佛山商铺销售岁末冲刺 社区铺产业铺抢手

　　在近期亮相的产品中，除了大量住宅产品外，还有部分商铺。值得一提的是，往常很少有商铺出售的项目，比如瑞安岭南天地开始开拓商铺市场，一些写字楼项目的底层也开始推商铺，这些项目的商铺虽然量少但由于处在中心城区，推出的铺位价格较高也备受关注。

　　此外，还有一些项目较大批量推出商铺，引起的关注度也很大。最近，本地有商场撤场，广州一些地区也传出商铺返租期满后业主成本难收回的案例，市场的各种复杂情况让投资者举棋不定。专业人士提醒，商铺投资涉及的资金量较大，选购时综合考核开发商、运营商实力，商铺本身位置、引进品牌等各方面情况，以购物中心形式出现的产权分散铺位更要谨慎入市。

　　现象

　　各大开发商竞推商铺

　　商铺推售成年底“黑马”

　　按照往常的惯例，春节前一般是推货的淡季。开发商即便选择推货，也多半会选择推出住宅产品。但2014年的情况显然不同，很多开发商在推出住宅的同时，开始重点强调其商铺价值和空间。

　　上周，金地地产位于佛山季华路核心商圈的金地珑悦项目开放销售中心，在楼盘宣传资料中重点突出了双子街，并将其称为商业终极进化形态。据悉，金地珑悦将打造佛山最大城市综合体街铺集群，受益于项目独特的360度人流接纳设计，使得每一间铺位都可称为街铺。

　　近日，岭南天地三期御苑组团270平方米奢华样板间开放，开发商同时向外释放出信号，目前岭南天地除了推出140平方米、170平方米、270平方米三种户型的住宅外，还会推出部分商铺。记者了解到，岭南天地目前已开放的商业街一、二期都是开发商自持，以保证经营业态的统一，之前有很多投资者“鼓励”开发商卖铺，但瑞安守住了自持这条底线。尽管如此，岭南天地也曾卖过不在商业街区，属于项目“边角位”的一些铺面，单价10万~12万元/平方米，虽然价格不低，但一推出就被业主抢购了。岭南天地相关负责人表示，本批商铺售价不会比之前低，商铺面积都不算大，对资金额度的要求并不是特别高，适合大部分投资者。南海万科广场也推出万科金街头排10套商铺，本期产品靠近购物中心和地铁步行街一期，直面一线消费人群，面积在40~60平方米之间，首层约6米层高。

　　前不久，位于佛山新城的乐从钜隆风度广场开售，10~30平方米为主力的购物中心黄金旺铺引起投资者抢购。在禅城魁奇路上的沿海馨庭近期也正在热推商铺，该商铺位于沿街住宅底层，面积段为30~200平方米不等。

　　行情

　　产品特色鲜明 投资门槛不高

　　记者注意到，近期开发商推出的商铺产品特色明显。从去年起，动辄100~200平方米的大面积商铺很少见了，100平方米甚至更小的商铺成为主流。事实证明，这样的面积适合各种店面经营，业主投资额度一般在1000万元以下，开发商卖铺速度也更快，能够取得三赢。目前商铺推售还有一个特点，即社区铺增多。社区铺的定位主要是小区居民，辐射范围也是临近小区业主，因此社区铺在面积划分时，强调的是小而灵活。记者注意到在沿海馨庭，30~70平方米的社区商铺成为主流，首层商铺的层高普遍能够做到近6米，可以间隔成2层使用。“4万元/平方米的价格，投资门槛只有100万~200万元，一些住在附近的业主也会考虑投资铺位。”沿海馨庭销售人员说。

　　在瑞安岭南天地，该项目住宅底层预计都会配备商铺，而写字楼的底铺也以服务写字楼里的办公人员为主，相当于社区铺。现在有些社区铺只有5~6平方米，月租金1000元起，很多开始创业的人也可以接受，业主也更容易租出去。

　　记者还注意到，除了写字楼注意引进一些产业和特色行业外，商铺也在往这个方向走。比如，长信地产位于城北片区的东海国际日前五金商贸街招租，全部是街铺，层高6.3米，租一层用两层，200%使用率，低门槛、低租金，月租约50~60元/㎡。

　　观察

　　食品餐饮铺大热 开发商热推“美食街”

　　虽然零售业受到电商的冲击，但是餐饮、食品等需要亲身体验、挑选的业态，受电商影响不大，经营得好还能成为商场的特色、带来极大盈利。所以，记者注意到很多铺位在招商时都转变方向，重点突出食品、餐饮类铺位，甚至有些项目干脆拿一部分铺位做成“美食街”，或者整个项目都以餐饮、食品为主。以最近亮相的佛山市政府认定的首批“菜篮子”流通基地“佛山食博汇”为例，总面积达9000平方米，首创佛山国际食材博览总汇，涵盖名优农副产品区、参茸海味干货区、全国特产一条街、饮食文化区、物流仓储配送区等，欲打造佛山地区最高规格的港式食材采购中心和佛山首个港式现代生鲜街市，近期将推出小面积生鲜旺铺，宣称投资6.8万元就可做食材大生意。

　　该项目负责人透露，随着周边彩管厂等多个项目陆续落成，按未来总容量超4万户富裕家庭的体量预估，以每户每天200元“家用伙食”基本开销标准计算，“厨房”产业月产值将达2.5亿元以上，年消费需求30亿元，刚需消费力极大，预计年投资回报率达15%以上。

　　预计今年上半年开业的南海怡丰城，招商负责人称项目中有三分之一是餐饮。“我们注意到，佛山人青睐美食，做得好的餐饮铺位，销售额可观。”项目负责人表示，增多餐饮铺位的量，也有利于吸引人流，带动商场其他产品的销售。

　　此外，禅城绿地中心拟辟出专门位置，打造一条美食街，融会广东和各国特色美食、小吃，在城市中心营造一个美食天地。另外，记者也注意到，附带餐饮功能的铺位售价更高，有些铺位售价高达20万元/平方米，是其他类型铺位的两倍左右。据绿地国际花都相关负责人翁建雄介绍，有餐饮功能的铺位，售卖情况也非常好。

　　提醒

　　产权分散铺位要谨慎入市

　　商铺投资要求的资金额度大，面临的复杂情况比较多。目前在电商冲击下，零售商业有一定压力，已是有目共睹，选择什么样的铺位，能保证投资回报，投资者需要考虑。一般来说，街铺比内铺升值更快，中等面积的铺位较好经营。

　　据记者调查发现，佛山早期一些商场，如祖庙路的丽园广场、百花广场，同济路同济广场，南海的城市广场等都存在产权分散、业主众多的问题。这些商场在发展过程中，都遇到了不同程度的困难，人气难聚。多年从事零售商业观察的伍迪安认为，大型商场铺位产权分散，业主分散，经营分散，存在较多弊端。在经营上，小、散、乱的经营模式，没有统一规划，难聚市场人气；在管理上没有统一布局，难成经营特色。投资者在遇到产权分散的铺位时，要谨慎购买。

　　选铺位要看地段、投资回报率

　　另外，选择铺位时还要注意看地段、人气、投资回报率、开发商品牌。

　　地段是投资商业地产的重要衡量标准。好的地段为商铺聚集大量的人气商气。有时尽管两个商场相距咫尺，购物的客流量却相差千里。有的地段人流如织，商铺生意异常红火，业主赚得盆满钵满，有的商铺因地段不好，人流不旺，最终沦为鸡肋，直接影响投资回报率。因此，投资者绝不能图价格便宜，而要选对地段。

　　此外，投资者还需要对商铺的发展方向、业态做出科学的判断和规划。选对业态，不仅能为商铺带来非常大的经营效益，也可提升商铺的租金收益。投资者需要根据所选商铺的具体位置，选择最合适的商业业态。如果选择的是住宅附近的商铺，那应以经营综合性消费品为主；如果是位于办公楼附近的商铺，则应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应根据写字楼的档次做相应调整。

　　商铺不是越便宜越值得投资，投资者应该根据区域商铺市场情况、项目所有商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。

　　买铺还要选择开发商的品牌，以确保自己的资金安全。实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，这对商铺的商业前景来说就是一种保证。