2013年的杭州楼市：房价跌宕起伏

　　2013年的杭州楼市，年初延续去年以来的快速反弹之势，甚至一度出现“抢房潮”。然而随着汹涌而至的开盘潮以及日渐疲软的市场需求，杭州楼市的“复苏之旅”戛然而止。

　　这一年，杭州房价出现了异常波动，一方面是“前高后低”，另一方面是各个板块价格体系重构，一些板块以黑马之势登陆杭州楼市。

　　这一年，杭州楼市遭遇了一个又一个政策，有让人虚惊一场的二手房20%个税，有时时侵扰的房产税传闻，更有不断趋紧的房贷政策。一个又一个政策转身的中间，呈现了楼市惊恐的一面。

　　这一年，房子越卖越多，库存量突破11万套大关，创下历史新高。高企的库存，已经成为开发商不得不向现实低头的理由。高库存将延续一段较长时间，如何突围将考验开发商的生存能力。

　　这一年，二手房市场经历了从巅峰到谷底的轮回。尽管成交量较去年有了较大幅度的提升，但是均价却一直下挫，直到跌破19000元/平方米。

　　2013年的杭州楼市，有喜有忧，有沮丧有希望。谨以此系列报道纪念2013年的杭州楼市。

　　每一轮楼市调控，都意味着房价的波动。2013年杭州房价呈现“前高后低”的走势，上半年几乎涨声一片，年中房价停滞，到了年底“低开”楼盘遍地。而在这一过程中，杭州的房价体系出现了变局，一些区域的房价经历了起伏，区域之间的价格差距，有的逐步缩小，有的却迅速扩大。

　　上半年涨价没商量

　　很多杭州人都对上半年的抢房经历记忆犹新。上半年的杭州楼市，房价大步上涨，一些差强人意的房子，稍不留神就会从手上溜走，成了他人的战利品。

　　由于去年下半年的热卖，到了今年年初，杭州楼市的可售房源并不多。尤其是2011年杭州土地出让量寥寥无几，2012年出让的土地项目大多数还未进入开盘期，因此上半年的楼市出现了短暂的“真空期”，这也在一定程度上助推了上半年的涨价潮。

　　如果与去年的价格低点相比，上半年杭州不少区域的房价，涨幅已是十分惊人。滨江沿江楼盘均价在2012年一度跌至17800元/平方米，到了今年上半年，在售楼盘均价回涨至25000元/平方米，即便起价也都在20000元/平方米以上。一度因“肉搏战”而将均价打到17800元/平方米的桥西核心区域，今年上半年的均价也迅速回升到23000元/平方米。三墩房价，2012年跌破20000元/平方米之后，今年上半年又重新跃上了20000元/平方米。

　　年中房价歇了口气

　　到了年中，杭州的房价总算歇了口气，其标志性事件是，6月16日中海西溪华府以16800元/平方米的起价首开。

　　中海西溪华府的销售压力并不大，周边的一些高端楼盘单价甚至卖到了25000元/平方米以上，但是它还是选择了震撼的价格低开。6月的杭州楼市虽然成交量已经不如前几个月，但是市场压力并不太大，不少市场人士对中海的举动难以理解。事后证明中海走了一步好棋，因为随后几个月市场需求一直低迷，即便“金九银十”也难有起色。如果中海不果断“低开”，就不可能实现6个月清盘的目标。

　　紧随其后选择低开的是城北的万科北宸之光和德信晓宸。这两个竞争楼盘首开价格比在售楼盘低3000元/平方米左右，让市场清醒认识到，房价上涨的动力已经不足。而在之后，杭州楼市虽然没有爆发价格战，但是涨价声也没有再出现。面对汹涌而来的供应量，大多数开发商虽然并不是很乐观，但是还没有下定决心调整价格，不愿牺牲利润，因此楼市出现了一段时间的观望期。

　　年底冲刺价格回跌

　　10月份以后，大多数楼盘出现了松动。尤其是一些新开楼盘，纷纷选择低价首开，有点价格甚至接近去年新低。

　　位于勾庄的名城博园，10月底首开起价8500元/平方米，均价10000-11000元/平方米。这个楼盘楼面价6241元/平方米，显然已是“面包低于面粉价”。而这之后，越来越多的楼盘加入到了“低开”阵营：城东地铁盘铁建国际花园起价148000元/平方米，相比在售楼盘均价低3000元/平方米左右；毗邻火车东站的天阳尚城国际，起价17600元/平方米均价19000元/平方米，对市中心楼盘造成重大冲击；毗邻同协路的学区盘龙湖名景台，起价13800元/平方米；万科璞悦湾(精装修)起价18800元/平方米，将滨江房价拉回到了20000元/平方米以下……

　　众多楼盘选择低价出手，一方面是因为临近年底销售压力较大，但是更主要的原因是库存居高不下，“限购”政策短期内不退出市场需求难以大幅上扬，而今年出让的大量土地项目又将进入开盘期。基于这样的一种市场现实，低开无疑是一个务实选择。

　　板块价格体系重构

　　与此同时，传统的以区域划分的价格体系，也受到了越来越大的冲击。受地铁、商业规划等影响，板块之间的价格差出现了变动。

　　地铁一号线的出现，改变了一些区域原有的居住价值。比如受益最大的下沙、九堡，地铁盘的市场认可度颇高，尤其是在二手房市场，成交十分活跃。远郊地铁盘与次中心楼盘的差价，也出现了缩小的趋势。就比如毗邻地铁一号线滨康站的金地天逸，这个萧山楼盘的售价与主城区申花板块的一些楼盘相当，卖出了25000元/平方米的价格。

　　奥体单元是今年杭州楼市异军突起的一个板块。这个板块并非滨江核心区，离杭州市中心的距离也不算近，但是目前在售楼盘起价也已经超过20000元/平方米。因为明年开通的地铁二号线东南段要经过这里，大大提升了板块价值。

　　作为商业地产中的大佬，杭州万达广场的到来，也迅速改变了北软板块的面貌。北软板块中的大多数楼盘，对外打出的广告宣传中，都打出了杭州万达广场的旗号，足见其价值已经得到公认。申花板块因为城西银泰，居住价值得到了进一步提升，区域均价也迅速走出了去年的低谷，目前维持在25000元/平方米左右。半山田园板块因为环境价值(半山公园)的大幅提升，均价已经远远超过丁桥。

　　作为杭州楼市中的一个较为独特的板块，西溪的区域房价出现了两极分化现象。西溪的高层公寓，既有20000元/平方米以下的刚需楼盘，也有20000元/平方米甚至30000元/平方米以上的改善型楼盘。随着西溪产业的进一步入驻，“住在西溪，上班在西溪”逐步成为现实，板块价值还有较大的提升空间。