2013北京商品住宅市场全面复兴 成交量创三年新高

商品住宅市场全面复兴

　　进入2013年，北京住宅市场进入全面复兴阶段。新房市场方面，受供应情况影响，商品住宅市场销量呈现前高后低局面，前11个月共成交107496套，同比小幅减少1%；而二手房方面，全年市场整体表现亮眼，前11月二手房的网签量已经超过去年和前年全年，创三年来新高。

　　京华时报记者潘秀林桂瑰

　　新房

　　住宅销量前高后低

　　随着地价进一步走高以及自住型商品房批量入市的影响，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势会越来越明显，中高端项目所占比重将出现上升。

　　1大兴通州成主战场

　　根据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月北京市商品住宅共实现成交107496套，成交面积1151.8万平方米，同比去年同期，成交套数小幅减少1%，成交面积下降3%。

　　据亚豪机构统计，从月度变化情况可以看出，2013年上半年北京住宅成交延续了2012年下半年以来的热度，月度成交普遍处于较高水平，月均成交10382套。但是随着市场价格的持续上涨，自2013年下半年开始，部分区域项目价格已大大超出调控前水平，价格的过快上涨不仅已经超出部分购房群体的承受范围，更引发了他们对于市场预期的转变。而自10月之后，随着自住型商品房的推出，以及随之大量该类型住宅土地的出让，更是转移了大量购房群体的注意力，导致下半年月均成交仅9459套，呈现出明显的前高后低之势，在原本属于冲刺阶段的年底几个月，北京商品住宅市场销量却反而有所衰减。

　　从成交区域来看，2013年北京住宅成交的主战场位于大兴与通州区域。根据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月，大兴与通州区住宅成交套数均在18000套以上，占据全部成交的比重分别为19%、18%。从成交排行中也可以看出，2013年前11个月中，成交排名前十位的项目当中，有3个位于大兴区，而通州区则占据了四席，排名首位的是位于大兴区的珺悦国际(楼盘资料)，前11个月共实现成交2286套。

　　亚豪机构副总经理高姗分析认为，大兴区取代朝阳区成为年度成交的区域榜首，这一方面说明郊区化趋势的日益发展，另一方面则是随着市场价格的不断提升，城区项目逐渐均上升至中高端项目的行列，而这类项目受到政策的影响较大，因此2013年基本成为郊区中低端项目的主战场。

　　2供应不足制约成交回暖

　　从供应情况来看，随着住宅市场价格不断回升，2013年应是市场供应大幅回暖的阶段，但实际情况却并非如此。据亚豪机构统计数据显示，2013年前11个月北京住宅市场共有287个项目入市，共提供住宅产品63680套，规划总建筑面积666.3万平方米，虽然相比去年同期出现一定增长，但是仍处于较低位水平。

　　对于供应未现大幅增长的原因，高姗认为，一方面是受到2011-2012年度土地供应低迷的影响，造成大量房企客观上无法推出大量新房源入市，直接导致市场供应后继无力；另一方面，政策因素的影响也使得房企主观推盘意愿受到影响，今年以来实施的限价令政策使得大量项目无法按照既定价格策略进行销售，虽然会有部分项目通过“曲线涨价”的形式规避政策影响，但是仍有很多项目无法绕过政策涨价销售，只能不断推迟入市。

　　虽然全年供应情况不容乐观，但是最近几个月市场供应开始出现回升，项目单次推盘量较为乐观，并且相比前期价格上涨幅度明显减少，部分项目甚至出现“平价”推盘的现象。

　　高姗认为，出现这一现象的原因在于房企预期的改变，年底前自住型商品房地块的大量成交以及首个自住型商品房项目的上市，转移了刚需购房者的关注点。为规避未来大量自住型商品房集中上市可能会带来的市场竞争冲击，因此部分房企选择在这一阶段加快推盘节奏，并且以较为“亲民”的价格获得市场认可。另外，由于今年实现成交的宅地将逐渐于2014年开始入市，土地储备的丰厚将减缓明年市场供应的压力。

　　3高端成交明显火热

　　高端市场方面，据中原地产研究部统计数据显示：截至12月初，北京新建住宅中单价超过5万元/平方米以上的高端住宅项目达到2088套，首次突破2000套，成为历史新高。

　　从成交结构特征来看，亚豪机构统计数据显示，今年前11个月北京住宅市场主力成交面积区间为70—90平方米与90—120平方米，占比分别为27.6%、25%，而主力户型则为两到三居；从总价特征来看，2013年前11个月占据成交主导的总价区间在100万—200万元之间，占比为45%，基本与去年同期持平，但是与去年同期不同的是，总价100万以内的成交出现下滑，而总价200万元以上的成交却出现上升。

　　别墅市场在供给减少的情况下，热度逐渐增加。以龙湖为首的别墅项目均有出色表现，龙湖·双珑原著(楼盘资料)和好望山两大别墅项目前三季度取得北京别墅销量和销售业绩双销冠，其中，在1500万元/套以上的高端住宅中，别墅成交量较2012年大幅提升。业内人士预计，由于预售证受限等因素，今年北京别墅市场并未完全发力，焦点板块还将在2014年亮相，或将引发更大的别墅置业热潮。

　　亚豪机构认为，从明年市场情况来看，年初随着4万元预售禁令的解禁，将会有一批中高端项目集中上市，另外从今年成交地块的土地成本来看，未来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，因此未来中高端项目所占比重将出现上升。

　　二手房

　　成交量创三年新高

　　虽然近两个月以来，二手房市场观望情绪加重，不过，全年二手房整体市场表现亮眼。伟业我爱我家的统计数据显示，前11月二手房的网签量已经超过去年和前年全年，创三年来的新高。同时，房价也比去年同期上涨了10.4%。业内预计，受年末市场政策预期升温和银行放款周期拉长等因素影响，12月市场难现翘尾行情，全年北京二手住宅网签量将达到16.2万套左右。

　　1年底观望加深

　　下半年以来，随着房价持续上涨，涨幅同比屡创新高，市场对政策预期升温。11月，市场的观望情绪加深，新增供应和需求都出现了环比下降，尤其是需求降幅更为明显。同时，各商业银行房贷的放款周期拉长，对改善群体的购房行为产生了直接影响，成交难度加大，成交量上涨受限。据链家地产市场研究部统计，11月北京市二手住宅成交11355套，较10月上涨5.2%，较2012年同期下降21.4%。11月二手房住宅均价30516元/平米，环比增长2.91%，同比增长27.16%。与10月相比，环比涨幅扩大，同比涨幅收窄。

　　不过，上半年受政策末班车因素的影响，一季度二手房可谓呈现出了天量的成交，整个上半年二手房成交量达到了95244套，同比2012年同期的55816套上涨幅度达到了70.6%。

　　受此影响，今年的二手房市场整体呈现出不错的市场行情。据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年仅前11个月，北京全市二手住宅网签总量就已高达151767套，与2011年和2012年全年的网签量相比分别上涨了25%和5.7%，仅前11个月的网签量，已是近三年新高。预计2013年12月份二手市场难现翘尾行情，全月交易量将维持在1万余套，因此全年北京二手住宅网签量将达到16.2万套左右。

　　2远郊区县表现抢眼

　　和之前二手房市场的主要战场在城区不同，2013年的二手房市场中，远郊区县的网签量大幅上涨。伟业我爱我家统计的网签量涨幅TOP10中，远郊区县占据前九席。从成交占比来看，2013年远郊区县二手住宅网签量在全市的成交占比为40%，比去年上升了4个百分点；2013年成交占比最高的三个区县，朝阳依旧位列第一，而远郊区县昌平则跻身前三，且取代海淀第二的位置，丰台被挤出前三。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，2013年北京二手住宅市场呈现出两大特征，一是在楼市调控未放松的前提下交易量持续回暖。2013年，在楼市调控依旧从严，房贷优惠支持力度减小，购房成本持续增加的背景下，房价的持续上涨，以及购房人群对未来房价仍将持续上涨的预期，是导致今年交易量出现持续回暖，并创下近三年新高的重要因素。同时，正是由于房价的不断上涨，尤其是城市核心区房价的高企，使得更多的资金实力有限的首次置业和首次改善的刚性购房人群不得不向房价相对低廉的远郊区县转移，使得郊区的二手房市场表现向好。

　　在房价方面，据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2013年1-11月份北京二手住宅交易均价为28800元/平米，比去年同期的房价上涨了10.4%。从区县来看，城六区2013年二手住宅交易均价为31800元/平米，比去年同期上涨了12%；远郊区县2013年二手住宅交易均价为19591元/平米，比去年同期上涨了18.4%。

　　胡景晖认为，免税房或低税房供不应求矛盾的增加，以及远郊区县房价的快速上涨，是导致今年房价出现明显上涨的重要原因。胡景晖表示，受20%个税影响，今年逾六成的二手房交易都是免税房或低税房，这类房源供不应求矛盾的增加造成了房价的持续上涨；近两年远郊区县配套的成熟和改善，以及相对低廉的房价，吸引了越来越多的中低收入人群的购房需求开始向远郊区县转移，远郊区县购房需求量的增加，刺激了业主的涨价冲动。

　　3市场翘尾难现

　　从目前的市场情况来看，在新增房客源都出现下降的情况下，今年的市场很难出现翘尾的行情。根据链家地产市场研究部统计，11月新增客源的降幅远超过房源水平，新增客源量在9月、10月环比分别下降5%左右的基础上，11月再次下降18.2%。11月，新增需求与供应的比例达到了4.8：1，年内来看，仅次于3月水平。

　　链家地产张旭表示，10月下旬北京新政出台，11月上半月三中全会决定出台，11月中下旬多长时间密集调控房地产市场，虽然并未直接提及房产税内容，市场的观望情绪并未转淡，但新增客源量明显下降。其次，从目前银行的放款周期看，大多数银行的放款已经安排至明年1月。放款周期在年末的拉长对改善型购房者置业计划影响较大，部分购房者被迫选择短期退出。从目前的市场情况看，市场观望升级，新增需求降低，预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。

　　对于明年市场走势，胡景晖表示，在全国经济“城乡一体化”形势之下，房地产行业“市场化”全面加速，政府调控重点全面转向保障房，鉴于此，胡景晖预计，2014年，一线城市与发达的二线城市，城市经济聚合效应还将继续，房地产市场交易活跃，尤其二手房市场将逐步成为市场交易主体，房价涨幅将继续保持10%左右。