北京通州：“睡城”商业初醒

　　“天黑就下班，晚上一片黑。”通州也因此被扣上了“睡城”的帽子。在过去很长一段时间里，人们习惯这样描述通州的老商业景象。地铁八通线的开通和“十一五”的新城规划，使通州的房地产市场迅速繁荣，逐渐形成的社区吸引了大批在城里工作的白领移居。近年来，随着一些大型商业项目的先后落地，京东“睡城”的商业景观有所改变。

　　社区商业配置不均

　　通州果园地区有78个新老社区，这些社区周边商业设施基本完善，沿街底商众多，但基本以小商户为主。虽然社区周边也有京客隆、迪亚天天、首航等连锁超市，但更多的是不知名的“小店”。一家便利超市的工作人员告诉北京商报记者，社区周边的小型超市、便利店太多，分流了客源，而且“一般小区的居民买菜还是会去旁边的露天自由市场”。

　　此外，由于通州区的商业设施起步较晚，商业环境并不是十分成熟。目前，通州区商业配套主要以满足居民日常基本生活需求为主，虽然商业网点有上万个，但实际有档次的、规模较大的购物中心数量并不多，且多集中在新华大街两侧。可以说，新华大街是通州老牌商业网点集中的街区，这里缺少的是大型城市综合体及高档写字楼。

　　《京通核心商业地产白皮书》显示，2000-2006年，在通州置业的“新移民”增长至40万人，通州现有的商业网点商品以中低档为主，新小区居民购物青睐更高档的商场。以梨园地区的K2.海棠湾为例，家住这里的张先生是一名杂志编辑，他告诉北京商报记者，“附近没有大型超市是小区最大的不便，这里离家乐福还有一大段距离”。有业内人士表示，通州现在的住宅市场规模和商业配套规模之间不成比例，主力消费群体找不到适合的消费场所。

　　此外，也有专家认为，通州目前最缺少的是时尚休闲型的社区商业。时尚休闲型的商业至少要具备两个特征：一是时尚；二是能满足生活的基本需求。真正有市场的将是能满足一些以提高生活品质为主体的业态，如酒吧一条街、婚纱一条街等。

　　目前，通州暂时还是大社区的概念，社区商业的发展前景广阔。在美国，社区商业占全国社区零售总额40.5%以上；在新加坡，社区商业占全国社区零售总额72%；国内目前的比例还不到15%，在北京城市东扩背景下，通州未来还是以社区商业作为主流需求，具有很大的发展空间。

　　新城的老通县记忆

　　古时素来就有“一京(北京)二卫(天津)三通州”的说法，通州历来是京东要道，漕运和仓储重地。如今，站在经历了500多年风雨的通州区八里桥上，目光所及，桥栏上的石狮、桥下的通惠河水，依然可以让人遥想当年的商贾云集、船只穿梭。在这条古河道、这座古桥附近，京通快速路、城铁八通线等现代化的交通早已取代古代水路陆路的风光，连接着定位于“世界城市”的大北京，也将通州的商业带上了一个新高度。从八里桥往东，北苑、果园、九棵树、梨园、临河里、土桥，顺着城铁两侧，高楼林立，诠释着通州商业的崛起。

　　1964年，“通百”在闸桥路口东北角建成，原来叫做通县百货商场，后改名为通县东风商场；1980年9月，搬到闸桥路口西北角新址后改名为通州百货商场；历经1992年和2008年两次大的翻修后，“通百”2008年将名字改为通百新天地购物中心；2010年秋，为了建设现代化国际新城，按照总体规划要求通州百货商场在运河核心区建设中被拆除。“为了纪念老‘通百’，在它停业前夕，我专门到那里拍照留念。”一位多年前在新华大街居民大院里长大的居民说起曾经的“通百”仍有几分怀念。

　　2006年10月28日，零售巨头家乐福在中国的第一家郊区店正式落户通州，开业当天销售额将近200万元，客流量超过4万，家乐福通州店的开业无疑为通州的商圈加了温。目前，通州有2.5万个商业零售网点。近年，著名品牌商业易初莲花北京最大店、万客隆北京三号店、家乐福中国第一家郊区店、贵友大厦京郊第一店、物美全国面积最大店等相继落户通州。

　　商业内街呼之欲出

　　万达、华业、珠江、绿城、葛洲坝、金隅大成……在通州的运河两侧、新华大街、九棵树区域、北苑商务区等地，多个商业地产项目相继开工。其中，又以城市综合体项目为最大的热门，不仅在体量、数量上大幅提升，而且其分布较广，有向区域内各板块蔓延、发展的趋势。如今通州综合体的蔓延，将带动大型商业向各区域辐射，进一步提升通州的商业配套。

　　通州万达广场和京通罗斯福广场都将在明年开业，目前通州的在建综合体业态，写字楼、商场、酒店、高端公寓的“四合一”形态是大部分开发商的选择。写字楼和商场、酒店的增加，会扩大通州的营业面积，增加人流和商流，这也会推动整个通州商业在中高端层面的发展。

　　步行商业内街一直以来都是带动当地的经济繁荣、零售业发展的一个投影，通州在未来也将出现以体验为目的的高层次商业环境。以在建的华远·好天地的“通州时尚文化体验商街”为例，其商业体系类别为购物、餐饮、娱乐、生活服务四大类，区别于通州的传统商圈模式，打造以体验为目的的高层次商业环境。

　　业内人士认为，商业内街在通州的出现值得期待。在欧洲许多城市已经证明，步行化内街促进了零售业的增长，丹麦的哥本哈根市步行内街建成三年后，营业额上升了30%。

　　掘金儿童主题商业

　　近年来，儿童主题商业已经被作为社区商业中很重要的一块，通州一些小区的发展也不例外。家住果园地区的韩女士最近发现，原来新华联家园北门附近有一些不知名的快餐店和美发店，现在已变成蝌蚪教育和玩具租赁店铺。新华联家园北区居委会相关负责人表示，由于停车不便等问题，以前社区附近的餐饮经营情况一般，而儿童主题商业则显得更加“诱人”。

　　据了解，通州果园地区不仅拥有国际幼儿园、爱乐国际早教中心、新爱婴早教中心等幼儿教育机构，还有十月贝贝时尚儿童摄影、格林童趣专业儿童摄影、童谣时尚孕婴摄影机构等亲子摄影，以及Myoyo儿童乐园、巧虎乐智小天地等儿童游乐机构。

　　儿童主题商业在社区商业中的优势，在于它的体验式消费属性。如今，电子商务给人们消费习惯带来了巨大改变，它冲击着传统的商业模式，同样，也为体验式消费带来了很好的发展机遇。尤其在中低端商业或者社区商业受到电商冲击的形势下，儿童主题商业的优势更加凸显。在网上可以买到奶粉和纸尿裤，但是儿童教育、儿童游乐等是无法在网上实现的，新型体验式消费也是电商无法做到的。因此，儿童商业的体验性和互动性是对抗电商和差异化竞争的法宝。

　　有业内人士建议，对于通州即将建成的城市综合体，也需要注重儿童主题商业的开发。当然，这些儿童主题商业业态与简单的儿童用品、服装等销售不同，在强调一体化购物的同时，更需加大体验式消费环节。有业内人士认为，儿童主题商业不仅能丰富业态、吸引客流等，更主要的是，“商业地产+儿童主题商业”的模式正好符合中国传统的“家庭式停留消费”的习惯。这已经成为一些城市综合体创新主力店的新模式。