今年杭州主城区计划出让经营性用地73宗3622亩

　　日前，杭州市国土资源局通过本报对外权威发布《2014年杭州城区经营性用地推介手册》第一期。该手册主要收录了主城区今年计划出让的经营性用地73宗3622亩(含已公告地块)以及部分当前具备条件的优质地块21宗990亩。

　　根据近期中央经济工作会议“加大住宅用地供应”要求，为切实加大商品住房用地供应力度，2014年杭州市可供出让的经营性用地，特别是住宅用地相对充足，为房地产市场平稳健康发展奠定了基础。此次手册兼年度出让计划和土地信息发布于一体，目的是及时向社会公布今年拟出让地块信息，强化经营性用地供应的计划性、引导性，为在杭开发企业合理安排购地投资提供准确权威的信息，同时也有利于稳定土地市场预期。

　　全年计划出让经营性用地73宗3622亩 西湖、拱墅和江干仍是供应大户

　　据《推介手册》显示，今年杭州主城区计划出让经营性住宅用地30宗，面积为2311亩，占计划出让总量的63.8%；商服用地43宗，面积为1311亩。据了解，本期《推介手册》确定的经营性用地出让计划，较去年的经营性用地出让计划3060亩增加18.4%。值得一提的是，本期《推介手册》还附《2014年具备出让条件地块推介表》，该表中收录了地块21宗990亩，以商业办公用地为主，作为今年经营性用地后备供应量。

　　从本期《推介手册》不难发现，2014年主城区计划供应的经营性用地区位分布较为合理，但重点区域还是比较明确，西湖区、拱墅区、江干区仍然是供应大户，可出让经营性地块分别达到10宗、19宗和11宗。其中也不乏许多市中心稀缺地块，如文晖单元(杭氧)住宅地块、大关单元(长乐B1/B2/R21)商住地块、西溪单元(C2-08)商业地块等，这些地块区位条件优越、配套完善，具有成熟的开发环境和较高的市场认可度，能够较好地满足不同区域、不同类型企业的开发需求。

　　具体来看，西湖区的翠苑、蒋村、留下等板块宅地供应不少，各宗地块体量从几千平方米到近20万平方米不等。对于宅地资源日益稀缺的西湖区来说，该区的每一宗宅地都是市场关注焦点。拱墅区是供应量最大的一个区域，宅地供应主要集中在热电厂综合体以及申花板块，这两个板块都是居住氛围成熟区块，商品房价格都已夯实，配套也在不断升级中，所以用“炙手可热”来形容这里的宅地一点都不为过。而江干区的看点在牛田板块，借助地铁1号线以及七堡车辆段综合体，牛田板块已经成功吸引了世茂、招商等外来大鳄的进驻，2014年这里的土地供应量还将继续增加，其中不乏体量超过56万方的七堡车辆段综合体商住用地。此外，下沙的大学城北、拱墅区的桃源单元以及江干区的丁桥西单元、长睦单元都有宅地供应，这些板块作为主城区少有的价格低洼地带，在2014年继续承担起供应普通住宅的重任。

　　商业用地供应相对充足 各板块进入完善配套时代

　　本期《推介手册》中，有一个十分值得注意的现象：商业用地的推地量显著增加。目前，除了列入今年经营性用地出让计划的43宗、1311亩商服用地外，还有具备出让条件的商服用地19宗、791亩。这意味着，今年可供出让的商服用地达2102亩，与去年基本持平。

　　通过《推介手册》不难看出，今年商服用地推地热点集中在钱江新城近江单元、拱墅区城北区域、江干区国际商贸城、之江核心区等。这一特点的出现，和城市建设不断推进有关。不少板块在前两年宅地集中供应的基础上，开始补充供应商服用地，以提升板块配套条件，进一步完善热点板块的商住氛围。如江干区国际商务城单元再次推出2宗商服用地，总面积131.36亩，处于九乔国际商贸城规划核心区。此外，随着杭城新CBD在钱江新城崛起，此次钱江新城近江单元列入计划拟推出10宗商服用地，规模皆在15亩以内，地块地段优势明显、总价相对不高，适合中小开发企业投资开发，或实力企业总部进驻。

　　在今年众多拟出让的商服用地中，商业住宅兼容的综合体项目成为一大亮点。据统计，有近三成拟出让地块将组成多个城市综合体，如热电厂综合体、西溪商务综合体、民生药厂综合体等，其中位于市中心的西溪商务综合体(杭师大)，列入出让计划的两宗商服用地和一宗宅地，总面积为106.8亩；热电厂综合体项目中，列入出让计划一宗宅地和两宗商务用地，总面积达123.82亩。这些综合体具备较强的城市功能集聚和成本集约优势，同时对相应区块的配套品质有较大提高，建成后也将进一步提升我市城市面貌和形象品位。

　　在众多拟推出的商服地块中，七堡车辆段牛田单元U/R-01地块的市政公用设施兼居住用地，再次列入今年出让计划。该地块东至杭州市地铁集团有限责任公司，南至规划建华路，西至备塘路，北至德胜路，该地块出让面积达498.27亩，可建筑面积达566500平方米。据了解，该地块将定位为“纯地铁住宅公建用地”，即利用地铁停保基地上方的地面空间进行再组织利用，将其规划为集住宅、商业、学校为一体的城市综合体。这可谓展现了地铁基地利用的一个方向，也是一种极好的尝试。此外，在牛田单元列入出让计划的还有R21-15宅地和C2-16商服用地。

　　市场需求意愿依然较强 实力房企继续剑指主城区

　　近两年来，杭州房地产市场已成为外来实力房企布局长三角，提升企业开发能力与品牌影响力的优先选择。目前，全国一线开发商齐聚杭州，仅2013年，首次进入杭州主城区的外来房企就达12家，主城区的宅地超八成被外来开发商竞得。

　　根据近期对在杭开发企业的采访，外来开发企业继续增持土地储备的意愿依然强烈；深耕杭州的部分开发商补仓意向强；去年少有斩获的本土公司面对资本雄厚的外来房企，显得有些力不从心，但其中不少本土企业谋求合纵连横，计划联手拿地以弥补企业资金实力较单薄的缺陷。

　　“有好地我们还要继续拿。”被问及2014年的拿地计划，龙湖相关负责人相当有信心。这几年深耕杭州的龙湖令业界关注，去年几个楼盘从拿地到销售都不过八个月时间，且去化率与周转率都比较高，2014年龙湖手上可售的存量也不多了，主城区只剩春江彼岸3幢房源以及名景台一个相对较完整的项目，土地补仓意愿较强。和龙湖相似的还有绿地、世茂、万科等公司，都着力深耕杭州，如无外力影响，必将继续扩大在杭的市场占有份额，重点布局主城区。

　　相对而言，许多本土公司在表示有“客观需求”的同时，基于资金实力单薄现状，不少本土房企谋划通过联合拿地。不过，从最新的《推介手册》也不难看出，其中也有不少面积不大，总价相对不高的商业、住宅地块，较符合部分本土房企需求。

　　细心读者会发现本期《推介手册》中不少地块被标注了“已公告”字样，事实上，根据市国土资源局公告，今年1月份主城区将有22宗地块挂牌出让，总出让面积高达80.6万平方米(1208.6亩)，可建建筑面积为285.3万平方米，总起价达273亿元。其中20宗被收录在本期《推介手册》中，不少还是业内颇为关注的地块，例如有经历了规划变更的杭师大地块，还有引人关注的申花宅地等，这些地块最终花落谁家，都吸引市场广泛关注。

　　自去年11月底开始，市国土局官方网站上就陆续贴出出让公告，显示从2014年1月3日到24日期间，杭州主城区共将有5次土地出让，1月份出让频率如此高此前少见。而且从地块质量来说，均属被市场普遍看好的优质地块。

　　1月3日，一开年便有6宗商业地块同日出让，其中包含了钱江新城三堡单元的商业用地、两宗近江单元商业用地以及之江度假区单元、半山田园、古荡老和山等板块的商业用地。尤其以三堡单元商业地块体量最大，地上建筑面积达到41.8万方，可以做一个相当规模的商业综合体，附近有中海·御道路一号等高档项目，未来该板块也将成为钱江新城的金融核心区，前景看好。

　　1月上旬，申花板块将成为杭城土地市场的“主战场”。除1月7日两宗引人关注的宅地出让外，1月10日，将有6宗地块出让，其中申花板块占了半壁江山，推出总体量接近48万方的三宗地块(两宅地一商服用地)，包括地段非常好的前线热电厂地块和杭师大地块。尤其像热电厂综合体是去年开始刚刚启动出让的区块，该综合体被视作杭州第三大运河商圈的核心构成部分，2013年1月出让的首宗宅地被河北天成拿下，当时的成交楼面价就已达17316元／平方米，而该板块目前在售的商品住宅楼盘均价约25000元／平方米。这次宅地与商服用地的出让，将增加该板块的住宅供应量的基础上，进一步提升板块商业配套水平。

　　1月22日，杭师大地块的出让将令土地市场成为焦点。11月12日，杭州市规划局网站上挂出公示，显示杭师大几宗地块规划变更，其中翠苑单元FG03-R21-05、FG03-R22-01两宗地块合二为一，用地性质转变为纯住宅，容积率调整为2.8，开发体量为14万余平方米，市中心能开发如此体量住宅地块实属难得。据了解，目前该地块已受到市场高度关注，不少房企拿地意向强烈。

　　1月24日，这场推地潮的收官之作，两宗江干区长睦单元的宅地于当天出让。这两宗地块体量都不大，一宗7.9万方，一宗3.8万方。该板块是目前主城区内少数价格还在11000元／平方米左右的刚需板块，近年随着华丰、丁桥、长睦一线的开发，城市东北部的广大地区越来越宜居，未来这一价值洼地将会被市场不断关注和挖掘。