这一年 房子越卖越多

　　今年杭州楼市最大的痛，或许就是房子越卖越多。

　　杭州透明售房网的统计数据显示，杭州今年前十个月的存量商品房高达10.5万套，不仅超过北上广，也创下当地存量房的历史新高。临近年底，杭州存量房数据再次刷新记录：截至12月16日，杭州市(包含萧山、余杭)存量商品房已突破11万套大关，达到110389套。而去年同期，这个数据为：83859套。

　　为什么房子越卖越多？又是哪些房子被“剩”下了？

　　A

　　11万套

　　楼市“剩男剩女”等待突围

　　存量房是指已经领取了楼盘预售证但没有被人买走的房子。在业内通常的理解中，存量房不包括那些已经成交的土地或虽然建造完工但未领预售证的房屋。如果计算开工面积以及未领预售证的一些完工楼盘，房地产开发和新房市场的存量数量将更庞大。

　　目前，整个杭州市能卖而未卖出的新房房源已经有11万套，折合面积约1330万平方米。如果按照2012年杭州市全年成交商品房85000套的成交量来计算，就算杭州明年起一个新楼盘都不入市，这些房子仍然需要消化近一年半的时间。所以从总量来看杭州的存量房数量的确有些惊人了。

　　而且，即使和国内许多其他城市相比，在存量房的问题上，也让杭州楼市汗颜。可查询到的公开数据显示，目前北京和上海住宅库存均为6万套左右，广州则一直徘徊在5万套左右套，深圳南京则基本维持在3万套。如果再加上城市整体何规模和人口基数等因素，杭州市的存量房套数真是算得上壮观。

　　余杭区库存量暴涨

　　从这些存量房的库存区域上来看，余杭区俨然有成为重灾区的趋势。

　　根据透明售房网数据显示，截至12月16日，余杭区可售房源达到37601套，相比2012年12月31日的27373套，暴涨了1万套。虽然余杭区内闲林、文一西路等区域随着知名小学及互联网巨头的入驻，今年板块内不少楼盘的销售情况都比较不错，但像塘栖、临平北等一些的区块严重拖累了余杭区存量房的去化率。

　　目前余杭区存量约占到整个杭州市库存量的34%。从余杭区商品住宅可售房源户型结构分析，80-90平方米户型占比最大，约占比31%；其次是120-144平方米户型，约占比26%；大于180平方米户型排名第三，约占比13%。

　　C

　　主城区

　　下沙可售房源最多

　　截至12月16日，萧山存量商品房为19918套。略好于余杭区，这主要归功于这两年萧山区整体的土地以及开发情况比较平稳。相比2012年12月31日13972套，增加了5946套。如果按面积计算存量占比，大于180平方米户型面积占比最大，约占27%左右；其次是120-144平方米户型，占比25左右%；80-90平方米户型排名第三，约占比20%左右。

　　目前杭州主城区可售房源共计52870套左右，主城区较2012年12月31日的42514套增加10356套，去说化率相对于余杭、萧山两区还是比较不错的。

　　从主城区商品住宅可售房源板块结构分析，下沙板块占比最大，约占到17%；其次是之江，约占15%；滨江排名第三，约占到11%。

　　D

　　120平米以上

　　大户型占一半

　　在限购限贷，以及目前二手房首付提高到7成的政策环境下，大户型高端房源的销售压力巨大。

　　21世纪不动产市场研究中心根据透明售房网数据统计的数据显示，目前杭州市区商品住宅的存量中，80-90平方米户型套数约占三成左右，但户型面积在120平方米以上的住宅存占了总库存量的一半以上。其中面积大于180平方米的户型面积占比最大，约占三成左右；其次是120-144平方米户型，约占比25%左右。

　　这些大户型，除了楼盘本身就定位比较“高大上”的高端楼盘外，还有不少是存在于一些刚需楼盘中的大户型。这些房子整体小区定位是刚需楼盘，整个小区品位也主要针对的是刚需人群，但在刚需消化完小户型之后，大户型的去化率就成为了一个让开发商头疼的问题。比如城北、城东的许多楼盘存有较多的大户型面积等待销售。

　　另外，还有一些则是没有及时调整价格的楼盘或老盘。一些是因为前期销售较好，价格较高。价格上得去，下不来，无法在价格与新楼盘形成竞争，还有的开发商因为害怕降价引起前期业主的不满，再加上资金也不是特别紧张，就按兵不动。

　　E

　　存量前十楼盘占比巨大

　　根据统计数据显示，杭州主城区范围内存量前十的楼盘可销售套数总数为8700套左右，占整个杭州主城区可销售套数的17%左右。余杭存量前十的楼盘可销售套数总数为8000套左右，占整个余杭区可销售套数的22%左右。萧山区存量前十的楼盘可销售套数总数约为6000套左右，占整个萧山区可销售套数的30%左右。

　　在高库存时代，强化销售依然是房企当前最主要的任务。“去库存化”的速度将决定着一切。众多外来大鳄带给杭州楼市最大的变化就是“快速开发、快速销售”的开发模式，从而带动整个楼市进入快节奏模式，这也导致各房企之间的分化越来越明显。这也是为什么有的楼盘一房难求，有的楼盘销售举步维艰。

　　还有一些市场分析人士认为，限购限贷政策和板块冷热不均是主要因素，卖不动的主要是郊区盘，杭州主城区并未受到影响。

　　这两年调控过程中主城区域内一些地段相对比较偏远的区块内房价降幅比较大。比如隶属于江干区的丁桥、隶属下城区的华丰等区块。这些区块因位于主城区边缘区块，房价一直比较稳定地徘徊在13000-16000元之间。而同样位于余杭区闲林区块的一些新盘价格也要12000元左右，这样就导致了很多人宁愿选择主城区存量房享受主城区的配套，也不愿意便宜一些去购买隶属于余杭区的房子。

　　而且同是购房入户，杭州主城区一些区域购房到达80万元以上就可以落户杭州。但如果购买了余杭的房子想要再落户杭州，仍然要求得在杭州主城区拥有住房并且落户余杭后五年才可迁户杭州主城区。这样的政策环境下，许多人置业的第一选择便是杭州主城而非萧山或余杭区了。

　　杭州作为一个准一线城市。目前只有一条地铁线路开通，大片的郊区都存在交通配套不全的问题。这让很多想购置这些区块新房的准业主们打了退堂鼓，杭州的路已经够堵了，如果再加上住得比较远，那每天的上下班都会成为噩梦。再加上教育、医疗等配套虽然目前已有好转，依然有待跟上，这是目前很多人不去购买一些郊区房的另一个原因。通讯员 周晨 本报记者 余丽