在建小产权楼盘被查封 开发商"失踪" 首付打水漂(3)

　　专家：只要是小产权房 都不允许买卖

　　经济之声特约评论员包华、潮阳律师事务所郑传锴律师做客节目，就小产权房的话题发表观点和看法。

　　国土资源违法举报热线12336的工作人员解释说，哪些属于“小产权房”，并没有清晰的界定。而目前依然直接打着“小产权房”名头销售的中介都承认自己卖的是小产权房，但说这些房子与北京市列入“黑名单”的房子不一样，这些有的是“村民回迁房”，有的是“工业用地”建的房。他们所说的“小产权房”是否都有不一样的含义？当前是哪些“小产权房”不能买卖？

　　包华：只要是小产权房，都是不能随意买卖的，所以大家只要碰到小产权房，不用去分析它的土地性质，也不用去分析它是哪种小产权，不去买就好了。针对市面上大家能看到的小产权房，实际上它应该是使用农村集体土地，未经法定的征收和征用程序违法建设的房屋，只要在这个范围之内，大家都可以认定为它是小产权房，而且不让买卖。

　　郑传锴：我们国家现在的小产权房，它并不是一个法律概念，可能没有非常明确的定义，但我们在实践当中可能会遇到各种各样非常特殊的情况。我个人认为，凡是打着小产权名义的，不管它是以什么性质来买卖，消费者都不要进行选购。

　　消费者去买房的话，怎么能判断到底是不是小产权房？

　　包华：消费者、购房人在买房之前，要求出卖人出示一下证件就好了，主要是土地使用权证、规划许可证以及销售许可证，这些证件可以表明它的土地的性质以及这个项目是否通过了主管部门的规划，是否能够进行销售。这些证照如果齐全的话，可以证明这个项目本身是一个正规开发的项目。建议购房人先看证件进行判断，不要考虑开发商口头承诺的一些内容。

　　小产权房到底给我们的经济发展带来哪些危害？

　　包华：从宏观上说，小产权房是一种违法违规使用土地的情况。土地是一个稀缺资源、不可再生资源，如果盲目建设小产权房进行交易的话，实际上导致的是我们国家的土地资源大量流失和浪费，这对于国民经济的影响是非常巨大的。其次，小产权房影响了我们整个房地产市场的供求关系，它的价值就会发生扭曲，所有购房人的权利都很难得到保证。第三，会导致公共财政税收的损失。因为小产权房在开发、建设、买卖过程中回避了我们国家的所有税费，而这个税费是纳入公共财政的，这项收入没有了，全体公民都会遭受损失。从购房人角度上说，小产权房由于没有监管的部门，在资金安全和工程安全方面都欠缺监管，从这些方面来讲，购房人的损失和风险也是巨大的。

　　西安聂先生在去年购买了“小产权房”，当时他自己对此不太清楚，中介说可以办下证来，可以按揭买房，他就以为能变成大产权房，所以也就买了。现在楼盘被查封了，聂先生之前交的款还能否追回？

　　郑传锴：从刑事法律角度讲，如果开发商的行为被确认为犯罪行为的话，他的犯罪所得都是要进行追缴的，追缴之后首先要发还像聂先生这样的被害人。如果开发商的行为不能够被确认为犯罪，聂先生也可以提起一个宣告无效之诉，因为房屋确实属于违法建设的话，即便是自愿购买，房屋的合同也是被宣告无效的，合同被宣告无效之后，相应的款项应当被追回。目前聂先生所面临的最主要的风险并不是败诉的风险，而是执行的风险，即便是刑事追缴，开发商如果把成本已经转化为实际的房屋的话，他的资金链可能是断裂的，能被追缴回来的财产也有限，很有可能不足以弥补现在这些被害人的损失。

　　律师：消费者在购房前 一定要查看是否物证齐全

　　消费者在买房的时候，一定要避免购买小产权房，应该怎么办？

　　郑传锴：我们在购买一手房的过程当中，一定要注意，首先要审查开发商提供的5证，所谓的银行按揭贷款包括其他相应的承诺，都不是最主要的。5证当中，消费者第一要审查的，我个人认为是预售许可证，如果开发商拿到预售许可证的话，通常我们可以推定其他4证是齐备的，但消费者也要及时进行审查的。在二手房的交易过程当中，消费者首先审查的是对方是否持有房屋所有权证，这个名称就叫做“房屋所有权证”，没有其他的名称，凡是有其他的名称，哪怕只有一个字的区别，很可能就是小产权房，消费者尽量不要购买。另外，目前律师服务市场还是比较普遍，在购买房屋的时候，最好能够咨询身边的律师朋友，如果相对金额比较高的话，有必要的话可以聘请律师陪同签署合同。消费者在进行大宗消费的时候，一定要慎之又慎，小心又小心。