北京土地市场红火跨年 房企厉兵秣马

　　2013年北京土地市场火爆收官，土地出让金总额突破1800亿元，平均楼面价近1万元。2014年一开年，北京土地市场依然红火，春节前将相继推出23宗土地，其中不乏像东坝、百子湾这样的热门地块。而各家房企也早已为自己心仪的地块摩拳擦掌，备足了银子，新一年的土地争夺战就此拉开帷幕。

　　2014年，京城的地价还会被继续推高吗？地王的纪录还会再次刷新吗？哪些热点地块将成为房企争夺的焦点？对于这些问题，北京晨报记者采访了业内人士、房地产企业、专家，他们有不同的说法。而普通购房人却只能拭目以待。但无论地价怎样波动，普通购房人最希望的就是房价不要涨得太快。

　　入市地块 保障性地块比重大

　　根据美联物业统计数据显示，截至1月3日，本市将会有23宗地块赶在春节来临之前率先成交。其中，住宅用地共13宗，新增建筑面积284.8万平方米。在住宅地块的区域分布上来看，顺义提供四宗土地，朝阳提供三宗地块，丰台、昌平各有两宗地块供应，而房山、平谷各有一宗地块供应。

　　北京美联市场研究部高级经理张磊告诉北京晨报记者，2014年1月土地供应相当强调保障属性，在13宗住宅用地中，1宗住宅明确提出配建公租房，3宗土地涉及自住型商品房，包括朝阳来广营地块、朝阳东坝地块，以及朝阳百子湾地块。而明确要求配建限价商品房的地块有5宗。有保障属性的地块共计9宗，占住宅地块总量的69%。可见政府十分注重对于保障性住房的建设问题，同时也展示了政府严格执行“低端靠保障”的决心。

　　热点地块 朝阳东坝百子湾

　　在13宗住宅用地中，东坝地块是体量最大的，处于东南五环边的优势位置也比较突出。而百子湾地块的地理位置更加优越，周边配套也比较成熟。这两块地将会是众房企争夺的热点地块。

　　此次招标出让的百子湾地块位于百子湾路14号，土地面积16283.602平方米，建筑控制规模41464.305平方米。从目前的公开信息来看，百子湾地块属于住宅混合公建用地，土地出让的年限居住为70年、商业为40年、综合为50年。该宗地居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为22000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过90平方米。张磊分析说，如果想在剩下的面积上拿到利润，开发商比较保守的选择可能是综合性能较强的高端公寓及相关的高端商务配套。

　　此次招标出让的东坝地块位于朝阳区东坝单店，土地面积是146827.294平方米，建筑控制规模是316433平方米。从目前的公开信息来看，东坝地块出让年限居住为70年、商业为40年、综合为50年。该宗地居住用途建筑规模全部用于建设“自住型商品住房”，房屋销售限价为22000元/平方米，最大套型建筑面积不得超过90平方米。

　　政府对于百子湾地块和东坝地块投标人的要求是：用自有用地向社会建设提供自住型商品住房项目的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得北京市政府国有资产监督管理委员会出具的投标资格认定意见的，方可参加本次出让宗地的投标。据业内人士分析说，限定国企必须参与其中的做法，缩小了受让单位的范围，可以避免房企之间过大的竞争会产生超高地价的问题。

　　预期向好 房企拿地热情不减

　　据北京晨报记者了解，北京今年将推出5万套自住型商品房，占到普通商品房市场的50%。而在50%的住宅用地计划供应量，有25%是保障房用地，换句话说，真正的商品房用地只占25%的土地量。依此判断，未来普通商品房市场竞争将更加激烈，地价也会更高，倒逼商品房价格继续上涨。

　　而随着调控逐步深入，不少业内人士表示，北京房地产市场将形成低端有保障、中端有支撑、高端有市场的三元格局。记者采访了多家房企，他们普遍的看法是，在自住型商品房大批量推出后，纯商品房将逐渐转向中高端。自住型商品房带来的压力，使得房企在产品设计上主动求变，此前北京万科副总经理肖劲就曾坦言，“万科又到了新一轮产品研发的阶段”。由于5万套自住型商品房带有的保障房属性，在户型上以中小户型为主，所以商品房中的小户型比例势必较少，避开中小户型，产品设计倾向更用于改善的大户型，这几乎也是众房企在2014年心照不宣的应对策略。

　　一位不愿透露姓名的房企负责人说：“从今年的形势看，土地价格居高不下，放地量还被自住型商品房切走一半，政府推出自住型商品房意在压缩房企的利润空间。因此，房企为保证利润，还是依靠传统意义上的刚需商品房恐怕无望了，只能想对策通过其他项目实现了。”而他口中的其他项目就是指一些高端项目，同时这位负责人也有担心，他告诉北京晨报记者，假如房企在土地市场上没有节制，导致地价过高，房企拿地后能否实现盈利还是未知数。

　　但据北京晨报记者了解，众房企一边喊着地价高，一边又疯狂抢地。1月7日，今年首次经营性用地集中成交，4宗地块中有两宗住宅类地块，一宗商业用地，一宗文化娱乐用地，成交总价为78.1亿元，较其挂牌底价51.16亿元而言，平均溢价率为52.7%。其中，长阳的商业地块溢价率更是达到214%。

　　对此，有业内人士分析，多数房企对于北京楼市的预期依旧乐观，且目前房企手里都不差钱，有地就拿，不会轻易放过机会。而土地供应规模将会保持或突破2013年的水准，只是各家的激烈竞争导致房企们不敢再挑肥拣瘦。可以想见，2013年，赚得盆满钵满的房企们在2014年自会扬鞭奋蹄，继续跑马圈地。

　　■业内观点

　　●观点一

　　住宅供需矛盾将缓解

　　中原地产市场研究部总监张大伟对北京晨报记者说，出现最近几年房价上涨的根源是土地供应缺口，2013年的土地供应增加，是继2012年供应缺口后再次供大于求。从土地供应看，2013年，北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过5成，仅次于2010年的土地供应爆发。北京住宅类供需可能在2014年会有明显缓解，供应的自住型面积已经有望接近或超过2万套，商品房住宅部分年内供应的土地部分也有望突破10万套。整体土地供应在2013年供应明显增加。这将缓解2014年的住宅供需矛盾。

　　●观点二

　　地价高影响购房者市场预期

　　北京美联市场研究部高级经理张磊表示，土地价格的推高不仅对房价有推波助澜的作用，同时，很容易影响购房者的市场预期，“买涨不买跌”的消费习惯将造成购房者集体入市或者是恐慌性购房等非理性购房行为，进而产生抬高房价等循环影响。而另一方面，高地价也为房地产自身的发展带来重重危机。高地价造成的高资金投入本身增加了拿地的门槛，加大了资金流的高速运转和这之中存在的风险。

　　●观点三

　　土地价高 房企称“看不懂”

　　近日，北京东南六环外，大兴采育镇连推两地块，楼面价分别为16497元/平方米和15168元/平方米，值得一提的是采育镇离河北廊坊市中心仅有15公里。购房者惊呼：“北京地价这是要疯的节奏”，参加该地块竞价的某品牌房企负责人则连称“北京的地价实在让人看不懂，接近17000元的楼面价，等房子盖出来，肯定卖到35000元/平方米以上，但要知道那是在六环外。”

　　即便如此，疯狂仍在继续，由于去年房地产形势一片大好，地价与房价携手上涨，房企对于后市预期比较乐观。因此，房企齐聚一线城市抢地，土地市场竞争日益加剧的状况近期不会改变。

　　晨报记者 武新 袁显峰