2014广州楼市三大猜想：上半年房价幅度将收窄

　　在经历调控频出的2013年，广州楼市将往何处去？房价大涨可能性有多大？楼市调控政策会否发生调整？……站在2014年初，广州楼市的未来走势依然牵动着很多人的心。

　　多位业内专家判断，今年广州房价难再大起大落，但是供应紧缺的区域仍将面临着上涨压力。值得一提的是，在“穗六条”楼市调控升级的环境下，去年下半年广州楼市成交量同比涨幅逐渐回落，广州楼市的观望心态正在加剧。有开发商则担心今年房子难卖，开始提前布局。

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　　房价大涨可能性有多大？

　　上半年上涨幅度将逐步收窄

　　尽管广州市国土房管局的全年房价数据尚未最终出炉，但2013年广州房价给不少人留下的印象依旧是个“涨”字。有这样一个案例：买家持有200万元预算想在天河公园周边买电梯楼，在2013年10月份置业与在1月份置业相比，购买到物业面积至少缩水了10平方米左右。

　　去年的楼市统计数据在限售、限价、限签等行政手段压制下，出现部分时期数据失真的情况。而根据国家统计局公布的数据显示，在2013年11月，北京、上海、广州和深圳房价涨幅领跑全国，分别同比上涨21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。自2013年9月份起，这四大一线城市已经连续3个月同比涨幅超过20%。

　　2014年广州房价大涨的可能性有多大？“预计今年广州房价难再大起大落。”中原地产项目部总经理黄韬说，在调控收紧的背景下，广州楼市可能会出现区域分化，如供应相对紧缺的中心城区仍将保持上涨，而部分郊区和供应量较大的区域则房价会有所回落。

　　保利地产代理有限公司市场部总经理吴定金说，2013年广州价格上涨幅度较大，而今年上半年仍将保持上涨的惯性，但是下半年房价见顶后将进入盘整期。他指出，去年受政策的影响，中心城区在一定程度上出现了供求失衡，有市中心楼盘涨幅甚至超过30%，这些涨幅过大的楼盘在今年需要考虑如何消化价格上涨过快带来的影响。他发现，去年下半年广州楼市成交量同比涨幅逐渐回落，楼市成交的压力逐步增大。

　　业内人士告诉记者，去年广州楼市不愁卖，一些紧俏的房源甚至需要找关系买房，但是2014年可能情况会有所变化，因此做好营销更为重要。中海誉城新一期推出的单位便联合好屋中国打出了“全民营销”的概念，让三姑六婆们帮忙卖房。

　　合富辉煌首席分析师黎文江则表示，2013年底，各地方政府继续出台严厉调控措施，置业者心理预期再次发生变化，观望心态加剧，房价在今年初或会因成交减缓而有短暂调低。但大多数开发商2013年业绩好，在强劲需求及高成本之下，房价下调空间有限。

　　世联地产发布的楼市分析表明，看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。受此影响，购房者对未来半年房地产市场的乐观程度较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。

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　　地王涌现概率几何？

　　土地供应紧缺 “面粉”价还会上升

　　最先引爆一线城市土地市场行情的广州，2013年土地出让收入762亿元，同比增长85%。这一年，广州土地市场不仅刷新了全市单价地王纪录，还造就了8个区域地王，堪称“地王年”。其中数个地王的楼面价比地块周边在售项目的单价还高，“面粉”贵过“面包”已成现实。

　　吴定金说，由于中心城区土地供应本来就紧缺，今年拍出“地王”的可能性仍然存在，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用。黎文江说，目前不少大开发商正在逐渐回归一二线城市，今年广州土地市场的争夺仍将十分激烈，地价还会上升。

　　亦有专家分析，今年的“地王”数量和频率相对2013年都会减少。因为2014年资金面将不会有2013年那么宽裕，所以房企在拿地时会有所收敛。但有开发商告诉记者，由于去年楼市销售状况火爆，手头可供销售的货量已经不多，因此迫切需要补充土地来增加供应。

　　本月28日，广州将在新年首次大举推地，开拍位于荔湾、海珠、黄埔的多幅市中心靓地，并推出“直接设定地价、竞配建拆迁安置房”的地块，试图打破高地价的“魔咒”。业内人士表示，此次广州在年初大举推出市中心靓地，可以一试目前土地市场的水温，将成为今年广州土地市场的重要风向标。

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　　广州楼市调控会否调整？

　　行政手段和市场手段调控或并行

　　在2013年第四季度，陆续有17个城市升级调控力度。对比各城市调控细则，广州作为此轮房价上涨的领涨城市，其收紧程度最严，对非户籍人士购房要求提供5年内连续缴交3年以上的纳税或社保证明。

　　市国土房管局相关负责人在去年底提出，今年要以建立住房长效机制为重点，加大住宅用地和普通商品住房供应，探索逐步取消限价、限购等行政干预措施。一时引起了各界争议。

　　与前几轮调控着力于需求面的抑制不同，新一届中央政府更重视增加供应的市场调节机制，并进一步强调住房保障建设。吴定金表示，今年可能会出现行政手段和市场手段调控并行的状况，对于广州而言，市场手段调控可能主要就在于增加楼市的供应。

　　“广州今年楼市调控主要还要看国家是否会继续提出年度房价控制目标，如果对于2014年仍然有严格的房价控制目标，那么限售、限签、限价等本地化调控政策短时间内仍然难以退出。”吴定金说。

　　省房协理事赵卓文认为，广州虽然提出了“取消限价、限购”的大方向，但是从广州房地产市场的现实情况分析，时机显然远未成熟。从数据看，房地产市场量价齐升，一手住宅真实的售价平均上涨近20%，二手住宅平均上涨17%—18%；而土地市场也是“地王”频出，地价与房价形成了难以破解的互动式上升。

　　南方日报记者 郑佳欣