富力十年“质量门” 员工自曝：全产业链是根结

　　楼体摇晃、外墙变形、房间漏水、天花板脱落、排水不畅、空调板掉落……五花八门的质量问题遍布富力地产的各个项目。

　　1993年，富力的前身天力房地产公司在广州成立。彼时，从装修工程起家的张力应该并未想到，二十年之后，这家他一手创建的公司将以“质量差”而闻名业内。而他和李思廉一直引以为豪的开发、建设、装修、物业一体的“全产业链”运作方式似乎正是质量门的成因。

　　“因为全是自己家的，就可以关起门来作弊，”一位天力的建筑工程师表示。

　　精装修为掩盖豆腐渣 质量门全面开花

　　“北京那个豆各庄的富力又一城，建的时候一拆模，一整层的空调板全掉下来了。”在天力建筑工程公司担任建筑师的小陈(化名)透露。

　　天力建筑工程有限公司是富力地产旗下的子公司，也是富力最大的承建商，承建了大部分的富力项目——因“天花板整块掉落”事件而知名的广州富力皇座，就是天力所建。

　　2011年发生在富力皇座的天花板掉落事件震惊了整个地产行业，当时，多个媒体对此进行了报道。据报道，有厚度达5厘米的天花板水泥层整块脱落，裸露出内层的钢筋混凝土，所幸业主当时不在屋内，并未造成伤亡。

　　在天力已经工作3年的小陈对自己公司的建筑质量并没有充足的信心，“只要是天力建的(楼盘)，都差不多，都不行。”他举例说，“天津有一个地标性的建筑吧，一个商业项目，公司都不敢给天力盖，怕盖塌了。”

　　2013年年底，在北京金禧花园推盘9号楼的前夕，该项目的前一期住宅被投诉质量问题。这个同样为天力承建的楼盘，被业主曝出阳台、客厅、卫生间都有严重漏水的问题，一个业主在论坛上发帖表示，一场大雨后，“阳台彻底崩溃了”。

　　比较好的一面似乎是精装修，“精装修是富力地产的制胜王牌”，曾号称北京毛坯房终结者的富力一直致力于精装房的推广；但小陈对这一点却有些不同的看法，“富力的楼盘精装修一向都是比较好的，”他说，“因为‘里子’质量不好，所以要用外面的东西掩盖一下。”

　　在天津富力津门湖，王师傅掀开自家精装修的地板，发现地板下并非水泥，而是厚达10厘米的煤灰。 “我每次找富力讨说法，都得到不同的理由。一次说用炉灰是为了保温的，一次说是为了减轻重量的，还有一次说是为隔音的。”王师傅很无奈，而这些粉煤灰，足足拉了71车方才运走。

　　小到渗水漏水，大到天花板掉落、楼体变形摇晃，十几年来，各类质量问题始终影随富力的发展。据统计，从2004年至今，富力各个项目中，仅被媒体发现并报道的就有17个，其中漏水问题项目7个、劣质建材项目5个、结构问题楼体变形3个。

　　全产业链节约成本 一体化缺监管是问题根结

　　张力曾说，“我们造的楼不是最漂亮的，但性价比却是最高的。我们自己买地、自己设计、自己建设、自己卖楼、自己管理，连泥沙和水泥都是自己制造的。这样就降低了成本。”

　　全产业链运作一直是富力的买点，据富力官网显示，其子公司包括：天力建筑工程有限公司、天力物业发展有限公司、恒力建设工程有限公司、富力美好置业发展有限公司、富力百货商贸有限公司、富力装饰工程有限公司、天富建设工程监理有限公司、富力国际空港综合物流园有限公司、恒富物业管理有限公司。

　　这就是富力的“全产业链”开发模式，涵盖开发、建设、监理、施工、装修、物业、配套各个层面。

　　“因为都是自己的，所以监督就比较弱，相当于关起门来作弊。”小陈对此评论说。

　　富力在多个项目上，一直坚持由天力建筑承建。2010年，当青浦富力桃园出现“垃圾填充天花板”的问题之后，富力与当时的承建商海怡集团解约，改由天力建筑承建。

　　而据媒体报道，天力早在这之前就已“劣迹斑斑”：该公司2004年施工富力城时连续发生3起安全事故，共致3人死亡；2006年建造富力又一城时因安全事故造成施工人员死亡，又一城完工后，除了上文提到的空调板掉落，陆续发生了楼梯摇晃、下水堵塞、返潮渗水等质量问题；天力还曾因多次在没有办理施工许可手续情况下擅自开工，而被处以巨额罚款。

　　尽管天力是富力旗下子公司，但李思廉仍然对此回应：“公司对质量方面一向有严格的监控措施，但这些还是由工人去做，且项目量大因此出现个别质量问题很正常。”

　　“因为天力富力是一家，所以就不会查的特别严，”小陈说，他表示，这样一体化的最大好处就是节约成本，比如他所施工的北京某楼盘，目前售价2.4万元每平方米，而所有成本“只有7千元左右”。

　　而质量上，小陈透露说，“有领导自住的会好些，领导会监督，像富力尚悦居的C01，很多领导自己买了，施工的时候，上下(级领导)都会来检查，否则不好交代”。

　　富力在这种情况下，尽管负债率长年接近100%，但净利润率却维持在40%左右。

　　“这种模式下成本控制比较好。但是存在一个问题，内部缺乏相互监督。这是普遍存在的问题。追求速度、规模发展，就可能会牺牲掉一定质量。” 世联地产 首席技术官黎振伟表示。

　　“据我所知，富力的房子都是以‘合格’标准验房，没有上升到‘优质’。”小陈透露说。

　　业绩停滞后继无力 连续七年排名下滑

　　与“质量门”形影不离的，是富力始终下滑的业绩。在2010年到2013年四年间，随着愈加频繁的“质量门”被曝出，富力的业绩也始终在300亿元上下徘徊。

　　从富力今年的业绩报告来看，今年的成绩可能会首度突破300亿元，达到400亿元左右，但是——曾在富力之后、同为“华南五虎”的碧桂园今年业绩已近千亿，而三年前业绩才几十亿元的小弟融创，今年合约销售额也已经上涨到513.9亿元。

　　“如果一个公司，你2年前看它什么样，现在还什么样，那不叫稳健，那是遇到瓶颈了。”某上市房地产企业董事长曾表示。

　　有媒体把富力的快速扩张比作顺驰，但与顺驰在销售高潮时戛然而止的失败不同，经过2005到2007年飞速扩张后的富力，逐渐走向业绩的低潮，最终可能会停滞于销售业绩的踏步不前。

　　从2007年到2012年，在全国房企销售排行榜中，富力的销售排名一路下滑，从2007年可问鼎万科的第4名，一路下跌到2012年的15名，陆续被往昔的竞争对手超过，跌出第一梯队。

　　在资金运作方面，富力也遭遇了难题。净负债率高是富力一贯的特色，在2007年，富力的年报显示现金量仅为13亿元的情况下，负债总额却高达415亿元，年末净负债率高达123.8%。虽然这一数字在日后曾回落到90%左右，但据2013年的中报显示，富力的净负债率已回升到100.9%，负债400亿元。

　　今年，原本在2014年到期的32亿融资额，被富力延迟至2015年偿还。

　　面对高额债务，富力的解决方法似乎是——继续融资，8月29日，富力发布公告建议发行本金总额不超过60亿元的境内债券，并于9月2日股东大会正式通过，用途为“偿还本公司部分银行贷款及补充运营资金”。

　　然而，时至今日，尚未见到债券正式发行的公告。

　　质量问题、业绩停滞、欠债繁多、偿债困难、发债未决……富力，这个曾经的地产大鳄似乎已经走到了自己的瓶颈。这些问题，是否是由于富力对资金运作能力的欠缺而导致，人们不得而知；而广为人知的，是“质量门”的问题始终悬而未决。

　　“听说富力的房子问题很多，大家还敢买么？”在广州富力城的论坛上，一位购房者问到。