热点城市楼市供需困局有望缓解

　　记者 张敏

　　国家统计局18日发布“2013年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”报告。全国70个大中城市中，11月份有66个城市的新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上涨。平均而言，70城市房价涨幅已连续三个月收窄。

　　专家认为，随着土地和保障房供应规模的增加，明年热点城市的供需紧张局面将有望缓解，房价同比涨幅明年将有所收窄。

　　同比涨幅仍扩大

　　数据显示，今年11月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有1个，持平的城市有3个，上涨的城市有66个。在房价上涨的城市中，最大涨幅仅为1.3%。

　　北京中原地产根据统计局的数据计算可得，11月份70个大中城市新建商品住宅价格平均环比上涨0.55%。自今年9月以来，涨幅已连续三个月收窄。

　　同比来看，全国70个大中城市中，上月新建商品住宅价格下降的城市仅有温州1个，其余69个城市房价均保持上涨。其中，上海以21.9%的涨幅领涨，北京、广州、深圳三地的涨幅也均超过20%。这也是自有统计以来，一线城市房价同比涨幅首次连续三个月超过20%。

　　平均来看，上月70个大中城市房价同比上涨9.62%，涨幅创今年以来的新高。

　　对于房价同比涨幅扩大而环比收窄的状况，伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，主因在于去年同期基数较低所致。数据显示，截至去年12月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅仍处于负增长状态，直到今年1月才开始转正。

　　值得注意的是，自今年10月以来，全国共有17个城市以限购从严、限贷升级、增加供应等方式收紧房地产调控政策，以期能够稳定购房者预期。上月，这17个城市的房价环比涨幅明显回落，回落幅度高于平均值，体现出明显的政策效果。

　　楼市分化趋势明显

　　事实上，从今年以来房价的变化情况不难看出，不同城市之间，楼市分化态势正在加剧。其中，房价上涨幅度较大的城市，多集中在一线城市和二线城市，大部分三线城市则呈现低速增长甚至滞涨的局面。而尚未纳入统计局统计的广大三四线城市中，也有相当部分出现滞涨。

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市爆涨，三四线城市平稳甚至冷清。他认为，一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。

　　相比之下，在土地财政的驱动下，大部分三四线城市此前大量供地，使得当前房屋供应充足，甚至造成大量积压而难以消化。

　　事实上，从房价走势来看，与往年的房价普涨与普跌形势不同，当前一二线城市与三四线城市的房价走势出现愈加明显的差异。

　　多数分析人士认为，从近期个别城市对楼市政策进行微调，且未被高层叫停的现实来看，未来房地产调控政策的方向也将倾向于差别化。即一线城市和热点二线城市仍将被施加一定程度的调控压力，多数三四线城市则可能在需求端予以放松。

　　据了解，除热点城市收紧政策之外，今年9月以来，温州和芜湖先后松绑楼市政策。其中温州明显松绑限购，成为2011年初以来唯一一个松绑限购且未被叫停的城市。

　　专家认为，这种差别化的调整手段将有助于弥合不同城市之间供需差异，并有助于稳定房价走势。

　　房价涨幅或见顶

　　基于当前市场供应有所增加、调控政策频出的现状，多数业内人士认为，未来房价同比涨幅将可能趋缓，房价走势将逐渐趋稳。上海易居房地产研究院的报告就明确表示，预计房价同比涨幅即将见顶。

　　胡景晖分析认为，在全国经济“城乡一体化”形势之下，房地产行业“市场化”全面加速，政府调控重点将转向两个方面：一是增加土地供应，进而增加房源供应量；另一方面，进一步增加保障性住房供应量，通过商品住宅和保障性住宅供应量的增加，来缓解目前因楼市严重的供不应求导致的房价的快速上涨。预计明年的房价涨幅将逐步趋缓。

　　根据国家统计局的数据，今年前11月，全国房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，为去年同期至今的首次正增长。同期，全国房地产开发企业施工面积增速、新开工面积增速和竣工面积增速均明显扩大。供应端正在逐渐补位。

　　值得注意的是，随着多数房企完成今年的销售目标和传统淡季的到来，房企年末的推盘速度正在放缓，并造成市场供应量萎缩。受此影响，市场成交量也在明显减少，个别城市已出现交易量的骤降。

　　“量跌”通常被视为“价跌”的前奏。分析人士认为，当前热点城市的部分区域已出现房价“跳水”的现象，随着成交量持续陷入冰点，不排除未来房价出现涨幅趋缓或停涨。

　　链家地产的分析认为，随着成交量走低，市场遇冷，年末市场观望情绪渐浓，市场预期可能产生新的变化。该机构强调，随着调控的影响逐渐深化，不排除个别城市出现短期的价格调整。