楼市呈现两极分化 中国楼市泡沫诊断无权威指标

　　市场呈现两极分化，有人抛盘，有人买楼；已有开发商明显规避在三四线城市扩张。

　　眼下的楼市，正可谓是“山雨欲来风满楼”，危机说、泡沫论引发的争论空前高涨，十八届三中全会报告透露的主旋律带来广泛猜想，在国内多个城市楼价持续走高之后，眼下的楼市正处于一个向左走，还是向右走的“十字路口”。中国楼市真的危机四伏？还是国际大腕们对中国国情不甚了解？三中全会之后的长效机制是否能把中国楼市带出越调越涨的怪圈？“十字路口”的楼市在专家学者、买家、企业等多个层面都出现了观点的分化。

　　罗杰斯直言不投资房地产

　　“很多人会说中国的房地产是泡沫，中央其实现在也希望把房地产的热度稍微降一降，我个人不会和政府大的趋势背道而驰，我也觉得楼价已处于高位，我个人也不会特别强调在这一方面进行投资，我可能会更加专注政府支持大力发展的一些产业。”今年11月初，国际投资大师吉姆·罗杰斯应邀到广州作为主讲嘉宾出席了一场名为“大师眼中的中国投资机遇”的论坛，罗杰斯在论坛及后续记者专访环节不止一次地重复上述观点，他直言不讳地表示，如果房地产已经降温了，开始下降了，可以再考虑这方面的投资。

　　国际大腕看空因不懂中国国情？

　　认为中国楼市过热，危机四伏的不止罗杰斯一个大牌。曾两次准确预言金融泡沫破裂的经济学家罗伯特·席勒最近晋升新科诺贝尔经济学奖得主，借着诺奖的风头，他早前一连串关于中国房地产泡沫论的观点也再次受到关注。

　　今年6月，美国基金巨头富兰克林邓普顿基金集团的马克·莫比尔斯指出，中国的房地产市场问题在规模上和美国次级抵押贷款泡沫上很类似，而且中国银行业存在大量的坏账。

　　尽管不少国外经济学巨头认为中国楼市存在问题，上述泡沫论、危机说却被不少国内专家看作是“不懂中国国情”的论断。

　　中国房地产学会副会长陈国强认为，席勒虽然运用了房价收入比，但更多的是直观感受，不一定契合中国市场的实际。而中国的“地王”频现、地方债务高企、土地财政绑架经济、货币超发、投资渠道不畅等，都是外国学者会忽略的现实问题。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则在微博上约赌席勒，称5年内中国房价不会崩盘。“席勒对中国楼市的预测不一定准确。”他认为，未来10年中国房价还会上涨，直到2025年后才会出现大跌(需要具备外部货币条件)。

　　知名财经评论家叶檀也认为，国外金融学家对中国市场并没有那么关心，他们的模型建立在西方市场的历史数据上，“我们不必自作多情，非逼国际金融专家谈中国股票与房地产市场，而应该建立基本的信息准确度，建立基于自身历史数据库基础上的合适模型，才能有对话的前提。”

　　敏感期楼市看法现多重分化

　　如果说外国大腕对中国市场的特殊还不够了解的话，那么近期国内著名经济学家、清华大学经济管理学院经济学讲席教授、长江学者特聘教授李稻葵一篇《房地产将有巨变》的文章则让人看得有点触目惊心。

　　李稻葵从政府楼市调控、中央货币政策、一二手房的成交量等11个方面对中国房地产市场进行了分析，最终得出一个结论：中国房屋过剩已经非常严重了。中国房地产泡沫已经到了骇人听闻的地步了。李稻葵甚至预言，“从在建房速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价上涨幅度看，中国的房价最多能再坚持一年左右，就会开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。”

　　可见，无论是悲观派，还是乐观派，学者们对于中国楼市的论断都有充分的理论依据，而且有一点可以看出的是，关于楼市健康与否的争论在眼下空前激烈。

　　“现在可以说是房地产的敏感时期，有人说要崩盘，有人鼓吹上涨，各个层面都出现了观点上的分歧。”广东省房协理事赵卓文指出，不仅经济学家对楼市出现了不同的观点分歧，就连房地产企业对市场的预判也分成了两极，比如李嘉诚在减持香港和内地的物业，而万达、万科等一些大型房企则继续疯狂拿地。在普通老百姓层面，对于楼市的看法也在分化，有人开始抛盘，有人开始买楼。

　　“中国的房地产市场具有中国特色，并不能完全用西方经济学的理论和发达国家的经验来看问题，这是必须承认的事实，但中国房地产有泡沫也是要承认的事实。”赵卓文指出，日本和韩国的经验显示，在楼市泡沫来临前，市场都会有疯狂期，这是值得警惕的现象，“房价上涨原本可以通过收入水平的提高以及产业发展等因素来消化，但目前国内还没有找到消化房价上涨的途径。”

　　中国楼市泡沫诊断无权威指标

　　10月中旬，国家统计局发布9月份的70大中城市房价数据显示，69城房价同比上涨，北上广深同比涨幅均破20%。其中，北京同比涨幅20.6%、环比涨幅1.2%，同比涨幅居全国之首，上海同比涨幅20.4%，广州同比涨幅20.2%，深圳同比涨幅为20.1%。

　　记者查询国家统计局公布的数据发现，7月份以来，已经连续三个月有至少10个城市房价同比上涨超10%，一些城市在某些月份房价同比上涨的幅度甚至达到或接近20%！

　　对于目前市场的持续高温，家和集团副总裁张建勋认为，房地产市场的问题是货币的“双超发”带来的后遗症。

　　“但是如何来判断楼市的泡沫？”张建勋指出，中国现在还没有一个像PMI(采购经理人指数)这样的标准，如PMI在50以下表明经济在下滑，PMI在50以上表示经济运行良好。楼市的运行情况缺乏权威的衡量指标。

　　张建勋介绍，现在用得比较多的是从市场存货与去货比来看，截至11月11日，广州阳光家缘网站显示，广州市场新建商品房可售面积为686万平方米，但去年一年广州十区房地产成交面积达到767.7万平方米，一般来讲，可售面积应该是去货量的1.2倍，市场供求就比较平衡，但现在广州明显低于这个水平，而且还存在供应分布结构和产品结构的扭曲，中心六区供应稀缺，市场供应绝大部分在外围区域，“中心区楼价5万，甚至10万一平方，的确存在风险。”

　　观点：泡沫破裂最终将由中产阶层埋单？

　　家和集团副总裁张建勋认为，三四线城市目前的周转率已经在下降，特别是商业项目销售下滑，一些超前规划的大户型、别墅出现了卖不动的现象。

　　“三四线城市的泡沫很明显，开发商拿地战略开始收缩，特别是不再到三四线城市建综合体了。”有开发商私下透露，目前已经明显规避在三四线扩张，这些城市有地的要尽快出货，而且改变产品定位，不做大户型高端产品，瞄准刚需和改善型买家。

　　“现在很多有钱人在抛售物业，转移资产去境外，而国内很多普通老百姓却在接盘，如果说楼市泡沫破裂的话，最终埋单的肯定不是政府，而是普通老百姓、中产阶层。”赵卓文不无忧虑地表示。而想改变房地产市场最终走向危险的境地，未来要寄望于土地制度的改革和金融政策改革，同时还要改变财富分配体制，“改革要有深度，否则将难以持续。”