"保刚需" 南京新地块90㎡以下户型占比要过半

　　裹着厚棉被连夜排队抢购小户型的刚需们，今年也许能松口气了！

　　上周国土资源局局长陈光在南京市委十三届七次全体(扩大)会议上透露，2014年南京商品住宅供地指标扩大为500公顷；为满足刚需购房需求，新出让的普通商品住宅用地中90m2以下的户型占比需超过50%，这一刚性指标将会写进土地出让合同。

　　业内人士将该政策称作“90/50政策”。土地供应增加，住房用地容积率提高，小户型占比扩大，初衷无疑是保护刚性需求。但以这样的行政手段对住宅的户型面积进行限制，究竟收效如何仍不可过早下定论，目前业界比较普遍的担忧是市场会不会存在抗性，以致重现2006年“90/70政策”草草收场的局面？

　　政策解读

　　新地块90m2以下户型占比要过半

　　根据南京市国土局2014年的土地出让计划，商品住宅供地面积将在500公顷以上，这一数字比2013年南京实际成交的414.5公顷商品住宅用地及商住用地面积多出20%以上，供应增幅明显。此外，供地结构也将进行调整，提高中小套型、中低价位普通商品房在住宅用地中的比例，同时也提高住房用地的容积率。

　　国土资源局局长陈光在南京市委十三届七次全体(扩大)会议上表示：“我们将明确要求，新出让的商品住宅土地，90m2以下的中小套型的比例需超过50%。保障房则全部是90m2以下的中小套型。这个刚性要求准备从现在开始就全部写进土地出让合同。”而在更早召开的南京市十五届人大常委会第七次会议上，南京市发改委及南京市住建委在汇报今年工作计划时也曾提到，2014年在土地出让条件中将明确规定“90m2以下的小户型房源应占新建住房总面积的50%以上”。

　　业内人士指出，限定住宅户型配比的政策并非首次。

　　早在2006年，建设部就曾联合九部委在全国范围内提出“新审批、新开工的商品住房建筑面积90m2以下户型，占比须达开发建设总面积的70%以上”的规定，俗称“90/70政策”。但此政策由于开发商的抵制、地方政府的默许而名存实亡。南京先胜企业管理有限公司总经理刘瑞祥认为，与之前“90/70政策”的区别在于，此次南京“90/50”新规是从土地出让的环节进行控制，基本上新出让普通住宅用地都会有这个硬性指标，其严厉程度肯定比之前的“90/70政策”严格。

　　市场观察

　　“90/50”政策直指“保刚需”

　　天正集团南京置业有限公司营销副总监鲁进表示：“我们已经收到了相关信息。最近南京遭到哄抢的项目基本上都是以刚需小户型为主打的，除了刚需族，甚至一些投资性购房者也在抢。此项政策应该意在调和缓解供需矛盾，让一部分夹心层能买得到房。”

　　究竟南京小户型有多稀缺？以去年11月的成交数据为例，南京市网上房地产的统计数据显示，8533套成交房屋中，80m2以下户型占10.5%，100m2以下户型占比则高达41%。据海峡城售楼处介绍，今年该项目屡次推房，小户型基本上都能优先去化，很多客户要排队等2-3次加推才能买得到。而在仙林板块，保利罗兰春天则是区域内唯一有90m2以下小三房在售的项目，加推不久也几乎售罄。

　　上海道置投资管理有限公司副总经理邵雪松认为：“新政策‘保刚需’的意图很明显，毕竟目前房价大幅上涨，刚需住宅供需严重失衡，投资性需求也有入市迹象，刚需处境尴尬——大户型买不起，小户型买不到。至于真正能对市场有多少调节作用，还需拭目以待。”

　　有地产研究专家表示：“现在在一些刚需板块，开发商为了追求利润，纷纷打造大面积的改善型产品，同时附加高档精装修，挤压了刚需购房者的需求。如果政策得以严格执行，可明显缓解刚需住宅产品供应紧张的局面，对2014年的房价能起到有效的抑制作用。”

　　滞后效应可能抵消实际效用

　　但也有专家提出了政策可能存在的消极影响。邵雪松认为：“这次的‘90/50政策’说到底还是行政干预。目前河西有不少楼盘，其小户型单价比大户型高出好几千，如果强制增加改善型楼盘的小户型配比，总价并不见得能让刚需承受。同时政策推行后大概需要1年的周期才能在市场上体现，这期间市场的变化可能会抵消政策的实际效用。”南京先胜企业管理有限公司总经理刘瑞祥则表示，新规可能拉长项目的开发周期，增加开发成本，同时也对2014年出让的地块能否快速形成供应构成一定影响。

　　事实上，已有开发商顺应市场需求，先于政策自行调节产品的户型占比。鲁进表示：“2014年新推的一批楼盘，中小户型占比本身就会有增加。对开发商而言，现在也不太可能完全套用现成的产品线，对户型结构进行适当的调整也不会导致开发成本大幅增加。这对刚需来说是个好事，倒是对一些想升级改善的家庭而言选择余地变小了。但总体来看对市场影响微弱。”

　　另有业内人士表示，“90/50”政策一刀切，对普通住宅合适，而对一些容积率本身较低的高端住宅项目而言，有一定的灵活性可能更合适。