广州写字楼租售价滞涨 业内预测售价上升租金平稳

去年珠江新城写字楼价格的涨幅相对住宅缓慢。记者王维宣 摄

　　2014珠江新城写字楼供应继续“扎堆” 租售比或将进一步下降

　　日前，记者走访市场得知，由于国内经济复苏呈稳定趋势，国内企业持续活跃，加之新增租盘供应较大，珠江新城写字楼市场租金涨幅未能跑赢售价，租售比回报比进一步下滑。根据仲量联行的数据，预计2014年广州将有24万平方米写字楼新增供应竣工，这些新增供应全部集中在珠江新城。

　　业内人士预计，珠江新城的写字楼未来价涨可期，但由于新盘入市，租金涨幅趋于平稳，未来租金回报率或将继续下降。

　　珠城二手写字楼售价“跑输”住宅

　　记者近日走访市场了解到，光是去年12月份，便有环球都会广场、雅居乐珠江新城中心、富力盈东国际等多个甲级或超甲级写字楼高调亮相预备入市，其中一部分写字楼是以拆分产权售卖的形式进入市场，更多的是以单一产权，只租不售的方式进入市场。

　　由于投资需求旺盛，2013年珠江新城的写字楼不但一手价格居高不下，二手价格也有所上涨，但涨幅并不算太大。“去年珠城写字楼每平方米涨幅在2000元左右。”中原地产写字楼部营业经理黄志峰说。记者计算了一下，相对于珠江新城写字楼的均价来看，这个涨幅大概在5%~8%。

　　中原地产工商铺高德置地分部高级营业经理林惠华曾公开表示，去年广州写字楼市场的平均价格涨幅在10%~20%，琶洲部分写字楼涨幅甚至达到三成。由此看来，珠江新城二手写字楼价格涨幅甚至“跑输”大市。

　　满堂红写字楼部高级经理葛艳萍告诉记者，根据其公司监测数据，珠城写字楼去年全年二手成交均价约有5.3%增幅。而据满堂红提供的区域住宅成交数据，珠城住宅的年涨幅达8.6%。由此可见，相同区域，珠城写字楼的涨幅相对住宅依然缓慢。

　　2013年部分写字楼租售比不到4%

　　在租金方面，珠江新城的写字楼涨幅则更不明显。葛艳萍表示，从满堂红监控数据显示，2013年珠江新城写字楼租金和2012年基本持平。“2012年，珠江新城写字楼平均租金为157.6元，2013年仅录得0.1元的增幅，为157.7元。”

　　但葛艳萍表示，之所以全年平均租金没有录得涨幅，主要是2013年交楼的写字楼太多。“比如去年年底保利克洛维一期交楼，遇到富力盈通同期交楼，形成竞争，本来预计每平方米可以租到150~160元，但由于供大于求，很多小业主不得不降价租房，不少单位租金仅为120元/平方米。”

　　记者计算得知，按保利克洛维目前一手单位均价4万元/平方米来计算，保利克洛维的租售比仅为3.6%，而即使是按2011年初出售时3.1万元左右均价计算，回报率也仅为4.6%。

　　而黄志峰则介绍称，即使是入手租金涨幅明显富力盈信，其租售比也并不高。其介绍称，现在富力盈信在二手市场上，单价大约在3.9万元，加上十几个点的税费和中介费，价格达4.3万元以上。记者计算得知，富力盈信的租售比大约在4.5%左右。

　　业内预测

　　售价上升租金平稳 出租回报率或下滑

　　多位业内人士对记者表示，珠江新城写字楼之所以售价涨幅较为缓慢，主要是因为写字楼面积普遍较大，投资门槛较高，且前期价格便已经相对偏高导致。而琶洲等地本来写字楼的租金就比较低，因此涨幅会更为明显。

　　葛艳萍认为，珠江新城连续好几年都是供应高峰期，新的写字楼入市时，无论是销售型的物业还是持有型的物业，都会为了“抢租客”而进行一定的优惠。黄志峰表示，以雅居乐珠江新城中心为例，这一超甲级写字楼的低层已经开始招租，租金仅仅定在150元/平方米。“至少要等到入住率达40%~50%，租金才会慢慢提升。”

　　而珠江新城写字楼的供应量将在2014年有所收缩。记者从仲量联行发布的《2013年广州房地产市场年度回顾 》中看到，预计2014年广州将有24万平方米新增供应竣工，新增供应以单一业权项目为主，也就是只租不售，全部集中在珠江新城。2014年供应约为2013年的一半，成为2009年以来最少供应的一年。

　　而葛艳萍也认为，未来一年珠江新城写字楼价格将保持5%~8%的涨幅，而入市租盘相对较多，未来一年的租金可能继续平稳。她表示，目前珠江新城写字楼市场已过了最好的投资时期。“2007、2008年在珠江新城入手写字楼的投资客，目前年回报率能达到12%~15%，现在入手很难再有这样的回报率。但是，由于写字楼的租金收益比较稳定，物业增值前景可期，所以如果从长线投资来看，现在入市也为时不晚。