面对楼市最大规模房产投资潮 千万级投资客减持

　　本月初，今年南京楼市最大规模的投资者聚会如期上演。

　　在城东，一次性豪推1300多套房源的中海国际社区引来5000人抢购，在18亿元销售额的“日光”成绩背后，是一支人数可观的、包括众多地产圈人士参与的投资大军。

　　在河西，一次性推出500多套Loft的苏宁慧谷延续其前期住宅产品的火爆行情，令人惊讶的不仅是当天企业买房和投资者的频频出没，更是其创下的南京办公产品销售史上的最好纪录。

　　然而，即使在最热的市场中依然不乏冷静的声音，继王石频频警示高房价泡沫后，向来严谨的耶鲁大学金融学院教授陈志武也在近日公开表示，房地产泡沫破灭正越来越近，并直言这对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的。

　　多数人

　　投资者恐慌抛房潮并未出现

　　就在全城地产媒体集体热议房价涨幅和地价飙升的时候，某媒体却在最近刊文，称发现不少手握多套房的市民开始清理手头的房产，全市多个区域的二手房市场挂牌量明显增加，并将这一现象解读为受房产税扩容影响，部分房地产投资客开始出货。

　　现代快报记者就此向我爱我家、港厦房地产等二手房公司进行求证。港厦房地产销售副总经理郑寿保表示，部分板块挂牌量的增加只是岁末市场的正常表现，“至于是否出现一些房主因为担心征房产税而抛房的情况，据我了解，应该只是个案。”我爱我家市场部经理胡涓涓也表示，抛房潮并不符合当下的市场现状，并向记者提供了一份今年1~10月份我爱我家统计的二手房供求比数据。

　　在这份监测数据中，今年前10个月南京二手房市场一直处于供不应求状态，前4个月客户数量与房源数量比一直高于2，此后的6个月，该比值基本保持在1.3-1.7，仅有6月份市场的供求关系基本平衡。房价方面，今年1月份南京二手房的成交均价是1.5万元/平米，而到10月份，这一价格提至1.77万元/平米。

　　胡涓涓坦言，二手房市场一直处于供需两旺的状态，“至于所谓纯粹的投资客，在所有成交客户中，其占比可能连5%都不到。”

　　不过，胡涓涓也表示，今年的二手房每月挂牌量基本维持在8000-10000套，相较于前两年的确有所提高。

　　南京365地产家居网二手房频道的相关负责人向记者提供的一份今年以来每个月的全市二手房挂牌量，今年挂牌量较高的月份为3、4、5、7、8月，月挂牌量均在1.9万套以上，而相较于7、8月份，9-11月份的挂牌量已略有下滑，维持在1.6万套左右。

　　少数人

　　4.5亿融资计划3天内被抢光

　　但在多数人仍在追捧房地产投资的同时，一些南京中高端财富人群对于房地产投资的态度却有明显变化。

　　主要服务300万以上闲置资金人群的某第三方理财机构江苏区域负责人向记者提供了一个非常生动的案例。日前，上海财通资产管理有限公司担任资产管理人的“财通资产-金地南京仙林湖特定多个客户专项资产管理计划”公开销售，这一投向金地湖城艺境的4.5亿融资总规模、最高预期年收益12.3%的资产管理计划曾引发业内热议，然而，许多媒体只是将这一融资计划与其项目的高楼面价联系起来，意指金地也不得不面临的资金难题。

　　然而，许多媒体未曾披露的还有这个资产管理计划自启动销售后的热销盛况。该资产管理计划的初始销售期为2013年10月25日-31日，但据该负责人透露，其仅用了三天时间就已全部销售完毕。“4.5亿元的融资计划几乎是以1天1.5亿的速度在销售，这是很少见的。一般比较优质的信托计划或者资产管理计划都需要一周时间才能销售结束。在我服务的客户中，继续直接投资房产已经越来越少。”

　　招商银行南京分行私人银行部主管孙葵也告诉记者，他所服务的闲置资产在1000万元以上的客户继续投资房产也在逐渐减少，“他们的投资风格正越来越保守，除了主要从股权投资转向债券投资外，房产投资方面，有部分客户在重新配置名下的房产，卖掉一些其他城市的房产，而主要保留上海、深圳等城市的优质房产。在南京，这些客户的房产则主要位于河西奥体。”

　　不过，孙葵补充说，“虽然他们已不再配置更多住宅，但国内外的房地产基金现在却是他们目前比较关注的，也有一些客户正在陆续投资商业和办公项目。”

　　当心

　　房产投资

　　渐渐趋向“高大上”

　　对于这一中高端人群的投资变化，南京中原地产研究中心总监张君直言，考虑到购房成本和投资回报，现在房地产已经不再适合投资了。

　　上述理财机构负责人也坦言，在其所服务的数百位高端客户看来，绝大多数都认为此时买房已不再划算，虽然短期内还是能赚到一些钱，但是退出的时间成本和税费成本也很高，加上随着二手房首付再度提高，杠杆效应已经丧失，“考虑到城市的特殊性，虽然南京房价大跌不太可能，但对于闲置资金在300万元以上的客户来说，投资买房肯定不是首选，他们的投资风格更加稳健，以300万元以上的闲置资金规模，即使以目前非常普遍的10%-11%的收益率来计算，6年资产就能翻一番。而选择投资房产，则可能面临需要不停操作以及未来出手等问题。”不过他也建议，对于资金并不充裕却又想快速赚钱的投资者来说，买房依然是可以选择的投资渠道之一，“只不过风险已在积累。”

　　另一个值得关注的数据来自易易居中国克尔瑞研究机构。2008年至今年(前11个月)，南京全市的成交均价分别为6502、7494、10772、10800、10979、12137元/平米，同比价格涨幅分别为15.2%、43.7%、0.25%、0.16%、10.5%。由此不难看出，2010年以来，南京整体的房价涨幅已在明显放缓。