小产权房转正的误读与澄清 专家正反两派激辩
参与互动(0)伴随着对“农村集体经营性建设用地上市”的憧憬，小产权房市场甚至迎来了涨价小高潮。正当赵阿姨老两口赶着“时髦”，心急火燎地四处看小产权房时，迎来的却是国土资源部、住建部紧急联合下发的“坚决遏制在建、在售小产权房行为”的行动。
虽然赵阿姨还没有停止看房的脚步，但最终决定放弃。从兴奋、纠结、担忧到最后放弃，一个准购买者的心态变化与政策落地相呼应，勾勒出小产权房在这20天里“大起大落”的清晰轮廓。
样本：一个准购买者从纠结到放弃
乐 小产权有“转正”希望？
刚刚过去的这个周末，在玉泉营附近的某小产权房工地现场，几位销售人员站在有阳光的一角，分别忙着给自己的客户打电话，“四环内的小产权，20万一套，多难得呀！”另一旁，有销售在说服有疑问的赵阿姨夫妇：“即便万一遇到拆迁，开发商和村里有协议的，土地赔偿给村里，地上部分的赔偿归开发商，业主和开发商再分赔偿，都是写到合同里的，有保障。我们员工自己还留了套房呢……”
一位销售人员一边带着北京晨报记者往样板间走，一边介绍说：“这个项目属于农村集体经营性建设用地，未来有转正的希望。现在买小产权的人都是在赌一把，万一赌赢了呢？”
十八届三中全会公报提出，建立城乡统一的建设用地市场。其中提到，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让在通州买了小产权房的杜先生一度欣喜，他对记者说：“倒不打算把小产权变现，但如果我住着房子，同时能抵押房子给孩子贷点款创业用，还是挺高兴的。”
急 小产权房要卖光了？
赵阿姨夫妇是东北人，女儿在北京落了户，不过却没有房子，而赵阿姨50万元的积蓄，要在北京买房显然是杯水车薪。一年前，赵阿姨开始对小产权房动了心思。大兴、通州，甚至是昌平的小产权房，赵阿姨都去踩过盘，可因为顾虑多迟迟没出手。
一个星期以来，看到北京连续拆除违建小产权的新闻，赵阿姨更犹豫了，不过，销售员的话却让赵阿姨有点着急，“我们通州宋庄小产权不卖了，剩下几套留给了员工，开盘半年，这一个月卖了一半。现在就顺义还有些。”同样，位于玉泉营附近的小产权项目销售也表示，“一共3层住房，一层100多套，如今也仅剩下4层的还在售，但最贵的将近40万元的朝南户型基本没有了。”
赵阿姨告诉记者，以玉泉营小产权项目为例，一套朝南的小户型，签20年租期要40万元，相当于一年2万元的租金。而赵阿姨目前所租住的玉泉营附近的一个成熟小区，一室一厅的月租金是3400元，租20年至少要80万。“听销售说，买的人有增无减，可选小产权越来越少，都在赌，我该出手吗？”几天来，赵阿姨咨询了身边所有的朋友。
弃 终究是无保障的房子
不过，站在小产权项目的施工现场，赵阿姨有了要放弃的念头。“你看，楼板隔层多薄。整栋楼没有燃气管道，让大家用煤气罐，多危险。一层楼100多户就两部电梯，多挤。”看过施工现场的赵阿姨，数落着对小产权房的不满。
小产权房销售一再给买房人吃定心丸：“请放心，小区物业也是开发商自己的，村里一下住进这么多外人，人家还担心管理呢。因此对开发商也有制约，开发商不会走的。还等着拆迁分钱呢，不会有什么风险。”从事房产经纪多年的小张，听完这话直接撤了：“直接和开发商签约，没和村里签协议的这种小产权房最没保障，我不打算买了。”
而女儿朋友的话让赵阿姨彻底对小产权房死了心，“我爸2008年在密云花17万买了一套小产权别墅，后来大家退房要钱，开发商早就把钱花光了，哪儿有钱给赔呀。现在房子还搁着呢，没升值也卖不出去。”
截至记者发稿前，赵阿姨告诉记者，已经让女儿在网上登记申请购买北京自住商品房，“如果摇上号，就把老家的房子卖了凑钱买。多花点钱，起码有保障。”
晨报记者 王丽娅
小产权房的前世今生
●什么是 “小产权房”？
也称“乡产权房”，是指由乡镇政府颁发产权证的房产，即一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋，或是由农民自行组织建造的“商品房”。
●小产权房建在哪儿？
A、耕地上
B、农民宅基地、自留山
C、农村集体经营性建设用地
●全国现有多少小产权房？
不完全统计，总量或已超过70亿平方米，如果按100平方米每套计算，相当于7000万套房子。
●为什么小产权房有市场？
建设方：赚钱
由村集体牵头开发，不需要缴纳土地使用出让金，省去了基础建设、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等成本费用。农民所获收益，高于政府征地补充收益。
购买方：省钱
部分买不起商品房的买房人选择小产权房。
●小产权房的风险？
没有房产证，质量难保证，配套不完善，拆迁难补偿，转手交易难等。
●小产权房处境
A、农村集体经营性建设用地可上市，未来有望在一级土地市场上市，但其中不包括小产权房。
B、11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
C、北京近期对全市的小产权房开展一次集中排查，尤其是对违反规划，占用耕地、基本农田的项目坚决予以拆除。
小产权房合法化的批判与怀疑
小产权房的政策演进
大量兴建小产权房不仅触及了国家的耕地红线，也违反了《土地管理法》等相关法律法规。从2007年开始，几乎每隔半年，有关部委就会下发各类严禁兴建、销售小产权房的通知和意见。
2008年1月，国务院下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。
2008年7月15日，国土部明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月1日，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，坚决叫停各类小产权房。
2010年1月31日，国土部表示将重点清理“小产权房”和高尔夫球场。
2010年2月，国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露，已经完成针对小产权房的调研，争取年内出台解决方案。
2010年5月，14部委开始酝酿小产权房整治方案。
2011年11月，国土部再次明确：小产权房等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。
2012年2月21日，国土部表示将试点处理小产权房问题。
2013年11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
激辩：正反两派观点完全对立
十八届三中全会之后，商学两界以及媒体上关于小产权房的讨论逐渐热闹起来，尤其是关于小产权房能不能“合法化”的交锋尤为激烈。而在这场交锋中，正反两派观点完全对立，这在以往的政策争论中极为少见。
正方：小产权房可以合法化
孟晓苏(中房集团理事长)
合法化的前提是符合规划
“小产权房的起源不是农民搬到城里占了城市的地，而是城市发展包围了农村，当然要承认它的合法性。”孟晓苏日前在接受媒体采访时表示。
孟晓苏认为，虽然可以让小产权房合法化，但其一定也要符合规划，这样小产权房会成为一种新的居住方式，即永久产权，而永久产权就不能走补缴土地出让金的老路，而是应该征房产税，并且应该征重一点。
周天勇(中央党校国际战略研究所副所长)
通过开征房产税将其合法化
在很多支持小产权房的人看来，当前小产权房数量已经达到惊人的地步，面对这种既成事实，将其合法化是没有办法的办法。周天勇日前在其个人微博中透露，“目前全国小产权房已经有68亿平方米，占全国城镇住宅的三分之一，有许多低收入居民住在里面，比保障房作用还大。”
对于小产权房如何合法化的问题上，周天勇认为不能采取补缴土地出让金的方法，而是应该通过开征房产税，将其合法化。尽管对存量持一定的肯定态度，但面对当前形势，周天勇也承认“在改革方案没出台时，确需要严厉禁止小产权房，以防农民不种地而种房。”
反方：小产权房不能合法化
任志强(华远地产董事长)
“小产权房存在安全问题”
任志强日前在一场房地产论坛中再次向市场轰出重炮：“小产权房永远不可能合法化”。
任志强认为，小产权房最大的问题不是产权问题，而是安全问题。小产权房建设出售都是没有经过质量检测的，而没有通过质量验收的房子，如果出了事，是要有人承担责任的。
陈锡文(中央农村工作领导小组副组长)
小产权房违反土地用途管制
陈锡文在接受媒体采访时表示，所有制不同是城乡建设用地的一大主要区别，除了所有制不同，“城乡土地更大的区别体现在用途管制上”。城市土地的主要功能是搞建设，农村土地更重要的是从事农业生产，农村建筑主要是农民自用。“有人说小产权房不合法是对农民集体土地所有权的一种歧视，歧视根源不在这里，根源在于农村集体土地在规划上不是用来建商品住宅的。”陈锡文表示，小产权房不合法的主要原因是，它不符合土地利用规划，违反了土地的用途管制。
华生(经济学家)
“过去合法、今后不准”刺激更多违建
在许多支持小产权房合法化的人看来，小产权房是农民要求自主城市化的抗争，有其合理性。对此，曾经参与设计了“双轨制”改革路径的华生表示，这里的“农民”被偷换了概念。
华生日前撰文指出，能盖小产权房的农民，并不是普通农民，而是城中村和城郊的原住民。这些人已不再务农，而是当起了地主房东。小产权房是城郊农民搭城市基础设施便车的逐利行为，治理小产权房和所有违章建筑用“过去合法、今后不准”的办法只会刺激更大规模违建。晨报记者 孙春祥
背景新闻
小产权房屡禁不止
自1999年以来，官方对小产权房一直持禁止的态度，不仅国务院办公厅曾发布规定，农村住宅不得向城市居民出售，住建部也曾多次发文警告城市居民不要购买农民集体土地建设的房屋。可实际情况却是，小产权房在市场上产销两旺，屡禁不止。
虽然两部委最新通知对当前的小产权房市场起到一定的威慑作用，也给前期市场关于小产权房即将转正的预期泼了一盆冷水，然而，据媒体报道，目前包括深圳等小产权房违建比较突出的省市，一些楼盘项目依然顶风作案进行开发建设，而买家也是基于一种赌博的心态，在不计风险的抢购。
背景新闻
北京严打小产权房
11月24日，国土资源部、住建部联合召开查处“小产权房”视频会议，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”。此后，北京市组织有关部门对在建、在售的小产权房项目进行了严厉打击，尤其是对违反规划、占用耕地、基本农田的项目坚决进行了拆除。
据悉，自2012年6月至今，在北京清理认定83个小产权房项目中，目前其中的7个已经全部拆除，5个涉及占用耕地被部分拆除。
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