K2地产样本：一个中小房企的价值突围

　　近日，方兴地产、富力地产等房企获得2013年度最具价值房地产企业荣誉。有心人发现，与富力、方兴等大名鼎鼎的知名房企一同上榜的企业，还有2013年在中国地产界一炮走红的K2地产。

　　K2地产京城房地产界看似名不见经传，但玉蘭湾、V7西园等却在2013年北京热销楼盘中频频露脸。正是这样一家成立仅仅6年的中小型房企，在扎堆通州开发多个项目后，全面布局大北京，并将触角伸向全国。

　　对于行业而言，K2地产的生存经验，看似个例，实则是当前中国中小型房企成功突围、可资借鉴的典型案例。

　　黑马K2

　　在获得“最具价值房地产企业”后，时隔几日，K2地产又跻身2013年北京房企商品住宅销售五强，与融创、万科、首开、中海等大鳄同列。

　　据搜房网发布的《2013年北京房企商品住宅销售金额榜》显示，融创以123.64亿元暂时夺得头名，万科以85.25亿元、首开以81.78亿元分别位列第二、第三，中海、K2地产、远洋、北京城建(600266,股吧)、龙湖、中建、中化方兴等品牌房企跻身前十。

　　数据显示，K2地产开发的通州K2?玉蘭湾以销售18万平方米位列全市单盘销售面积第一，以销售额46亿元名列通州单盘第一。名列通州第二是金地集团(600383,股吧)开发的金地格林格林，销售额为29亿。据统计，2013年度，K2地产销售额约100亿元。其中，K2“湾”系列产品销售额突破65亿元，成为通州区最畅销的住宅系列产品。

　　在土地市场上，K2地产也斩获不断。2013年5月29日，上海(楼盘)一宗建筑规模超过15万平方米、楼面价近3万元/平方米的高价地块被一家名为富润天成的房企以46亿元高总价竞得。地块拍出后，房地产业界议论不断，这个打败和黄、九龙仓等房企的黑马到底什么来头？之后，真相浮出水面，福润天成竟是北京K2地产旗下子公司。

　　10月底，位于珠海(楼盘)横琴的两宗地块在刷新了珠海地价纪录后，高价成交。其中一宗又被K2地产以45.7亿元的总价、1.8万元/平方米的楼面价收入囊中。据K2地产品牌与战略发展部总监车月介绍：“横琴新区作为继上海浦东、天津(楼盘)滨海后的第三个国家级新区，国内第一个粤港澳紧密合作示范区，被誉为‘特区中的特区’，未来发展空间将不可限量。同时横琴也将成为整个珠海的发展引擎，我们正是看好这前所未有的黄金发展机遇。”

　　转型之路

　　熟悉K2地产的人都知道，K2地产其实脱胎于为项目开发企业垫资以赢得销售代理权的华美地产。这样一个早年通过代理楼盘销售起家的典型房企，如何成为今年拓展全国高价拿地的黑马，其背后深层次的原因，与其多年来每个发展阶段的战略调整有很大关系。

　　通州是北京地产重镇。定位为北京城市副中心的通州国际新城，更是成了绿城、富力、远洋、珠江、合生、华业等大鳄的角逐区域。自2009年拿下通州九棵树地块后，K2地产开始布局通州。一系列以k2为名的楼盘为企业叫响了品牌。

　　2013年，K2在北京西部打造了高端住宅项目“V7?西园”，在大兴开发CDD嘉悦广场项目。深耕廊坊，打造城市综合体K2?京南狮子城，2013年销售额突破10亿元。2014年元旦期间，56万平方米的K2?京西狮子城(涿州)开盘，环北京布局声势渐起。同时，斥资近百亿元将触角延伸到上海和珠海横琴这两个国内地产企业纷纷进军的区域，令业界刮目相看。

　　同时，企业产品线日渐丰富完善，现已形成中高端住宅产品和城市综合体两大产品主线。随着今年在上海、珠海等市场的拓展，其版图在环渤海、长三角、珠三角三大经济圈格局初现。

　　行业启示

　　2013年房地产行业集中度加剧。行业四强销售收入占全国销售额9.06%，而在2009年，仅为3.3%，中小房企的生存空间被再度压缩。

　　“多年前已预测到房地产会进入‘寡头市场’，但还是没想到这一速度这么快。”对于这一数据，全国房地产经理人联合会秘书长杨乐渝发出这样的感慨。

　　随着房地产行业集中度的提高，标杆房企所占的市场份额会越来越大，而中小房企由于融资渠道窄、拿地困难、开发成本较高，资源整合能力不足，存在天然劣势。这种日益加剧的强弱分化最终会导致中小房企发展不畅的情况越来越严重，最终因为没有利润而面临淘汰。

　　在规模和利润的两头夹击下，中小型房企该何去何从？杨乐渝认为，有良好的市场销售经验，深度了解一个区域，系列化的品牌楼盘打造，着力推行精品楼盘和多产品线战略，进军国内炙手可热的开发区域，K2地产似乎“一个都不少”， 而恰是大多数中小房企所不具备的，其转型突围之路，值得业界借鉴。

　　“如何进行价值再造，这是当前大多数中小型房企的挑战。”杨乐渝说，“适时调整战略，掐准节点拓展，执着于专业化、精细化和市场细分，中小房企仍然大有可为。”