广州二手房“冬至” 何时能“回春”？

　　据广州市国土房管局公布的数据，刚过去的2013年12月全市10区的二手住宅登记宗数为6617宗，同比减少5.7%，全年全市10区的二手住宅登记宗数为88893宗，同比增加49.1%。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，2013年12月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅成交均价为21695元/m2，环比上升1.6%，同比上升28.3%。2013年全年广州总体二手住宅成交均价为18276元/m2，同比上升18.9%。租赁市场方面，2013年12月份广州总体(不含南沙、萝岗)二手住宅平均租金为47.1元/m2/月，环比上升0.4%，同比上升17.4%，而全年广州总体二手住宅平均租金为44.2元/m2/月，同比上升12.9%。本报请来有关专家为你解读二手楼市租售走势。记者王荔珏

　　传统旺季“结冰”，节后楼价或降

　　往年的传统旺季终于在2013年12月跌入“冰封期”，统计显示，去年11月下旬出台“穗六条”对市场的影响在12月已体现出来，经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易宗数比11月减少两成，其中非广州籍客户入市购房比例回落到59.2%，远低于去年1~11月66.2%的平均值。买家成功还价幅度更从去年11月的3.7%扩大到12月的7.7%，达到全年最高水平。此外，由于年度信贷额度在去年12月初已使用完毕，去年12月的一次性付款比例也达到36.9%，高于全年其他月份。

　　进入今年1月，如今已是春节前的交易淡季，满堂红地产1月1~6日带客看楼次数比2013年12月同期减少16.1%，新增购房准客户数量比去年12月同期减少31.2%，成交量只有去年12月同期的七成。

　　对此，满堂红市场研究部高级经理周峰分析，由于每次的调控措施都有至少半年时间的观察期，故要对“穗六条”作出微调，起码要等到2014年4月之后。整个2013年下半年，广州二手楼市皆受制于信贷政策收紧及限购政策的严厉执行，一大批资金充裕但无购房资格的准客户，或有购房意愿但无法顺利申请到贷款的准客户，都被挡在楼市“门外”。预期2014年第一季度，广州二手住宅市场仍将处于调整态势，10区的登记量维持月均5200宗左右。

　　与此同时，个别郊区板块的小业主会在2月春节后率先调整放盘价，二手楼价也会从前期高位向下回落，幅度大概在4%~7%之间。整个市场的主力客户群仍是外地准买家，但广州本地买家的比例会有所增加，市场成交的热点集中在80~100平方米的小三房物业，其比例有望达到25%的水平。至于第二季度及其后的市场会如何走，关键看3月“两会”之后中央或地方政府是否有新的调控措施出台。此外，住宅租赁市场也会因限购政策的加深而产生更多需求，但具体的表现会发生在今年2月之后。

　　买楼出租无数为，回报率跌穿3%

　　2013年，广州总体二手住宅平均租金为44.2元/m2/月，同比上升12.9%，同年二手住宅均价同比上涨18.9%。假设出租期满12个月，2013年全年的住宅出租回报率为2.9%，比2012年下降0.2个百分点。

　　为更准确监测不同面积的物业出租回报率变化情况，满堂红市场研究部对2012年和2013年全年促成的广州市二手住宅买卖、租赁个案划分成不同的面积区间，并统一计算各面积区间的年度出租毛回报率(下表)。可以看到，2013年面积区间回报率最高的是30平方米以下和30~60平方米之间的一房或小两房物业，皆为3.5%，比2012年分别下降0.5个百分点和0.4个百分点；144平方米以上的非普通住宅出租回报率则与2012年持平，数值是2.7%，这也是2013年出租回报率唯一没有出现回落的区间。

　　周峰分析，2013年全年以“长线投资”作为目的入市购房的客户比例为32.7%，比2012年大幅增加9.5个百分点，其中第四季度该比例更高达40.6%。受年内新政策大环境制约的影响，买家购入住宅类物业在短期内转售获利的成功率明显下降，以出租的租金抵偿购房成本虽然是相当花费时间的做法，但能有效抵抗政策的冲击，小业主只要一直持有物业到政策适度放松的年份，便可获得更多溢价出售的机会。而除了2012、2013年共计13万套网签一手住宅未交付使用外，早几年陆续交付使用的住宅单位中，至少有6万~7万套单位流入租赁市场，这类次新房物业将会直接冲击其他楼龄较长的物业的租金。故此即使整个市场的平均租金是处于逐年上升态势，但楼龄超过20年的旧式物业，其租金将有可能出现高位回落。