花园车库不翼而飞 国瑞京禧阁涉嫌违约

　　12月21日，在北京市东城区国瑞京禧阁小区“恭迎京禧阁业主盛大入住”红色贺词下，挂起了业主维权的黑白横幅：国瑞地产私吞业主财产，请政府领导还我公道。

　　据业主反映，京禧阁在前期宣传、签订合同时，曾承诺小区包括南侧的私有花园，并提供1:1的有产权地下车库车位220个，小区实行市政统一供电；然而，在业主收房时发现，这些承诺纷纷成空：花园化为公共绿地，车库仅有40余个，并且是出租形式，而市政供电则尚处于招标阶段，现在只能提供临时电路供电。

　　“开发商的这种行为已经涉嫌欺诈或违约。”著名房地产专业律师秦兵表示。

　　截止记者发稿前，国瑞方尚未对此事件给予正面答复。

　　“公园地产”不见公园 京禧阁只惊无喜

　　12月20日，在收房后的两天，吴阿姨将一条腿伸出了自己家的窗户。“我两天没睡觉，已经被气晕了，”在回顾这件事时，她说，“他们骗了人一点反应都没有，继续该收钱收钱。我当时想，就是要跳楼，让他们见见血，看谁还来收房！”幸好警察、120多方出面，才避免了悲剧的发生。

　　吴阿姨是国瑞地产京禧阁的业主，2012年，为了住回到自己从小生长的广渠门区域，她卖掉了自己在远洋山水的唯一一套住宅，加上女儿给的100多万块钱，在京禧阁买下这套117平方米的房子。

　　然而，在收房当天，吴阿姨才突然发现，原来销售承诺在小区内的花园、车库通通不见了。这个花掉她毕生积蓄住宅所在的小区，只有孤零零的一栋楼，以及四四方的一圈围栏。“就像监狱一样。”业主小邹说。

　　京禧阁地处东二环附近，是国瑞地产位于广渠门忠实里的一处楼盘，宣传时定位是“黄金地段小豪宅”。因为地理位置的缘故，小区仅有一栋22层的塔楼，共220户人家。这个售价比附近小区高出近1万元每平米的小区，在前期宣传中，最吸引人的两点就是：小区内8000余平米的“私家花园”和1：1配备的有产权车库。

　　在前期宣传中京禧阁营销总监陈丽琳曾说，在全球范围内，京禧阁这样的“公园地产”都是非常难得的：小区有近万平米花园，200%绿化率。这个数字，在购房合同中，变成了38.68%绿化率，5595平米绿地；而在业主陈丽的收房协议上，变成了“×平方米绿地”——位于小区南侧的“私家花园”，已经正式划在了小区的范围外。甚至，在小区和花园之间开辟了一条行车道，而这个位置，在规划图中本是一个长方形花坛。

　　至于许诺中的产权车库，陈丽在收房方时被告知，只能提供40个左右的车位，并且没有产权，只能出租。

　　“这个小区别看在二环，但是交通并不是很方便，北边又紧挨着铁路。如果不是花园和车库，我们是不会买的。”小邹说。经过记者实探发现，京禧阁距附近最近的公交站还需步行约1公里，与地铁建国门站相距2.2公里。

　　“我之前来看过一次，看到小区封了围栏，花园划在外边了。我还想，可能最后会有通道过去。”说到激动处，吴阿姨忍不住流下眼泪“我还一直都把他们往好了想！”

　　让她落泪的不止是花园和车库的消失，这个装修标准为6000元一平米“精装房”也让她大失所望。记者现场看到，客厅和玄关的地板上已经多处开裂、厨房的玻璃门有所破裂、主卧的房门因层高过低无法完全打开、卧室木地板部分翘起……

　　“我本来以为精装修能省事点，结果买了这么个房子。收房的那天一看，觉得这京禧阁完全不是惊喜，只有惊啊。”吴阿姨说。

　　除此之外，在合同中写明的12月30日之前开始市政供电的承诺也未能兑现，截止记者发稿，京禧阁仍然是临时电路供电。“我们查过，市政供电现在才完成招标。”小邹说。

　　开发商无视维权 保安恐吓业主“不要落单”

　　小邹说，在正式交房前，曾有附近居民表示京禧阁占用了他们的花园，“当时销售就安慰我们说，他们闹他们的，但花园和车库肯定是你们的。”然而在收房时，小邹才发现花园真的没有了。“这个时候前期跟我们接洽的销售都已经被调走了，”陈丽说，“后面派来一些别的人，全是不予作答。”

　　12月21日，京禧阁80多名业主拉起了“国瑞地产私吞业主财产，请政府领导还我公道”的横幅，走上了漫长的维权道路。“但开发商一直没有露面。”陈丽说。

　　小邹说，小区内的保安通过这些维权活动，对表现积极的业主比较熟知了，但这些本该保护小区安全的保安却充当起了另一种角色。“有一次，保安队长就对我们说，你们这些业主小心点儿不要落单，我们保安都有枪。”

　　“保安都认识我了，有时候就威胁我‘小心点儿’，一点儿安全感都没有。”吴阿姨很无奈。在合同上可看到，保安属于的物业公司正是国瑞旗下的北京国瑞物业服务有限公司。

　　在整个维权过程中，业主们先后三次去了国瑞的总部，然而，经过前两次“一问三不知”之后，第三次国瑞则明确告知业主，花园已属于公有，这是一个既定事实。“开发商就说，公园反正不是小区的了，你们就去告我吧。”陈丽的爱人李兵补充道。

　　截止记者发稿为止，国瑞尚未及时给予答复。“我现在暂时接受不了你的采访，”国瑞相关负责人李彬说。

　　直到这个时候，在安居客、新浪乐居网站的楼盘信息上，仍然显示着京禧阁小区提供1:1车位，共220个。

　　国瑞涉嫌违约或欺诈 律师建议法律维权

　　“开发商这样的做法已经可以算是欺诈。”著名房地产专业律师、秦兵律师团创始人和管理者秦兵律师表示，如果业主希望归还花园和车库，首先应该查询京禧阁的《建设用地规划许可证》和《建筑工程规划许可证》，在这两个证件中，判断花园、车库的产权是属于开发商的，还是只是代征绿地。

　　如果确定花园所在地只是由开发商建设，而本身性质的确为公共绿地，那业主则无法要回花园；但开发商将不属于自己的地上地下土地写在合同里卖给业主，这种行为本身构成了欺诈，“业主可以以欺诈的名义起诉开发商，”秦兵说，“如果胜诉，开发商应赔偿业主不高于一倍购房款的赔偿金。”

　　秦兵表示，如果业主发现绿地和地下面积本身属于开发商产权范围，则有两种方法可以维权。其中法律维权的方法是起诉开发商违约，开发商应给予赔偿。

　　另一种方法是以实际行动维权，可以在收房后成立业主委员会，改选物业，同时联合新换保安对该绿地进行实际控制，比如直接建设围栏，将花园圈回小区。在这类行动后，业主将以被告身份等待开发商或其他小区业主的起诉，但如证据确凿，证明花园车库应为业主所有，那原告则将败诉，花园车库可正式归还京禧阁小区。

　　吴阿姨和小邹都曾表示，不少业主因为怕延期收房构成违约，不得不在明知是霸王条款的情况下进行收房。对于这一点，秦兵认为，因为认定业主延期收房将构成违约的补充协议因与法律相悖，带有强迫性质，因此没有法律效力。他表示，业主们也可以联合起来集体抵制收房，对开发商产生压力。

　　“开发商在年底进行收房，说明他们资金可能比较紧张，所以如果业主集体不收房，将会对他们产生很大压力。”秦兵说。新华房产北京1月2日讯(新华房产调查记者 姚心璐)