，倒逼多地政府出台紧急措施稳定市场预期。

　　除了武汉的“汉七条”，11月18日，广州市也发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》。意见提出，抑制不合理住房需求，将外地购房者社保缴存年限由1年延至3年，同时对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高至七成。加上10月深圳推出的“深八条”，11月上海推出的“沪七条”，一线城市已几乎全部出台加强楼市调控的政策。而二线城市的跟进带有明显效仿一线城市的迹象。

　　由于十八届三中全会没有重提房地产调控，而是开始涉及更深层次的问题，如农村土地流转改革、推进城镇化进程、提出房地产税立法与改革等，业内普遍认为，市场化手段等长效机制将取代行政调控，成为中国房地产调控政策的新方式。

　　但从以武汉为代表的多个城市来看，“限贷、限购、限价”的传统措施依然是主流。尽管武汉也表示将通过增加普通商品房供应、加大土地出让和保障房供应等市场化措施来调控楼市，但要确保房地产市场平稳运行，短期内限购限贷限价等行政手段依然更容易奏效。业内分析认为，在目前的房地产市场中，要想完全依靠市场化措施完成调控目标还比较困难，针对房地产的行政调控短期难以退出舞台。(王小伟)