相同地段商品房价格缘何远超小产权房

　　【经济解释】一种经济物品，如果产权不能得到有效保护，如果限制了它的交易，那么本来很有价值，也会变得没有价值。

　　一般来说，同一地段的商品房价格是小产权房价格的好几倍，为什么？回答这个问题不需要深奥的经济学理论，考验你的是对于价格理论基本原理的掌握。但对于今天懂深不懂浅的经济学人来说，又似乎的确不是一个简单的问题。

　　不学经济学，或者经济学没有学好，容易得到的答案是：因为土地性质的差别，小产权房属于集体用地，而商品房则是通过国家招拍挂出让的土地，须缴纳的出让金、税费等导致商品房价格比小产权房价格高出很多。然而这个答案不正确。用一个例子可以很好说明这个分析的错误。在杭州西湖边白送你一块地，你盖了房子会便宜地卖给他人吗？不会。反过来，你一亿元钱一平米买地然后盖了房子，你能够一亿元钱一平米卖出去吗？不能。可见，房价跟地价其实是没有关系的。经济学讲得清楚，土地是生产要素，要素需求是派生需求。不是高地价推高了房价，而是高房价拉高了地价。逻辑是这样的：因为终端市场房子卖得火爆，赚钱太容易，于是乎开发商们争着去抢地，从而把地价拉高的。所以不管是高地价本身也好，还是土地交易环节的税收也好，其实都不是造成商品房价格远高于小产权房价格的原因。

　　正确的答案很简单，简单到以致你可能不相信：因为愿意买商品房的人更多。

　　是的，这也正是商品房价格高的原因：第一，货币发行过多。中国发行了世界第一的货币量，这些过多的货币追逐有限的商品，价格于是很难不高。第二，土地国家所有。并非因为土地国家垄断，供给少从而造成高房价。和私人垄断不同，国家垄断土地不意味着土地供给就会少。我的看法是，“十八亿亩耕地”红线可能恰恰是要限制官员的卖地冲动。土地私人所有的重要意义在于，可以让960万平方公里的每一寸土地都成为装载货币收入的抽屉，从而房地产一个抽屉就不容易装得满满的。所以我说，四川卖地，杭州的房价一定会降，因为我可以不买杭州的房子，而到四川买地去。西方国家房价为什么不那么高？很重要一个原因是他们的每一寸土地都装载着货币收入。反之中国由于制度原因股市不争气，土地又国家所有，房地产成为有限的能够装载货币收入的抽屉之一，能不装得满满的？

　　问题是钱多没有地方去，为什么没人愿意买小产权房呢？首先，小产权房不能得到现有政策法规的承认，产权没有有效保障。其次，小产权房交易在现有政策法规面上也不被承认。

　　这带来一个极其重要的经济含义：一种经济物品，如果产权不能得到有效保护，那么本来很有价值，也会变得没有价值；一种经济物品，如果限制了它的交易，那么本来很值钱，也会变得不值钱。我们口口声声提高农民收入，殊不知是守着金饭碗要饭吃。我们要提高农民收入，其实有一个很简单的办法可以让农民一夜富起来。你把土地产权清晰界定给农民，允许流通交易，然后让农民回家睡觉，做个梦，一觉醒来，就富有了。或许，这个梦就是中国梦呀！

　　或许有人会说，教授，你们杭州的地值钱，但是我们那地方穷乡僻壤，地不值钱怎么办？不过我有办法把穷乡僻壤之地的土地卖出杭州的地价来。记住，我们有个“十八亿亩耕地”的政策红线，工商用地是有严格指标限制的。你把你们穷乡僻壤地方的土地平整出来，做成耕地，然后把指标卖给杭州，都不需要买卖土地本身，不就可以卖出杭州的地价来了？！(作者系浙江财经大学教授)