专项维修资金业主怎么用？

　　在购买商品房时，每个业主都要交纳一定比例的住宅专项维修资金，少则数千元，多则几万元。这笔钱是用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。然而，不少业主在入驻小区多年后，仍不知道如何使用这笔钱。今年12月初，北京市住建委发布了专项维修资金应急使用办法，其中规定物业服务企业、业主委员会未按规定申请应急维修的，相关业主可以提出代修申请。那么，业主究竟该怎样使用专项维修资金呢？北京晨报记者采访了业内人士、相关专家，为购房人讲解使用这笔钱的方法。

　　■专家解析

　　解析1

　　钱去哪儿了？

　　伟业我爱我家市场研究院的孔丹说，“业主买房时，开发商按照政府的规定代收专项维修资金。换句话说，开发商是帮政府的忙，而不是乱收费。”

　　物业管理专家舒可心对北京晨报记者说，开发商代收专项维修资金，应该把收上来的钱交给政府有关部门，可是有个别开发商把业主的钱挪作他用了。为了防止开发商挪用专项维修资金，业主在交了钱后，一定要催促开发商提供政府有关部门出具的专用票据。

　　解析2

　　谁在管理钱？

　　业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。舒可心告诉记者，专项维修资金的性质是业主专有，但按照法律规定必须共同使用的。换句话说，虽然钱是业主交纳的，但是每个业主不能单独使用这笔钱。购买商品房的业主刚入驻小区时，还没有成立业主大会。在业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由北京市住房资金管理部门负责日常管理。

　　当业主成立业主大会，选举成立业主委员会后，业主就可以通过业主委员会来管理专项维修资金了。舒可心介绍说，经业主大会决议，业主委员会可以向政府申请，将本小区内业主交存的专项维修资金划转到业主大会开立的账户上。业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在区、县房屋行政主管部门的监督。

　　“目前北京市有不到30%的小区成立了业主委员会，并不是每个业主委员会都来管理专项维修资金，其中有不少小区还是由政府代管这笔钱的。”舒可心如是说。

　　解析3

　　怎样使用钱？

　　在孔丹看来，住宅专项维修资金的建立，相当于给住宅做了一个“大病医保”。孔丹告诉北京晨报记者，小区里发生楼房外墙脱落、电梯坏了等“大病”，经过第三方专业的质量检测机构认定需要大修的，业主就可以动用这笔“医保”钱了。

　　不过，业主使用专项维修资金，必须按照政府有关规定来进行。舒可心说，住宅专项维修资金划转业主大会管理前，物业公司可以根据维修和更新、改造的项目提出使用建议；没有物业公司的，也可以由相关业主提出使用建议。使用建议必须由三分之二以上的受益人(业主)同意。

　　舒可心举例说，比如小区里的一栋楼发生电梯坏了，需要该栋楼三分之二以上的业主同意，才可以动用专项维修资金。而小区的一个大门坏了，要是动用专项维修资金，就需要整个小区三分之二以上的业主同意了。政府有关部门对使用建议审核同意后，向市住房资金管理部门区县管理部发出划转专项维修资金的通知。市住房资金管理部门区县管理部将所需专项维修资金划转至维修单位。维修单位就可以用这笔钱修理小区的外墙、电梯或者大门了。

　　舒可心还说，在专项维修资金划转业主大会管理后，物业公司可以提出使用方案，其中包括维修和更新、改造的项目、费用预算等内容，由业主大会依法通过使用方案。业主委员会将使用方案报送政府有关部门备案。然后，业主委员会就可以通过银行将所需专项维修资金划转至维修单位。