北京二手房个税新政调查：超额部分不减免

  　　元旦起，在北京二手住房交易中，纳税人如果无法提供合法、有效住房装修费用凭证的，可按网签价格的10%核减，地税部门近日出台的这条新规引发购房关注。

　　《法制晚报》记者昨日走访发现，“减10%装修费”成了中介推二手房的最新说辞。但今天上午，记者从部分区县的税务分局核实到，此前存在的开具装修发票避税的情况可能将“失灵”——在新政策实行后，超过10%部分避税“失灵”。

　　发现 中介借“减费”推销二手房

　　昨天下午，记者以购房者的身份走访二手房中介，发现“减10%装修费”成了业务员劝说购房者尽快下手的最新由头，劝说前来看房的购房者尽快下手。

　　在潘家园桥附近的一家中介，记者以购房者的身份要求中介带看二手房时，经纪人向记者推荐一套刚上的新房，是松榆西里一套57平米、总价225万元的两居室。

　　“姐，您看这房子全南向，采光好，户型周正没有浪费的空间。周边菜市场超市什么的配套齐全，生活很方便……”小王向记者介绍，不足就是这套房子唯一但不满五年。

　　“姐，您不用担心差额税的问题。您看房的时间正是时候，买二手房刚出一新政策，税费可以扣除总房款的10%。” 小王一边解释一边算起税费，但扣除10%的装修款后，还要交20多万元的税。

　　小王说，如果这部分税费也想避，可以通过开具装修发票“解决”。但小王只是提供“解决方案”，并不帮助记者继续“操作”。

　　揭秘 做阴阳合同 房屋总价“降”下来

　　小王说的“解决方案”，到底如何操作呢？

　　昨天下午在石景山的一家中介，店长正在为一位购房者算交易税费。该购房者看中了杨庄小区一套1992年的55平米的两居，与业主谈好的价格为165万。这套房子满5年但不“唯一”，因此要交20%的差额税及3%的契税。

　　但按照最低过户指导价算，这套房总价才86万。于是中介建议购房者签两份合同，超出86万部分的款项以装修费用的名义签订“补充协议”。

　　店长称，由于业主无法提供买房时的所有凭证，按照当时房屋的成交情况，房屋原值约为10万-15万。

　　按照“阴阳合同”中计算的房屋总价，购房者应该交的税为：[(86万-10万)×20%]+[86万×3%]=15.2+2.58=17.78万。

　　开装修发票 扣减装修费“避税”

　　店长说，由于嫌交税多，购房者在签合同前“不干了”。为了能让这单生意顺利成交，业务员小张建议购房者开装修发票避税。

　　“很多装修公司都提供开发票，您可以去问一下。”但小张并不提供“直接操作”，给购房者提供了相关的电话，不再后续“推进”。

　　小张的解释是，找装修公司开装修发票，除了给装修公司应缴的税点以外，要再多付一部分，这样装修公司又有流水入账，又有人帮他交税，还有多出来的税点可挣。装修公司都愿意的。

　　小张建议开具30万的装修发票。“100平米以内开二三十万的发票，100平米以上开四五十万的发票就行。开多了也有点太假了。”小张称。小张随后算了一笔账。

　　装修发票按“5个点”的费用计算

　　30万×5%=1.5万

　　能扣除的税费：(86万-10万-30万)×20%+(86万×3%)=9.2+2.58=11.78万

　　购房者可避税额度：17.78万-(11.78万+1.5万)=4.5万

　　追访

　　10%是扣税上限

　　为了让“客户”放心，中介又再次向石景山税务分局咨询若能提供30万元的装修发票，是按照网签价10%核减还是按照装修发票核减。“超过10%部分避不了了。就按10%走。”中介店长说出了地税部门的回应。

　　记者上午从朝阳、海淀等地税分局也得到了类似的答复。“要是没有装修发票就按网签价的10%核减。”一位分所业务人员向记者解释，要是有装修发票，超过10%的也避不了税，“就是超过100万也是按照网签价的10%扣。”

　　文/记者 李松 易朵