1月份北京6新盘探市 4万元禁令年初有望松绑

　　距离2013年收官还剩不到一个星期了，北京楼市在12月份出人意料地迎来了供需的双双翘尾，不但成交创下连月来的新高，开发商的开盘积极性也达到一个高峰。在12月份已经取证和明年1月份可能入市的项目中，不但有售价超过4万元的楼盘，更有大量的中高端项目的开盘价格游走在4万元上下。而12月份取证的蓟门名居虽然推出的只是不受限价约束的商业楼部分，但由于其曾经单价地王的身份和2.9万元的地价，都决定了该项目的售价肯定不会低于4万元/平方米，而1月虽然只有6个项目计划入市，但同样位于三环核心区的紫玉公馆却极有可能在1月销售，虽然未公布售价，但装修标准就达到了1万元/平方米。这些项目的抢滩入市，在业内专家看来都可能是4万元禁令放松的信号。

　　1月预计仅6个新盘入市 假日因素让楼市熄火

　　不出意外的话，赶上“元旦”和“除夕”双节的1月份，很难为2014年的楼市开个好彩头了。年末开发商提前完成任务加上双节因素都让2014年的开局就遭遇“速冻”。据亚豪机构数据统计显示，2014年1月，北京住宅市场预计仅有6个项目入市销售，其中纯新盘只有紫玉公馆一个，以及包括中铁·花溪渡(楼盘资料)、首开·常青藤(楼盘资料)、润枫领尚(楼盘资料业主论坛)等在内的5个老项目后期。

　　在为数不多的新盘项目中，最让人眼前一亮的就是位于西三环附近北洼路上的紫玉公馆。作为少有的三环边的项目，尤其是供应几乎断顿的西三环，紫玉公馆自然被开发商打造成了豪宅产品，项目只有一栋楼，房源只有58户，户型为130平方米和200平方米。根据记者的探访了解，该项目将精装修交房，装修标准为10000元/平方米，但具体售价并未透露。此外，还有朝阳区的首开·常青藤和通州的润枫领尚都是面向刚需和改善需求购房人的老项目后期，若能如约开盘，也将成为1月楼市中少有的亮点。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，1月入市项目虽然偶有亮点，但整体来看仍是严重的供应断顿，主要就是由于“双节”的季节性因素所导致。2014年1月份包含了元旦与春节两个传统节日，分别在一头一尾。但是由于新的放假安排，元旦并没有通过调休形成小长假，因此也难以形成小长假的集中放盘“节日效应”；而从春节来看，春节是中国传统节日当中最重要的一个，7天的假期人们也多用于走亲访友，很少有空余时间去看盘。另外北京一到春节假期项目售楼处往往都是门庭冷落，鲜有成交，多数开发商也索性放弃了1月份的交易计划，开盘项目的数量自然落至低点。

　　不过，1月份的新盘冷清并不能代表2014年楼市将进入拐点。据记者了解，包括绿地、万科、中信、保利等企业都提高了明年的销售任务，像绿地集团就将明年在北京的任务目标从今年的120亿元提升到200亿元，表示了开发商对于明年的楼市仍旧非常看好。再加上2013年北京的土地成交热，大量房企手中的土地储备都很丰富，基于现下流行的高周转率趋势，今年拿地的项目很可能在明年逐渐面市。此外，高姗也表示，从2013年底就默认实施的“4万元限令”使得市场当中积压了一部分中高端项目，在2014年禁令放开之后，这些项目都可能会出现集中上市；最后在加上大批自住型商品房的集中入市，预计明年整体市场供应情况较为可观。

　　4万元禁令或将松绑 商住和中高端项目年底成交热

　　虽然一月新盘的供应量少得可怜，但楼市的热度似乎并未降温。12月，北京商品住宅的成交量没有延续持续下跌的态势，反而出现回涨。根据亚豪机构统计数据显示，12月1日-18日，北京商品住宅共实现成交7353套，成交面积74.9万平方米，相比上月同期分别大幅增长71.4%、67.6%。而成交排前几位的珠江东都国际(楼盘资料)、北京城建·上河湾(楼盘资料)、中粮·祥云国际生活区、中国铁建·原香漫谷等项目均为11月开盘项目。预计12月全月成交或将超越“金九”时的13279套的销量，创造3月以来的月度成交新高峰。

　　许多项目都在12月抢先开盘了，就算没开盘的也都领了销售证，所以1月份就算新盘少，也不至于让市场供需失衡。一位业内人士并不认同新盘少就会对楼市形成寒流的说法。

　　记者根据北京市房地产交易管理网的数据统计发现，截至12月20日，北京共有13个期房项目领取预售证，如果算上商住楼和现房，以及11月底取证的项目，12月份已经有25个项目入市，共计新增房源7756套。在还有11天的情况下就创下了今年以来的月度供应套数新高。这也自然带动了12月份楼市的火热成交。

　　不仅如此，记者在12月份已经领证的项目中发现，商住项目和中高端项目明显占据了主导，其中商住楼盘就有包括汇智阁(楼盘资料)、万德福广场等在内的4个楼盘，而一度受到4万元禁令限制的中高端盘在12月份似乎松了一口气。几个获批入市的项目像西山艺境(楼盘资料)、中信府(楼盘资料)世家、金第万科·金域东郡(楼盘资料)、中海金石苑等都在4万元上下游走。另外还有售价60000元/平方米的高端盘西山壹号院。

　　而在12月18日获批入市的蓟门名居项目，则更是名副其实的高端盘，该项目前身就是2010年以17.6亿元的总价被中国兵器集团旗下公司购得的海淀区蓟门桥地块，当时的楼面单价超过2.9万元/平方米，一度把持着北京单价地王的宝座。该项目的住宅部分业内预计将超过7万元/平方米，而此次入市的虽然只是项目的商业楼部分，但仍被不少业内专家视作4万元禁令将要放松的信号。

　　对此，某房企营销负责人表示，4万元禁令本身就是一项短期的禁令，当时主管部门也只是把领证的开发商召集在一起，口头传达了4万元以上项目禁止入市的限制，因此现在一些项目游走在4万元禁令的边缘，也是预售证门槛逐渐取消的先兆，预计2014年初，该禁令就会自然作废。

　　高姗也认为，进入年底，大量在2013年取得较佳战绩的中低端项目已经“鸣金收兵”，不再推出新的项目房源。而受到“4万元限令”的制约，部分有入市计划的中高端项目被迫推迟开盘期限。在这一背景之下，之前已取得预售许可证的高端项目与处于限价边缘的中端项目纷纷开始入市抢占市场空白。而商住项目由于不受限价政策的监管，也在此期间大量入市销售，力图在供应空白期“抢占”购房人。

　　大兴、通州楼市拼杀 热点外移

　　虽然一月份预计开盘项目中只有一个通州的润枫领尚，没有大兴项目，但由于这两个区域几年来成为主要供地大户，因此预计2014年仍会成交集中的热点区域。根据亚豪机构统计显示，2013年北京住宅成交套数分布上，大兴和通州远远领先于排在第三位的房山，成为北京成交最集中的两个区域。仅2013年前11个月，大兴与通州区住宅成交套数均在18000套以上，占据全部成交的比重分别为19%和18%，两个区域的项目即占据了全部成交近四成的比重。

　　高姗认为，这种趋势很可能在2014年里得到延续。从区域热点板块来看，大兴与通州区的成交热点仍是近年来的热点板块，即大兴的天宫院以及通州的八通线沿线，从成交较好项目情况来看，珺悦国际(楼盘资料)、保利春天里(楼盘资料)等均位于天宫院区域，而华业东方玫瑰(楼盘资料业主论坛)、合生滨江帝景则均地处八通沿线。而从明年市场情况来看，预期区域热点将发生转移。大兴区的热点板块在由黄村南移至天宫院之后，后续有移往孙村的趋势，截至目前大兴区2013年成交的7宗宅地当中，有3宗即地处孙村组团；另外从通州区来看，原本八通线沿线项目随着近几年的消化，多已进入后期阶段，而在2013年通州区最为耀眼的板块当属台湖，3宗宅地价格屡创新高，再加上目前已进入销售阶段的东亚印象台湖(楼盘资料业主论坛)，未来台湖板块也将成为通州区的一个新兴热点区域。

　　本版文/本报记者李桁