从新国五条到市场决定作用 六大命题洞察昆明楼市

　　2013年楼市即将收官。从年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确，到十八届三中全会提出“市场在资源配置中起决定性作用”，多地楼市自住进行调控政策调整，房地产政策经历了先紧、后稳的过程。而中国指数研究院“中国房地产市场发展趋势报告会”也给2013年的房地产政策定下了基调：“宏观稳、微观活”。

　　纵观整个2013年的昆明楼市，除了与全国基调一致的坚持调控不动摇，成交量与价格稳中有涨以外，整个城市建设和规划方面的政策也亮点频现，像昆明建设世界知名旅游城市，城建规划会议提出的昆明新六大片区建设等。至于昆明被明确列入二线城市，相关领导提出昆明将建成千万人口大城等，则给市场起决定作用下的昆明楼市提供了广阔的前景，让楼市各方燃起殷殷的希望。

　　国五条成“空调”？

　　2月20日，国务院常务会议研究部署房地产市场调控工作，出台“国五条”，再次重申了坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，并在3月1日发布国五条细则。昆版“国五条”也于3月31日发布，要求确保2013年全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。但是，3月底，昆版“国五条”正式落地，4月和6月昆明楼市的成交量却突破9千套大关，11月份住宅成交首次破百万平米。新“国五条”似乎只在发布之初对市场造成了一定程度的心理威慑。

　　点评：年初的“国五条”，多少都让楼市有些乌云压顶的感觉，也定下了整个2013年的调控基调。尽管，由于后来各大城市节节往上攀升的成交量和成交价格，让各方有了国五条成“空调”的结论。但结合11月份召开的十八届三中全会提出的市场决定性作用，各地根据自身实际情况对调控政策进行调整的情况来看，一切的指向在于“市场”。

　　市场起决定性作用

　　在整个2013年，楼市政策纷纷扰扰，一会是贷款门槛提高，一会是调控松动，一会又是各大城市收紧楼市调控政策，从限购、限贷、增加供应等方面入手加强调控，让人来不及反应和适应。十八届三中全会，让一切都尘埃落定，从强调市场的基础性作用到强调市场的决定性作用，不仅为此前各地的政策纷扰厘清思路，也为未来的楼市调控指明了方向。《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，全文没有提到房地产调控，但强调经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用。

　　点评：借用中国房地产研究会副会长顾云昌分析：“房地产新政”调控的手段、方法、立足点、途径在发生变化。过去是政府有形的手干预太多，未来市场无形之手将起更大的作用；过去以限和堵为主，现在强调千方百计地增加供应；过去调控始终在短期的房价涨跌方面做文章，现在更加注重长效制度的建立；过去是全国一刀切，现在调控给了地方更大的自主权。

　　昆明未来将成千万人口大城

　　11月份召开的城市规划建设工作会议提出，昆明主城人口目前已达500多万，到2020年乃至今后一个时期，昆明将要容纳1000万左右人口。昆明市将抓好“六大片区”、“十大景点”、“十大公园”的建设、开发、提升，为世界知名旅游城市构筑有效载体。特别提出要加快推进东城呈贡、南城晋城、西城海口、草海、空港、巫家坝六大片区建设。

　　点评：根据国外多年的市场经验，房地产史就是人口史。当适龄购房人口多的时候，刚性需求大，地产必然是火热的，中国房地产黄金十年也正是因为人口红利的影响。在各大城市争论人口红利趋近尾声的时候，昆明千万人口扩容计划，将成为未来十年的房地产发展的引擎。热点区域，注定包括上述提出的“六大片区”。

　　打造世界知名旅游城市

　　昆明2013年最受关注的事件之一，就是把昆明建设成为世界知名旅游城市战略的提出。在《昆明市加快建设世界知名旅游城市规划纲要》中，明确提出，到2020年，昆明要力争城市发展质量、旅游服务质量达到国际水平等，成为中国一流、世界知名的休闲度假旅游目的地。《规划建设世界知名旅游城市三年行动计划》提出，到2020年，昆明将基本形成环滇池流域“四山一湖十库三十六河”山水体系、生态环境“两环八廊”绿色屏障、城市空间“四片四辅一区”布局结构、城市交通“两绕两环十六进出口”空间格局。

　　点评：云南是全国公认的旅游大省，作为云南省省会的昆明，却有着留不住游客，沦为过境站的尴尬。世界知名旅游城市规划，不仅让昆明在未来有望成为宜居、休闲、养老养生目的地，也为房地产带来广阔的空间。

　　地铁通车 交通建设取得突破

　　2013年，是昆明交通建设取得长足进展的一年。5月20日，昆明地铁首期工程1、2号线南段发车仪式举行，昆明地铁1、2号线首期工程南段正式载客试运营，昆明正式迈入地铁时代。与地铁通车同样振奋人心的还有，11月份，被认为是昆明四环的昆明绕城高速西北段建成通车，而整个四环将在2014年上半年实现闭合通车，允许货车全日通行，为昆明城市交通“减压”；10月26日，昆明至武定高速公路举行通车仪式。这标志着京昆高速云南段实现全程高速，昆武高速是连接我国西北、西南及通向南亚、东南亚各国的重要公路通道，是国家高速公路网首都放射线“第五射”北京至昆明的一段，该路的通车，给昆明桥头堡城市建设也将带来积极的影响；此外，还有北京路、东风东路、人民东路、盘龙江沿线多条道路提升改造的完成……

　　点评：交通建设对房地产发展的作用无需多言，尤其是地铁的通车，不仅提升昆明城市形象，与其他类型道路互补形成的昆明立体交通路网，带给昆明的将是划时代的影响。

　　昆明被列为二线城市

　　关于昆明究竟属于二线城市还是三线城市，此前有诸多争论，但在12月份公布的一份2013最新城市排名中，昆明被列为二线城市。根据分析，二线城市有一定的经济基础，商业活跃度相对较强，对大公司、大品牌和优秀人才有一定的吸引力，它们也正在或者即将成为未来几年大公司布局的重点。

　　点评：昆明被列为几线城市其实并不重要，重要的是，昆明正越来越成为全国一线房企布局的重点。今年以来，无论是绿地、中海，还是碧桂园、华润，在昆明都是多点开花，加上此前早已布局昆明的万科、保利、恒大、龙湖等，事实早已胜于雄辩。值得思考的是，坊间说的昆明“二线城市，一线消费”，如何提高城市居民生活质量更值得讨论。